提要：近期，有关预售资金监管的消息无疑成了各方关注的焦点。其实，这一举措并非市场推出的新政策，长期以来它就是市场重点调节的对象。不过综合各方面因素分析，其对市场产生的作用依然有限，房价不可能因此产生大的松动。

预售资金监管收紧

        近日，有一则来自北京的消息无疑在房地产市场掀起了不小的波澜。据称，北京市相关监管部门正在讨论商品房预售资金管理办法，但还未正式发文。据了解，这一办法由北京市住建委牵头，央行营业管理部与北京银监局等相关部门联合拟定。

        商品房预售款，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给购房人，承购人按照商品房买卖合同约定支付给房地产开发企业的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款）。据了解，北京正在制定中的办法，将明确预售资金由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存。而用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，按基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个资金使用节点申请用款，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

 种种迹象表明，继国土资源部清查囤地之后，近期商品房预售监管措施也终于被提上日程，而除了北京之外，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。据了解早在今年年初，包括云南、河北石家庄、广西南宁等地曾相继出台地方性政策，强化预售制度和预售资金管理。而涉及商品房预售款相关要求的《深圳房地产市场监管办法》也将于9月1日起开始正式实施，该文件规定，在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

 对此中原地产分析认为，城市启动商品房预售款监管，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。预售款专款专用，指某商品房预售款只能用于该项目建设，不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。此监管措施旨在保障项目建设的资金需求，防止资金被挪作他用从而造成项目的烂尾。进一步来看，对于可自由使用预售款的企业而言，一旦此举严格执行，将大大降低开发商的现金周转率，资金腾挪空间受限。

并非新鲜话题

 随着一系列消息的出台，在房地产市场上也引发了不小的波澜，人们对此也是议论纷纷。有不少观点认为，这是宏观调控推出的一项新措施，是政策风暴的又一个高潮。然而记者通过分析发现，预售资金的监管是市场上的一个老话题，并非是什么新鲜事。

 其实，预售并非我们内地独有的事儿，在海外很多国家和地区，房地产市场上都存在着预售这样的方式。有专家认为它们的差异主要体现在两个方面：一是交易许可；二是资金管理。在交易许可方面，除日本、俄罗斯外，多数国家（地区）允许预售，但监管方法和力度略有差异。在资金管理方面，美国预售只收定金，且由律师托管；中国香港地区预售收取全部房价款，但由律师托管，建筑师监督，能做到专款专用；而内地预售一般都收取全部房价款，但由于缺乏必要的制度安排，无法确保“用于有关的工程建设”，预售演变为开发企业的融资手段，商品房预售附着融资功能，这是内地商品房预售区别于其他国家（地区）做法的、独一无二的显著特征。

 中原地产进一步认为，预售款资金监管从来备受关注，只是在2010 年之前，商品房预售款资金监控工作的推进比较迟缓。一线城市中，仅有广州、深圳在2006 年颁布的房地产细则中有所涉及，天津和青岛在2009 年底及2010 年初也先后颁布相关政策要求预售资金监管。而2010 年4 月住建部的颁布通知要求，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。此后，石家庄、武汉等二线城市陆续颁布了这方面的监管细则（见表1）。

表1 部分城市商品房预售款资金监控政策

（数据来源：中原集团研究中心根据公开资料收集所得）

作用非常有限

    一位业内人士曾向记者透露，不少的房地产开发企业目前已形成了这样的“资金路线”：“先以自有资金或流动资金贷款，交纳土地出让金等，取得土地使用权，然后抵押贷款，拿到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等。项目开工后，建筑单位垫资修建。接着就开始着手预售期房，启动银行按揭贷款程序，售楼资金回笼，资金链条由此相连。”

  那么，现在最为关键的是，预售资金监管究竟会对房价产生怎样的影响，开发商会不会因为资金链条紧张而大幅降价呢？记者认为，这一措施带来的影响非常有限，市场并不会因此出现大范围的降价。

    当然不能否认，预售资金监管的推出会对规范市场起到一定的作用，据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006～2009 年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。2010 年房地产预售款额度也快速增加，国家统计局数据显示，2010 年1～6 月，房地产开发企业资金来源33719 亿元，其中，定金及预收款8064 亿元，个人按揭贷款4538 亿元，两者合计12602 亿元，是同期国内贷款的2 倍。

 预售款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。然而从2009 年底开始执行预售款监管的天津实施情况看，该举措对开发商的资金影响并没有预期的大。主要由于近期开发商自有资金充沛，只要加快销售进度，缩短项目周期，并不会影响到他们自身的资金链。因此，从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。

表2：2010 年1～6 月房地产开发资金来源

（资料来源：国家统计局）