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发布时间： |
2009年09月11日 22:34 |
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(一)房地产市场仍将处于调整期，但长期增长趋势并未发生改变
2008年上半年，房价快速上涨，各部门为此做了大量工作。但是，到了8月份，全国房价上涨势头停滞，9月份以后，受到经济危机影响，房地产市场由此出现了新的变化。自第三季度以来，国务院出台的相关政策已经开始对市场产生积极影响，部分城市成交量回升。但总的来看，预计2009年房地产市场仍将处于调整期。首先，房地产市场发展与宏观经济密切相关。在国际金融危机的大背景下，世界各国都受到波及，欧美地区受影响尤为严重。虽然我国国内经济的基本面比主要发达国家要好，但仍然面临保持经济增长、避免经济下滑的问题。受内外宏观经济双重负面影响，2009年我国房地产市场可能仍将延续调整的态势。其次，尽管国家救经济、救房市的态度十分鲜明，力度还在不断增加之中，但根据之前调控经验，绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期，因此政策利好难以在2009年迅速显现效果。第三，购房者预期改变和信心恢复也需要一定时间。
另一方面，本轮调整应该是我国房地产业在长期增长中的短期下调，其长期增长趋势并未发生改变。房地产业的长期发展趋势仍取决于城市化的演进、经济的增长、人口结构以及居住模式变迁等基本要素，只要上述因素不发生根本变化，其发展的基本趋势就不会改变。就我国情况来说，城镇化进程是经济社会长期发展的内生动力。目前我国城镇化率约为4 6％，并仍将保持每年1％左右的城镇化增长水平。因此，房地产市场的长期前景依然值得期待。
(二)房地产市场成交量逐步回升，价格将进一步回归理性
从成交量看，尽管2 008年部分城市已经出现成交量“超跌”现象，但我国住房需求的基本面没有大的改变，一方面投资和投机需求大幅萎缩，而另一方面以首次置业和二次改善为目的的自住型和改善型需求依然大量存在。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明，2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到8 1.3％，而2006年和2007年该比例分别为75％和70.1％。
从空置量看，目前总体上存在供过于求的现象，但这种供过于求不是因为需求太少，而是有效需求太少，普通居民自住型和改善型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果房地产价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。
事实上，2 0 0 8年下半年有关税收和信贷政策调整之后，部分城市已出现“回暖”迹象，成交量有所放大。2009年在国家一系列政策的支持下，如果配合房地产价格的合理调整，房地产市场成交量将逐步回升。同时，房地产价格出现大幅波动的可能性不大，而是进一步回归理性。
(三)保障性住房建设力度加大，住房保障体系更加完善
2008年，保障性住房建设取得突破性进展。基本实现了国发(200 7)24号文提出的城市低保家庭住房困难户应保尽保的目标。2009年是加快保障性住房建设的关键一年，国家将继续全面推进保障性住房建设。主要以实物方式，结合发放租赁补贴，新增解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决8 0万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区和煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增1 30万套经济适用住房。根据中央要求，未来3年将投资9000亿元建设经济适用住房和廉租住房，3年内基本解决全国近千万户住房困难家庭的安居问题。
(四)房地产调控的针对性增强，将加大对房地产业的支持力度
2009年，受国际金融危机快速蔓延影响，国民经济下行压力增大，必须把保持经济快速增长作为主要任务，扩大内需，切实改善民生。由于房地产在拉动国民经济、促进经济增长方面的作用，预计在房地产方面还将出台一系列政策，并进一步增强房地产调控的针对性。
首先，进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场，保证居民合理住房消费。居民购买普通自住房、改善型自住房是现阶段合理的住房消费需求，也在商品住房市场中占主导地位。这一部分需求的释放，对改善住房条件，拉动成交量和扩大内需都有很大的效应。
其次，支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售。目前，各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。近期，万科等房地产开发企业采取积极措施，促销商品住房，取得了一定的效果。
第三，更大力度加强保障性住房建设，促进住房投资规模适度增长。为保证经济稳定发展，2009年国家和地方政府将加大对房地产的支持力度，但方法将更加灵活审慎。例如，发挥房地产支柱产业作用要和满足居民合理改善居住条件愿望结合起来，促进住房投资规模适度增长，将更多的强调加强保障房建设。
(五)拓展房地产融资渠道，支持房地产开发企业合理的融资需求
目前房地产开发企业投资意愿不强，除市场信心不足外，与企业资金紧张也有关。由于房地产投资资金来源的50％左右直接或间接来自银行，房地产开发企业的融资渠道高度依赖银行，同时也导致银行较大的潜在风险。2009年，按照区别对待、有保有压的原则，将利用多种方式拓展房地产企业的融资渠道，对房地产开发企业的合理融资需求给予金融支持，在严控房地产贷款风险的前提下，避免房地产企业资金链大面积断裂。除继续加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度外，还可以探索如下途径：
一是对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。鼓励和进一步支持房地产开发企业的市场化重组，有利于提高行业集中度，有利于提高我国房地产业经营管理水平，同时也有利于落实房地产调控措施。
二是有选择地支持优质房地产企业通过资本市场实现做大做强，支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券。2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IP0(首次公开发行股票)或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IP0，将不予核准。
三是开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。2008年12月13日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。房地产投资信托基金不仅能为房地产开发企业提供新的融资方式，同时还能为解决保障房建设的资金来源探寻新的融资路径。
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