| 来源： |
国泰君安 |
发布时间： |
2010年07月30日 05:40 |
作者： |
孙建平;李品科 |
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国泰君安证券研究所孙建平李品科
投资要点
●国贸作为北京地标性建筑、CBD最核心区域代表，拥有成熟高现金流物业，不可替代性使其可以更好熨平行业波动。
●3A开业将使公司业绩爆发式增长，预计到2020年3B建成后，收入将增至40亿，是2009年8亿收入的5倍。
●预计公司2010-2012年每股收益分别为0.20元、0.46元、0.65元。公司平均每股重估资产净值17.9元，将评级从“谨慎增持”上调为“增持”。
中国国贸(600007)位于CBD最核心区域，为北京地标性建筑，这样的优势保障公司在某种程度上的不可替代性，多年来可以抚平行业的波动，出租率、租金一直保持在业内最高水平。
CBD东扩提升影响力
CBD东扩启动，其建设将提高整个区域的繁华度和区域经济聚集效应，国贸经济圈的影响辐射范围更大。但是从原CBD区域的建设情况来看，历时至少需要10年，东扩区的供应量短期无法上升。而现有CBD区域建设接近尾声，供应量高峰已经过去。因此，CBD供应量近几年都处于下降趋势，这对于国贸的短期负面影响相当低，而且拆迁户要价快速上升、中服地块的待价而沽都将提升国贸估值。
3A开业带来爆发性增长
国贸三期拆迁工作于 2001年开始，A部分的施工建设始于2005年，预计A部分可以于2010年三季度正式开业。A部分可租面积约20.5万平米，其中写字楼可租约10-11万平米，商业可租约3万平米，五星级酒店4.2万平米，另有其他一些配套物业。
3A建成后，国贸的可租面积将翻倍。由于3A品质、配套等均高于一二期，为国贸新地标式建筑。因此，从租金而言，3A的写字楼、商业租金均将高于一二期。
预计由于公司3A的开业，公司收入将呈现爆发式的增长，预计2010年、2011年、2012年营业收入分别增长19%、53%、18%，同期净利润分别增长-32%、134%、42%。
至2020年3B成熟运营后，公司的年租金收入可以从2009年的8.7亿大幅提升至40亿元，在此假设下，预计2020年净利润可达17.4 亿元。
多重因素推升评级
从估值角度考虑，国贸拥有CBD最核心区域最有价值的73万平米，其仅对应147亿的价值（110亿市值加37亿净负债），每平米仅2万元。目前股价相对公司17.9元的每股资产重估净值折价明显。从业绩角度考虑，由于3A的开业，公司业绩将有爆发式增长。预计公司2010-2012年每股收益分别为0.20元、0.46元、0.65元。从分红角度考虑，每年公司的分红比例在50%左右，等3A、3B陆续建好，投入运营，公司的租金将数倍增长。此外，从大股东角度考虑，目前大股东的持股比例已达80.39%，大股东从未对公司股票进行减持，反而在已经超过80%控股权的时候，仍继续增持。因此将公司评级从“谨慎增持”上调为“增持”，目标价15元。（原载于证券时报）
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