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发布时间： |
2009年08月08日 13:40 |
作者： |
刘德炳 |
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截至昨日，在这一轮上涨行情中，半年来SOHO中国的股价最高值是最低值的近2倍。这一走势不仅输于沪深两市绝大多数地产股，而且比同期在香港上市的远洋地产和碧桂园(都要逊色一筹。
凭SOHO中国的财大气粗：手握100亿现金、和两家银行总共签署了200亿元的授信额度，并且加上SOHO中国旗下多个项目在今年仍然热销，SOHO中国的股价走势何以在众多地产公司中拖后腿呢？尽管即将公布的上半年业绩或许对其股价有一定的刺激作用，但目前SOHO中国相对垫底的走势背后究竟蕴藏着什么？
- 土地储备面临枯竭
或许是一种巧合。自6月30日前后SOHO中国股价再次站上5.15元之后，其股价便呈现下降走势，一直在5元下方徘徊，港股投资者的神经显然是有些受到了内地土地市场的撩拨。
这一天，SOHO中国与广渠路15号地失之交臂。
SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客)很少出现在土地拍卖现场，但这一次是例外。潘石屹不仅和公司高层倾巢而出，还亲自带了计算工具现场计算土地价格。
此前，潘石屹表示，对广渠路15号地的心理极限价位定在38亿元，但当38亿元的价格很快就被突破升至38.5亿元时，SOHO中国的叫价行为戛然而止。然后潘石屹很快取出随身携带的笔比比划划，之后又在38.9亿元恢复参与竞价。不过当这块地价码被拉至39.5亿元时，潘石屹立即将笔收回口袋中，他明白SOHO中国出局了。
这是CBD周边区域为数不多的成规模的综合用地，其稀缺性不言而喻，自然会受到资本大鳄的追逐。但对于潘石屹领衔的SOHO中国而言，其意义和分量尤其显要。
尽管存在业态混乱的争议，但一直以来，SOHO中国的战略即是在北京的城市核心区发展商业地产并散售出去，而广渠路15号地几乎是距离CBD最近的一块大规模地块，失去了这一地块甚至影响到SOHO中国的后续发展。
对此，SOHO中国表示：“我们能否持续发展，在很大程度上取决于能否按商业上可接受的价格，收购适合发展我们旗下物业的优质土地。”
问题的最大关键是目前SOHO中国旗下这种优质土地并未储备多少。据克而瑞中国研究中心统计，截至去年年底，SOHO中国在建和拟开发的土地储备总共只有近100万平方米，其中大部分已进入开发甚至销售阶段，比如朝阳门SOHO、中关村SOHO。而今年以来，SOHO唯一新增了前门5万多平方米的土地储备，这块土地也进入了招商阶段，这意味着尽管可通过放慢开发节奏延长开发时间，但SOHO中国后续的土地储备数量的衔接仍然是一大困境。
“在2004年全面实施招拍挂以前，潘石屹并未如其他开发商那样大量通过协议方式取得土地，因此其原有的土地储备处于枯竭的状态，”据一位不愿透露姓名的知情人士分析认为，“SOHO中国目前的最大瓶颈就是土地储备不足。”
- 市场不给收购机会
2008年3月，潘石屹抛出“拐点论”，言下之意是市场形势不好，房地产企业会遇到史无前例的倒闭潮，SOHO中国手握重金，正好趁机大量收购理想项目。
但实际情况却大大出乎潘石屹的意料，尽管借机收购中关村SOHO和朝阳门SOHO两个项目，潘石屹意犹未尽。
潘石屹在2008年年报中表示，“在2009年，SOHO中国将用所有现金和银行贷款，在北京和上海市场全力抄底，全球经济危机给我们创造了可以低价获取最繁华地段的百年不遇的机会。”
但2009年的市场走势同样出人意外，在3月份启动一波小阳春后，其后至今几个月来北京市场全面回暖，不仅楼市量价齐升，而且土地价格也开始大幅上涨，广渠路15号地就这样成了一块烫手的山芋，令潘石屹望而却步。
不仅如此，由于市场形势大好，其他开发商的资金实力和信心都大为提升，上市要求收购的项目也大大减少了。据北京市产权交易网数据显示，在今年7月份，在国资栏目有关房地产项目的股权转让的案例为0，而类似的项目去年10月—12月则几乎每月不下5个。
不过据上述知情人士透露，尽管市场好转，但前来与SOHO中国洽谈收购的企业仍数量不少，但要么是这些企业或项目存在问题，要么是潘石屹认为价格太高，所以上半年SOHO在项目收购上并无建树。
正如年报所言，潘石屹将目光转向了上海市场。
近日，市场消息称，潘石屹有可能接手上海烂尾楼“东海广场”。据业内人士介绍，该项目此前由上海天怡房地产开发有限公司开发，之后由于资金问题被借款方转手。而天怡公司认为此次转手没有经过该公司同意，因此该项目之后的多次转手都是违规的。
克而瑞中国研究中心高级研究员张化东表示，该项目经过绿城、大摩等多次易手，关系十分复杂，而且在这些资本大鳄的开发下该楼盘也未能取得显著成果，这表示这个项目确实存在问题，即使最终接手该楼盘，潘石屹仍然面临着经营难题。
而记者就此致电SOHO中国公关部，其负责人十分谨慎地婉拒了。
尽管如此，这并不意味着SOHO中国彻底失去机会了，最近北京土地市场推出许多了优质商业用地，包括望京B29商业金融地块等，而一旦错过这一轮推地高峰，SOHO中国的股价将更加难测。
● 北京参考实习记者 刘德炳
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