所建自住型商品房原企业并无优先分配权

　　目前金隅集团约拥有800万平方米工业用地，政府鼓励自有用地建设自住型商品房的政策将帮助金隅将更多的工业用地转成商业用地。这一类的房企还可能包括首开、首创等国企央企，将在未来几年迎来在京开发高峰。

　　■本报记者 张郁唯 北京报道

　　近日，北京市土地整理储备中心挂出朝阳区朝阳北路（原星牌建材制品厂）B01、B02、B03地块二类居住用地（后简称“星牌建材制品厂地块”）招标出让公告受到业内及社会关注。

　　根据出让公告显示，该宗地位于东四环和东五环之间，紧邻地铁6号线青年路站点，交通便利，土地总面积约18.1公顷，可建自住型商品房约15.6万平方米，销售限价22000元/平方米，最大套型建筑面积不超过90平方米。

　　记者了解到，原星牌建材制品厂（隶属于北京金隅集团）地块的推出是北京市首宗市属国有企业利用自有用地建设自住型商品房项目。今年10月23日北京下发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（即“京七条”）中提及“鼓励京企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设”。

　　金隅集团初探自有用地建设是否能带动新一轮企事业单位自有用地开发建设？该类土地开发后的自住商品房如何分配？盘活企业存量土地对企业及房地产市场会产生何种影响？记者进行了多方采访。

　　挤压存量 分配待考

　　“这样做是为了引导鼓励市属国有企业盘活企业存量土地，进一步增加自住型商品房用地供应。”北京市国土资源局人士告诉中国房地产报记者，像这样的企事业单位自有土地还存有一部分。相关企事业单位想利用自有土地建设的需要到土地整理储备中心按流程进行办理，土地属于企业资产，需要企业自发行为。

　　记者了解到，北京市清理企事业单位自有用地历史由来已久，2010年就曾鼓励企事业单位、高校、科研院所利用自有用地配建公租房，对单位员工优先配租。这样的分配方式也曾让社会产生质疑。

　　亚豪机构市场研究总监郭毅告诉记者，所谓企事业单位自有用地，是指按照企事业单位成立批复或资产登记，属于企事业单位自有并用于企事业单位运营、经营的土地，由于受此前传统计划经济等历史原因影响，现在北京有不少央企、国企都拥有这类土地。而此次政府鼓励企事业单位自有用地建设主要也来自于北京的供地压力。

　　自星牌建材制品厂地块挂出后，能否借机占据自住型保障房轮候优势瞬间成为金隅系统内部员工关注的焦点。“根本跟我们没有一点关系，跟其他的自住商品房一样，除非你有特别硬的关系。”金隅星建材有限公司办公室内几个员工对本报记者说。

　　“关系”这个词在以往的保障房分配过程中就显得极为敏感，而这次用企业自己的土地建设自住型商品房在外人眼中似乎又给“关系户”留下了不小的机会。而在上述员工的话语中隐隐也存在了这样的疑问：“如果建好后分给企业内部成为部分人的福利房是否公平？”   

　　对此，本报记者询问北京市住房和城乡建设委员会房屋市场管理处，相关工作人员表示，目前尚未出台企事业单位建自住商品房的相关政策细则，具体如何分配要看国土部门所制定的规划。

　　随后，记者致电北京市土地整理储备中心市场交易部了解该地块建自住型商品房分配问题。相关工作人员解释，该地块上要求配建的自住型商品房全部面向社会，对金隅系统人员并无特殊优待。

　　金隅集团董事会一位高管在接受本报记者采访时也再次确定了上述说法：“没有听说有什么特殊指标，自住商品房全部都是面向社会。”

　　记者查阅招标文件看到，“该宗地居住用途建筑规模全部用于建设自住型商品房。”“此类商品住房的销售对象、管理办法和再上市限制等条件，按照届时出台的管理政策执行。”

　　“没有出台具体的政策细则加上以往保障房分配曾经出现过的不公和漏洞，总是会让大家对此产生疑问。”一位房企人士表示，金隅拿出自有地应该只是个开始，未来可能会有更多的企事业单位响应该政策，如何让人信服还要看最后分配的结果。而在诸多房企眼中，金隅无疑已经是摘得此地块的头号种子选手。

　　金隅拿地优势凸显

　　根据招标文件显示，原星牌建材制品厂用地位于朝阳区朝阳北路与东五环交叉口西南侧，东至大黄庄苗圃，南至建材制品厂南街，西至富华家园，北至首开集团东郊库房。总建设用地规模156027.543平方米，其中，规划配建保障房面积为126427.534平方米。

　　本报记者来到星牌建材制品厂地块看到，周边的商业配套齐备，步行到6号线地铁站及朝阳大悦城都很方便，地块体量较大。据附近居民称，该地块处于荒置状态多年。地块西侧富华家园房价超过3万元/平方米，如果建自住商品房价格才刚2万元出头。

　　对于开发企业来说开发自住商品房有一定的利润空间，在北京土地极度稀缺的情况下，此类保障房地块一经推出就成为了房企争夺热点。此次企业拿出自有用地到土地交易市场上进行招标自己竞得的概率就一定大么？对于金隅势在必得星牌建材制品厂地块，一位房企拿地负责人向记者列出了自己的理论依据。

　　首先，根据招标文件中显示的投标人资格要求“利用自有用地向社会建设提供自住型商品住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具的投标资格认定意见的，方可参加本次出让宗地的投标。”这个条件被视为让非国有企业基本与地块无缘，仔细分析符合条件的企业少之又少。

　　“这块地是金隅自己做的一级开发，如果其他企业拿这块地的话也要上缴一笔数额不小的土地开发建设补偿款。”上述房企拿地负责人告诉记者，如果是金隅自己拿的话，溢价部分需要交给国土部门。建设自住型商品房的利润和一级土地开发的利润可以产生叠加效应。

　　本报记者看到标书上明确写有，本次招标出让宗地底价中土地开发建设补偿费总额为人民币162186.888万元。

　　北京城建一位拿地负责人也认为，金隅一级开发该地块本身占据一定优势，作为北京国企担负着政府的保障房建设任务，其他国企可能望而却步，但最后谁拿还不好说。

　　其实金隅今年来在北京的拿地动作并不多，除在8月下旬以联合体的形式摘得长阳理工大学1号地块外，其大部分拿地活动分布在天津、杭州等城市。作为一家以北京为大本营的房企是否在战略布局上有所改变？如今开发自有土地是否也从侧面证实了在京难拿地、无地开发的窘境？

　　记者联系到了金隅嘉业项目部拓展经理姜新萍，她告诉记者，此次金隅会参加星牌建材制品厂地块的招标。而对公司战略并未多做解释。

　　“北京的保障房很多都是金隅做的，但由于以往保障房项目的信息披露有限，很多人都不知道。”郭毅告诉记者，其实由于金隅国企的性质一直在做保障房，公司人力有限无暇顾及其他，在土地市场上公开拿地少并不代表没有项目可做。无论从资金实力还是土地储备来看，金隅都较有竞争力。

　　“团队可以有项目开发，做自住商品房也有一定利润，何乐不为。”一位业内人士认为，金隅拿这块地肯定是赚钱的买卖。

　　有业内人士分析认为，在房企竞争日益激烈的当下，金隅的做法也代表了一类房企开拓生存空间的新路径。目前北京金隅约拥有800万平方米工业用地，政府鼓励自有用地建设自住型商品房的政策将帮助金隅将更多的工业用地转成商业用地。这一类的房企还可能包括首开、首创等国企央企，将在未来几年迎来在京开发高峰。