| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年03月22日 05:57 |
作者： |
陈家琳 |
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世诚投资陈家琳
春节前一周笔者去三亚度假。选这个时点，除了想去亲身感受一下海南国际旅游岛的房地产市场火爆氛围外，主要是考虑打个“时间差”，避开节日高峰时酒店房价的“温柔一刀”。
其实，海南房地产市场在过去几个月的狂热可看成中国房地产市场在过去十二个月的缩影。为了厘清在抑制投机性需求政策出台之后房地产市场的真实状况，我们的投研团队在3月初的一周内拜访了三家房地产上市企业（2009年的销售额分别超过了600亿、500亿及200亿人民币，颇具代表性），并考察了在上海浦东世博板块的4个楼盘及周边的房产中介。总体感觉是：1、开发商面对惨淡的新年前二月销售数字，对全年基本保持“谨慎乐观”（这听上去有点像基金经理们在面对不确定的前景时采用的统一外交辞令）；2、开发商正在提速新开工，为了比竞争对手尽可能快地增加可售资源（标准的“囚徒博弈”，结局不会出乎意料）；3、各楼盘销售人员几乎异口同声地表示不会运用价格手段，因为“开发商手里有钱，不急着卖”；4、以跑量过日子的二手房房产中介却在这个早春时节感受到了丝丝寒意，虽然气温还没有低过2008年的深秋；5、大部分一、二手房仍能拿到低于8.5折的二套房优惠利率，而提供低于同行利率的以未上市银行及再融资已完成银行为主。
目前观察家们都将目光投向了未来两个月的房地产销售数据，并想以此作为全年趋势的指引。目前一致预期为偏乐观，认为销量将在1、2月份的低基数上迅速反弹。笔者持有不同的观点。考虑到1、2009年销量和房价的透支，2、2010年相关抑制政策的落实，3、买涨不买跌的消费心理，房地产销量的回升是个小概率事件。如果全年的销售金额能接近去年的水平，已经可以阿弥陀佛了；这意味着———考虑到今年的房产均价将大幅高于去年———全年的销售面积将下滑20%左右（这大概是目前市场上最悲观的预期）。
所以房地产股在未来数月获取超额收益的机会不大。有分析师认为在股价跌去30%之后，房地产股基于2010年预测利润的市盈率不到15倍，甚为便宜。但需要注意的是，2010年对很多开发商而言是毛利率和净资产收益率的顶峰，而理论上盈利周期高峰对应的应该是低市盈率，所以此时的15倍并不是个很诱人的估值水平。
还有一种观点认为房地产股会受益于正在升温的人民币升值预期。确实，人民币汇率———对美元而言———在过去的十几个月里基本保持稳定。就目前的政治、经济、金融环境，升值的可能性正在从一个很低的水平上升。但对于升值的时间、幅度和路径笔者目前还没有自己的答案。最大的不确定性来自出口前景。所以，现在还不能肯定升值已是铁板钉钉的事情，尽管目前看起来总书记将在4月份访美的可能性也在不断上升。
而在另一个逻辑层面，即升值（或升值预期）对房地产需求产生刺激，不过，中国的情况或许会有些许与他国历史经验相悖之处，即在中国，升值与房地长繁荣的正相关性不是特别强。这背后的要点是：人民币在可预见的将来仍为不完全可自由兑换货币。只要监管当局对热钱的跨境流动能实施有效控制，那么由升值本身导致的房地产上涨将较为有限。
再说回三亚。笔者从三亚回到上海已经是小年夜了。在第二天的报纸上看到新闻，亚龙湾酒店的房价在新年攀升到了平均1.5万元———那可是整整10倍于仅仅几天前的价格！没想到又过了两天，价格弹性发生作用，旅行社不得不亏本甩卖酒店房间，房价又迅速暴跌了90%，被打回原形。世间万物，回归常态才是真正的常态。所谓新秩序下的新常态，亦不过如此。
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