| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年03月27日 05:28 |
作者： |
朱平 |
| |
朱 平
从舆论上看，房地产像是全民公敌。但实际上，每一个国家人均GDP超过1000美元后，都会经历同样的房地产财富故事，原因是资产价格主要是房地产价格的飙升。以中国为例，中国房地产的单位建造成本不超过2000元，90后建成的中国现代化住房存量总面积约40亿平米以上，现在这些现代化住房的价格约5000/平米，这些住房增值达12万亿。老住房存量面积约是80亿平米，老住房价格只有新住房的60%，所以也增值了约20万亿。不考虑商业房产，住宅资产共增值了32万亿。这些财富一部分归政府，一部分归开发商，一部分归居民所有。按理说，中国人应是财富增长的收益者。但问题是，到目前为止，中国人的住房面积只有120亿平米，中国以每户三口100平米居住面积计算，需要300亿平米，所以受益的人是少数，而且相当一部分财富被政府和开发商拿走。因此，房价飙升带来的财富，大部分人似乎感受并不强烈。
中国房价到底会多高呢？如果有一天中国GDP超过美国(约十五年后)，那时中国GDP约为现在的3倍，100万亿左右。按世界平均水平计算（13亿人口，人均工资占GDP50%，收入房价比6倍，三口之家住100平米），100平米的住房应值70万元，合均价7000元/米。这个价格比现在的均价还是要高一些，而且中国应该还要盖200亿平米的住房，所以，房地产现在出现崩溃应该可能性不大。但由于5000元/平米已经成为了地价的计价基础，剩下的归开发商和居民的财富增值部分可能已不占多数，最糟糕的是，如果中国大部分居民在房价超过合理价格的时候才买房，就像2007年股指超过6000点时开始买股票，那将会出现居民和开放商财富缩水的过程。这对普通居民来说，就绝对是被作弄了。这种情况是否会出现，没有人现在能断言。相对来说可能股市要好得多，由于全流通，普通投资者占市场股东的比例不断提高，一般股市的总市值为GDP的90%，也就是说，那时中国股市总市值约90万亿，比现在增加65万亿，同样按3倍市净率计算，增值部分约为40万亿，这部分财富可能大部分会归民间投资者（包括民营企业的限售股东）。所以，将来投资者的财富增值体验主要领域将越来越向股市倾斜。
中国财富的故事还在如火如荼地上演，好消息是如果中国经济继续目前的增长势头，现在财富增值还是上半场；坏消息也有，那就是增长速度最快的时候已经过去，而下半场资产价格一般会上涨过头，投资者如果接了最后一棒，结果可能就非常不妙了。
|
| |
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
