| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年03月20日 07:19 |
作者： |
桂浩明 |
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申万研究所 桂浩明
编者按：2010年3月18日，国资委召开新闻发布会，重申央企应突出主业。有房地产主业的央企要带头执行国家法律法规和有关政策，促进房地产业健康发展。处于调整阶段的央企集团下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出。同时，国资委公布了16家以房地产为主业的央企名单。一石激起千层浪。在“地王”频现的背景下，国资委拿央企开刀蕴涵着哪些深意？未来房地产的调控政策何去何从？房地产股还有没有投资机会呢？我们汇集了券商观点，在思想碰撞之间，希望能对您的投资有所启迪。
截至目前，恐怕没有哪个行业像房地产这样备受关注，同时又饱受争议。这种关注，不仅是来自于民间，也来自于官方。目前，高房价已经不单是一个行业问题，而且成为了社会问题；对房价的争议不仅是来自于“蜗居族”，也来自于开发商。一个明摆的事实是，在高房价不断受到抨击的同时，新的“地王”纪录还在被刷新。
所有这些关注与争议，反映在股市，就是一段时间以来，房地产股票的走势明显弱于大盘。但是，大盘开始反复探底时，它又率先出现反弹。这种看似混乱现象的出现，究竟是因为什么呢？作为股市上的投资者，现在就需要讨论这样两个问题：现在房价的泡沫有多大？房地产板块股票的投资机会又有多大？
>>>房价的泡沫有多大？
以软着陆的形式化解泡沫
如果说现在国内的房价存在泡沫，恐怕不会有什么反对意见。不管是以国内与国外同类城市的房价来比，还是以国际上通常使用的房价收入比指标来衡量，国内的房价都是高的，也确实脱离了一般民众正常工资性收入的承受能力。这也就难怪“买不起房”会成为社会上的流行语。
但与此同时，人们也不得不面对这样的现实：尽管房价很高，但是其销售状况并不差。而且这么多年来，多数时间它都是在上涨。如果把平均房价用曲线描画出来的话，其行情的坚挺程度显然是股市所不可比拟的。于是，也就出现了这样的悖论：一方面房价很高，存在泡沫；但另外一方面，高房价又因为大量买盘的存在而不断地被消化，以至泡沫一直滋长。
现在，在抨击高房价的时候，很多人习惯于把矛头指向开发商，认为是因为它们囤地捂盘，导致了房价上涨。的确，这样的案例也不少。但是，在一个充分竞争的市场中，这种技术性操作只能是个案。因为如果没有强劲的需求存在，使得开发商确信未来的房价会比现在更高，他怎么敢囤地捂盘呢？有开发商说，“未婚女青年推高了房价”，后来又将其升级为“丈母娘推高了房价”，以及“双方父母为子女付首付推高了房价”，这固然是把严肃的经济问题娱乐化了，但却也道出了房价得以居高不下，并且长期保持升势的主要原因：需求旺盛。
中国现在正处于工业化、城镇化高速推进的过程，每年有几千万农村人口以各种形式进入城市。同时，城市也因为本地人口的增加以及对居住条件需要改善和旧城改造的因素等，不断产生着庞大的住房需求。中国作为人多地少的国家，18亿亩土地红线更是让城市的扩张面临着瓶颈。面对这样的现实，尽早买房就成了很多人都选择，而且是一个具有经济智慧与发展眼光的选择。结果，其他消费乃至养命钱都受到了房产消费的挤压。尽管社会平均工资不高，但是这很难对房产消费构成制约，中国的房价收入比如此畸高，又能够得以长期延续，其原因也就在此。
面对高房价，以及由此产生的越来越多的不满舆论，政府当然得管。这种管，具体来说也就是对房地产进行调控。前几年，调控的重点是控制地根与银根，目的是防止房地产过热，从而达到控制房价的目的。但是，此举必然会导致房地产开工规模的下降，这虽然令这个行业出现了一段不景气，但是强烈的刚性需求的存在，决定了这种不景气只能是短暂的。到了国家为抵御国际金融危机的冲击，需要刺激经济时，不仅仅是房地产行业迅速复苏，而且房价也以比过去更快的速度上涨。到了去年年底的时候，房价上涨过快的问题，应该说已经十分严重了，这就导致了新一轮的调控。现在来看，这次调控与前一次有着很大的不同，即明确不是要打压房价，而是要抑制其过快上涨；同时把调控的重点放在增加供应上，即增加保障性住房、经济适用房以及廉租房的建设规模，以此来化解供求矛盾，特别是对刚性需求进行疏导与分流。显然，这是符合中国国情，也是符合经济规律的做法。虽然，它只有在供应增加到一定程度后才会逐渐地显现出效果，但是毕竟开启了解决居民住房难的大门。从理论上说，当过去旺盛的需求得到缓解以后，房价过快上涨的局面自然也就得到了控制。当然了，在很多地方还是会有高房价现象出现，但这就像市场上存在奢侈品消费一样，本身是市场行为的结果，而且一般也不会因此而产生什么大的社会问题。
从这样的角度来看待现在的房价，可以说的确有泡沫，但这个泡沫具有特殊性，因此不致于轻易破裂。当然，泡沫的存在总是令人不安的，通过逐步增加供应的办法，会使得泡沫不再进一步大力膨胀，并且在未来以软着陆的形式慢慢化解。当然，从现实情况出发，要彻底消除高房价泡沫是不可能的，同时似乎也不必要。大街上可以有几百万一辆的名车，也可以跑几万元一辆的小车，只要市场上不同层次的需求都能够得到满足，即便名车的价格脱离了价值，多数人是买不起的，但应该说也没有什么大碍吧。最近，几家中央企业在北京拿地，一不小心刷新了几个地王记录，引来很多不满。其实，只要它是在进行主业投资，且程序合法，资金来源不违规，那么这就只是一种商业行为。在这里，这些央企不是在和国家调控房地产的政策博弈，而是与社会上一部分人期待房价下跌的情绪博弈。当人们看到高房价的泡沫现在还不会破裂时，那么也就能够理解这些央企为什么敢于这样做了。
>>>房地产板块的投资机会有多大？
资金重新回流房地产板块
上面讨论了高房价的泡沫问题，其实还可以再补充一点。这就是从去年年底对房地产实施调控以来，到现在还没有出现房价下跌的现象，国房景气指数甚至还在创新高。当然，调控的效果也显现出来了。比如房产交易的活跃度开始下降，说明人们开始观望，投机客的炒房行为少了。还有，房价上涨的速度开始放慢，同时高端商品房的供应减少，而保障性住房等的大规模开工消息则不断出现。这就是说，尽管房价上涨的压力仍然存在，但是涨幅有所放慢，而且随着普通住房供应增加的趋势形成，也让购房者有了新的选择，这有助于逐步化解高房价对广大居民的压力。基于这样的状况，也许应该说，调控政策所希望达到的目的，已经露出了些许端倪。近期，除了在土地方面，没有其他进一步的调控房地产的政策推出，银行方面也表示不会有什么新的调控举措。这些也从不同侧面表明，在保障性住房等的供应开始增加以后，对于局部（当然这个局部是个很大的范围）仍然存在的高房价问题，就不再是调控的主要对象了。反过来说，这几个月房价没有什么下跌，也从另一方面证明了这一点。
但是，房地产板块的股票却是跌了，而且跌了还不少。从年初到现在，大盘也在下跌，但跌幅也就在6%左右，而同期房地产板块的平均跌幅则超过了20%。显然这是超跌了。之所以会超跌，主要是投资者对于房地产调控前景存在担忧，害怕再像前几年那样，出现地根与银根的双双同步收紧，使得行业景气程度大幅度下降，这就必然导致相关企业业绩的回落。但是，现在看来，这种担忧没有道理，因为政府无意减少房地产的开工规模，同时也没有着力对高房价进行打压。这也就意味着，房地产企业可以保持足够的开发规模，同时在商品房价格仍然坚挺的情况下，会继续获得不低的利润。这样，对于房地产企业来说，其前景无疑是值得看好的。相应的，这些房地产板块股票，也会有很不错的投资机会。只是，这里应该指出的是，毕竟现在对各行业来说，信贷都有所收紧，因此房地产开发商如果资金链绷得太紧，采取与现实环境不相符合的措施与做法，那将是很危险的。不管怎么说，即便行业景气程度再高，也不能保证行业中所有的企业都能够赚钱。因此，房地产板块有投资机会，只是从一个大的方面来说的，主要是基于它们前期的超跌以及市场对其未来发展还没有形成足够的认识。
其实，最近大半个月来，已经有一些敏感的投资者开始重新审视对房地产行业的看法，特别是纠正了调控等于房价下跌，房地产股价暴跌的粗浅看法，从扩大供应、满足需求、抑制房价过快上涨的角度来认识这次全新的调控。其结果是，出现资金向房地产板块回流的局面，并且使其领先于大盘企稳。考虑到现在房地产股票价格仍然比较低，那么时下的确存在进一步做多房地产股票的机会。在这个意义上，房地产板块股票，很可能是最近一段时间主要的投资方向之一。
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