| 来源： |
东方早报 |
发布时间： |
2011年05月16日 15:34 |
作者： |
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不到半年，唐镇某楼盘价格上涨3000元/平方米；房产税试点百日“征收额不及一套房价”。
浦东某盘160套房源主推80套“特价”房
同一批房源，价格差距最高竟达3000元/平方米。
15日下午，早报记者在浦东新区唐镇某楼盘看到，该项目此番推出的160套房源中，只有80套参加2000-3000元/平方米的特价优惠。该楼盘的一位置业顾问并不讳言，这80套“特价房源”是他们此番主推的房源，而另外80套房源则因“位于楼盘中心，位置好”，不参加特价活动。
中国房产信息集团分析师薛建雄称，开发商所谓的“主推、特价”，实际上即是对同一期房源的差别化销售策略，是在变相规避《商品房销售明码标价规定》中，关于同一预售证房源需一次性推出的规定。而在以前，开发商常用少量多批的方式出售房源。
“非特价房源无人问津”
据前述唐镇楼盘一朱姓置业顾问介绍，15日开盘的该项目此次为二期推盘，主推朝南一栋8层住宅楼和一栋12层住宅楼，2梯4户，共80套房源，户型面积均为137平方米，总体均价为2.4万元/平方米。“开盘一周内下定或签约的，可享9.2折优惠，优惠后总体均价在2.2万元/平方米左右。”
而网上房地产显示，前述唐镇楼盘最近领取预售证上规定的开盘时间是3月26日，房源总套数为160套。
早报记者在售楼处现场的模型沙盘亦看到，该楼盘二期共有住宅楼4栋，除了前述朱姓置业顾问介绍的朝南两栋住宅楼外，还有位于楼盘中心的两栋住宅楼，楼层和户型与前述两栋对应，房源数也是80套。
据售楼处一位置业顾问称，非主推的80套房源，购房者想买也可以，也能享受总价打9.2折的优惠，“但此次主推的朝南两栋楼有特价活动，实际售价比原先定价下调了2000-3000元/平方米，而北面的两栋楼则不在此次特价活动范围内。”
粗略估算，非主推的80套房源折扣前均价约为2.6万-2.7万元/平方米。“谁会先买贵的而不买便宜的呢？”据前述置业顾问称，目前该项目已售房源大多集中在搞活动的两栋特价楼，非主推的两栋楼基本无人问津。
价格“明降暗涨”
而开发商此番推出的折扣优惠，在部分业内人士看来，也属“明降暗涨”。
据一中介人员介绍，去年底前述唐镇楼盘一期开盘时，售价为2.1万元/平方米，当时的优惠幅度是总价打9.8折。网上房地产显示，该楼盘一期多数房源都已售出。
克而瑞分析师杨晨青分析，该项目一期和二期的房型、朝向基本一致，前后不到半年，该楼盘实际价格已上涨了约3000元/平方米，“从近期各大城市一手房销售情况看，不少楼盘实际售价确实在往上走。”
关于商品房销售明码标价的相关规定，开发商在执行时也有所“打折”。
早报记者昨日在前述唐镇楼盘售楼处看到，现场确有预售证、工商执照、建设规划许可证、一房一价信息等材料的复印件，但并未标注哪些房源已售，哪些房源可售。而售楼处置业顾问掌握的售控表，虽然标注了已定或已售房源，但有置业顾问坦言，“上面的单价和总价并非实际成交价格，而是打折前的标价。”
至于上海即将推出禁止“偷面积”的新规，前述唐镇楼盘置业顾问也称并未接到通知。该项目此番仍有送半个阳台面积的促销。
王东分析，在以往的规划设计中，像露台等一类没有顶的空间是不计入面积的，像阳台这种有一面不封闭的空间，产证上只计入一半面积，该楼盘“可能是在相关政策出台前，规划已经获批。”不过，据王东称，最迟明年，这种送面积的促销将全部消失。
试点百日“征收额不及一套房价”
自1月28日在沪渝启动试点，房产税落地已有百日。“三个月征收额不及一套房价”的现实，让人们感到，一边是房产税“阶段性效果”离市场期望有距离；一边是其在全国推广的呼声日高。
征税数额尚不成规模
备受瞩目的房产税试点在重庆、上海两地“破冰”后，截至4月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。
重庆方面，截至4月底，房产税税收收入70余万元。重庆市财政局局长刘伟(微博)表示，重庆的房产税征收对象主要针对独栋别墅等高端物业，征收面不到10％。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，目前两试点城市征税数额还不成规模。以上海20笔税款、每笔5万元计，当地房产税征收总量可能不过百万元；重庆的征税额也有限。
不过，两地税务部门均表示，目前房产税征缴不多与“时限未到”有关。上海规定当年度税款缴纳截止时间是每年12月31日，重庆规定为每年10月份。
从市场表现看，上海今年前4个月一手商品住宅成交量创下6年来的同期最低；重庆高端物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较1月初下跌8％左右。
正在办理购房手续的上海市民高红美告诉记者，现在买房会算一下是不是要缴纳房产税、每年缴纳多少，但不会因此而影响购买。显然，房产税实际的“威慑效应”尚不明显。由此不难理解：今年一季度沪、渝两地商品住宅成交量大幅下降，但房价总体变动不大。
房企“淡定”的底气
房产税试点百日之时，楼市形势依然严峻。在今年上海“五一”房展会上，难觅购房者期待中的优惠价格。新华社记者调查发现，房企如此“淡定”，底气有来自三大“抵消”的可能。
一是直接融资对信贷收紧的抵消。截至4月26日，已发布业绩的67家上市房企一季报显示，短期内偿债压力并不大。不少房企还通过境外融资对冲国内信贷收紧的效应。
二是二三线城市销售加旺对一线城市销量萎缩的抵消。开发商在二三线城市间寻找“腾挪空间”，民间富余资金也正从限购、房产税试点城市向其他城市转战。统计数据显示，一季度全国商品住宅销售面积增长14.3％，其中涨幅排名前十的城市，基本上是二三线城市。
三是市场未来可能反弹对当下投资需求受抑的抵消。上海永庆房屋总经理陈史翎说，虽然炒房投机的需求被抑制住了，但一些热点城市巨大的刚性需求是无法消除的。一旦看房者等待三四个月后房价依然没有明显变动，便会放弃观望选择出手。开发商趁机加大供应，易形成“量价齐升”的局面。
“房产税”有待加码
房产税试点百日之际恰逢5月——历来是观察全年楼市走势的重要时间窗。
自4月中下旬以来，楼市升温趋于明显，一手住宅量价齐升的城市近半数。五月，各地开发商将加快推盘，“量”的活跃是否会激发“价”的上涨？
权威人士强调，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。国家发改委相关负责人表示，正对房地产市场的成本、利润和价格等进行调研，拟在商品房领域实施反暴利规定。而国务院督察组对各地落实调控政策情况进行督察之后，也引发了各界对更多“储备政策”的期待。
决心之下，年复一年的楼市困局，如何击破？
第一，推广房产税改革。中国社科院日前发布的蓝皮书建议，房产税试点应加快向全国推广，以增加地方财政收入，形成稳定的税收来源，并抑制房价过快上涨，调节收入分配差距。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍等专家还建议，应根据试点情况完善房产税的制度设计，比如可在税率基础上拉大级差，增加至5－7档税率标准。同时，将房产税改革逐渐从增量房向存量房、高档住宅和全国各地推进。
第二，“组合拳”不能松劲。业内人士建议，应加快保障房的制度创新，完善“顶层设计”。
美联：限购令结束或返沪
“2012年，我们会根据市场情况，再决定是否重开上海门店。”美联集团（1200.HK）执行董事张锦成13日在上海称，美联物业关闭上海门店是为了保存实力，一旦调控放松，或者限购令结束，美联将重新开展在沪布局，“预计2012年可能会是较合适的时机”。
据张锦成称，受调控影响，最近几个月，北京、上海有超过1000家中介门店关闭。
美联物业于1996年进入上海，2007年在沪最多拥有50余家门店。但今年5月初，美联物业被曝在沪8家门店将于月底前全部关闭，仅保留位于四川北路的上海美联总部，从事一手房代理销售业务。
据张锦成介绍，目前美联在内地共有门店约285家，其中深圳分部门店量最多，占美联内地门店总数的近四成。
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