| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年08月31日 05:11 |
作者： |
靳书阳;范彪 |
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证券时报记者靳书阳范彪
一次性推出最大规模保障房用地
从福田中心区乘坐398路公交车，颠簸了一个半小时，再换乘出租车行驶了十几分钟后，记者终于到达2010年深圳推出的14块保障房用地之一———龙岗中心医院龙岗专业人才保障性住房地块。相比而言，这可能是14地块中较为偏远的一处。由于该地块已平整完毕，据现场目测，地块大小与规划方案中披露的0.5公顷的土地面积出入不大。地块前面就是龙岗中心医院的主体大楼，后面则是农贸市场。虽然地理位置较为偏僻，但由于紧邻深惠公路，交通条件还算比较通畅。
记者发现，即使身处昔日的“关外”，大部分土地也已处开发状态，并无多少闲置土地，这也符合深圳目前的实际情况。“深圳建设用地已经十分紧张，目前只剩下14平方公里的未开发土地，即使按照每年只开发一平方公里的最低要求计算，也只够开发十几年。”深圳物业管理研究所所长陈霭贫在接受记者采访时介绍说。
但相比2００9年深圳市保障性住房用地实际供应量为零的尴尬局面，今年深圳市推进保障房建设的力度明显加强。早在今年8月初，深圳市规划国土委已落实了今年新增保障性住房用地１４个地块，总用地面积共计４０．４３公顷。据了解，这是深圳市历史上一次性推出的最大规模保障房用地。而据国土委有关负责人介绍，由于部分地块调整，因此实际供地面积可能比计划数要大。
在保障房建设的配套建设资金方面，经记者向深圳市住房和建设局住房保障处工作人员了解，今年保障房建设资金的审批速度较往年明显加快，大部分项目配套资金需求人大已经批复。这也是深圳市未来10年城市总体规划中加速保障房供应体系的一个缩影。据中国政府网8月23日刊载的消息显示，国务院近日已原则同意修订后的《深圳市城市总体规划（2010－2020年）》。
实际上，深圳市政府去年出台的《深圳城市更新办法》，也为深圳保障房用地的规划开拓了新的途径。深圳市规划国土委此前在接受媒体采访时指出，已基本确定在城市更新项目中，如果有居住区的项目，将按照10%－25%的比例在其中配建保障性住房。而根据深圳城市更新长期专项规划，这部分更新土地中可提供保障性住房面积将在180万平米左右。深圳规划国土委有关负责人透露，在城市更新项目中，保障房配备比例的规定较为灵活，规划将根据不同城市更新项目、不同区位当地的实际需求进行保障性住房的比例配备。一些项目配备比例可能为零，而需求大的地方，城市更新项目配备比例可高达25%。在深圳已经公布的今年89个城市更新单元中，不乏华强北的上步片区、香蜜湖街道的建业小区和龙溪花园等受关注度较高的城市中心区项目。根据地区实际情况，要在这里配套建设保障房，更新办法出台之前几乎是不可想象的。
房企参建保障房日趋活跃
今年深圳保障房建设新的亮点，无疑是即将开工的地产龙头万科参与建设的龙华人才保障房项目。万科董秘谭华杰在接受记者采访时表示，作为一家上市公司，在给股东创造投资回报的同时，万科也担负着社会责任以及树立行业榜样的任务，参与建设保障房建设就是在这一领域的积极实践，有助于提升公司品牌的美誉度。同时，保障房建设虽然只有3%左右的利润率，但由于其工业化生产的建设特点，公司可通过加速资金运转速度，降低这部分建设资金的占用给股东可能造成的机会成本损失。
“招保万金”这几家老牌地产巨头中的另一家深圳本地企业———招商地产的证券事务代表曾凡跃认为，相当长的一段时期，政府的保障房建设主体地位都不会发生变化，如果政府在未来的土地出让计划中大幅度提高保障房建设比例，房地产企业自然也会按照规划方案来开发项目。
而在地产调控的背景下，房地产企业开发保障房项目在履行社会责任的同时，也具有一定的盈利前景。中信证券研究员刘津在分析，以经济适用房为例，虽然国家明确规定净收益率为3%，但由于自有资金的比例一般在20%－40%之间，自有资金收益率仍有一定吸引力；项目较多的大企业还可以通过经适房建设快速回笼资金，能够保证地产其他上下产业部门的利润以及在市场低谷时平抑周期波动，可以说是一举两得。
保障房模式有待继续创新
“深圳目前的住房保障制度较内地城市实际上更进一步，可以说是住房保障制度的升级版本。”陈霭贫说，深圳保障房制度强调保障中低收入者的住房需求，这个“中”字也就是把“夹心层人群”也纳入住房保障制度的保障范围，这一点相对其他城市可以说是一个升级。这也是由深圳对大量优质人才的需求决定的。
陈霭贫介绍，在保障房建设方面，两年前“公共租赁房”的概念即是深圳的创举，某种程度上也是因为吸引人才的需要而催生的。国家确定的保障性住房有廉租房和经济适用房两类，而深圳提出公共租赁房由政府拥有产权，并专门出租给户籍低收入家庭中未买房者、符合条件的非户籍低收入家庭及外来各类人才等五大类人群。
陈霭贫告诉记者，深圳下一步仍会扩大保障性住房的受益面，未来保障房模式完善的重点还在于如何采取多样化的方式，满足非户籍人口、非低收入人群的住房需求。以目前进度，3年内完全可以解决深圳200万户籍人口的住房问题，而非户籍人口的住房问题解决还需要循序渐进地进行。“非户籍人口中，主要解决人才和来深多年、贡献较大者的住房问题，目标是人人有房住，但不可能人人都有房。这样才能使保障房起到应有的保障作用。”
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