| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年03月26日 05:14 |
作者： |
杨国华 |
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东方证券研究所杨国华
投资要点
●雄厚的股东背景。公司大股东是厦门建发集团，实际控制人为厦门国资委。
●“地产+贸易”经营模式实现优势互补。
●地产新开工面积翻四倍，未来增长驶入快车道。
●预计2010-2012年EPS分别为1.0元、1.7元、2.3元，对应动态PE为12.9倍、7.5倍、5.5倍。给予2010年18倍PE。首次给予“买入”评级。
●股价催化剂：配股获批；海西区域出台利好政策；一级开发土地出让等。
公司具有多重优势
1、雄厚的股东背景。建发股份（600153）大股东是厦门建发集团，实际控制人为厦门国资委。2008年，建发集团资产总额超286亿元，年营业收入超过360亿元，利润总额10.2亿元。二十多年的发展，建发集团现已成为业务领域跨及贸易及物流、房地产开发、旅游酒店的福建省大型投资管理集团。
2、地产+贸易的模式实现优势互补。贸易周转快但利润率低，地产周转慢但利润率高。地产和贸易的结合，恰好优势互补。公司贸易经营能力很强，年营业额已超过300亿元，可为地产提供较强的流动资金支持。地产业务规模正逐渐增大，且毛利率高，为公司提供巨大业绩弹性。
3、未来增长驶入快车道。2009年，公司新开工面积约43万平米，竣工面积约59万平米。2010年新开工面积将增加至169万平米，相当于2009年的4倍。大幅增加的新开工项目将主要在2011-2012年体现业绩，即从2011年开始，公司地产业务将进入增长的快车道。
4、“资产注入”+“海西”+“股权投资上市”的预期。大股东建发集团尚持有建发房产约45％股权（另55％股权由建发股份持有），预计在配股完成后，大股东将择机注入上市公司；公司在福建的地产项目权益面积约112万平米，占全部储备的29％。公司将受益于海西区域未来的发展。公司还参与了多个实业投资项目，包括四川永丰浆纸股份有限公司（40％）、厦门紫金铜冠投资发展公司（20％）、厦门船舶重工股份有限公司（20％）、龙源海洋生物股份有限公司（40％）、君龙人寿保险有限公司（50％）。公司计划将这些企业在3-5年内上市，其中厦门船舶重工已经由券商开始辅导。
房地产业务前景广阔
公司拥有两个地产运作平台：联发集团（公司持有其95%股权）和建发房产（公司持有54.65%）。两个地产公司均有着较强的开发能力。
1、房地产二级开发业务。公司拥有房地产二级开发项目建筑面积520万平米，其中权益部分390万平米。权益建筑面积中86%位于二三线城市（福建+湖南+湖北+江西+四川），14%位于一线城市（上海+天津）。目前，位于一线城市的上海项目周边售价已到30000-35000元/平米，由于其主要位于上海江湾新城，土地资源的稀缺性非常明显。
上海项目权益建筑面积19.5万平米，今年将陆续动工，并在明年开始贡献业绩。若其售价按30000元/平米计算，预计销售收入将达到58.5亿元，净利润将达到16.4亿元。除上海外，还有一个非常稀缺的项目位于厦门本岛湖里区会展中心附近（属于靠海稀缺资源），权益面积8.5万平米，售价按20000元/平米计算，预计净利润将达到4.3亿元。不考虑房价上涨，二者合计贡献净利润将达到21亿元。
2、稀缺的一级开发项目。公司一级开发项目位于厦门本岛，由于厦门本岛很小，土地非常稀缺。该项目可供出让建筑面积约170万，若按土地成交楼面价10000元/平米计算，预计一级开发项目将为公司带来34亿元净利润。项目已于2009年12月出让5.8万平米，成交价约9933元/平米，此部分将在2010年进行结算。目前还有约10万平米已经拆迁完毕，可以上市出让，预计时间在2010年10月。公司计划2010年再拆迁20-30万平米。随着土地陆续出让，业绩将逐渐体现出来。
3、房地产租赁业务。目前，公司控股的联发集团旗下拥有租赁物业约78万平米，未来储备约65万平米，总量达到142万平米。2008年公司租赁物业收入9959万元，贡献净利润约3000万元。
投资评级
公司房地产项目售价按目前价格计算，不考虑价格上涨；预计贸易收入2010-2012年分别为370亿元、400亿元、400亿元，净利润率均为1.1%。预计2009-2012年EPS分别为0.81元、1.00元、1.72、2.33元。给予2010年18倍动态PE，六个月合理目标价为18元，首次给予“买入”评级。
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