| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年03月15日 04:58 |
作者： |
马涛 |
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马涛
我国房地产市场的产业模式和运营模式，很大程度上沿袭了房地产开发的“香港模式”。“香港模式”与“中国特色”因素的杂交，使得我国房地产市场成为一个古怪而特殊的市场。
“香港模式”就是“全能开发商”
所谓“香港模式”，就是指房地产开发从投资买地、开发建设到营销销售、物业管理等环节全部由一家开发商独立完成，建立起一条以这个堪称“全能开发商”为核心的纵向运作链，形成一种全程的开发模式。这种模式是特殊历史背景下形成的，其背景有三方面：一是香港实行零关税自由贸易，财政收入不足；二是政府垄断土地，为土地财政提供了可能；三是大开发商垄断市场，市场集中度高。
这种模式具有以下几个显着特征：第一，开发商主要依靠银行进行融资，其核心竞争力在于拿地和融资，而这又取决于其和政府、银行的人脉关系；第二，政府依赖土地财政，房地产业成为经济支柱；第三，政府、银行和房地产开发商的利益客观上捆绑在一起，而这三家获利的关键是地价与房价上涨；第四，市场在向消费者转嫁高成本的同时，政府不得不拿出部分土地收入为低收入群体提供福利性住房。高地价、高房价与基本福利房保证构成“香港模式”的基本特征，而“售楼花”和“地王”是其两大经营特色。
“中国特色”+“香港模式”
我国房地产市场的整个发展过程，就是一种具有中国特色的香港模式。从最初的深圳学香港、沿海学深圳，到后来的内地学沿海，“香港模式”逐步完成了其内地化过程。我国绝大多数房企遵循着这一模式完成了原始积累并实现了全国性大规模扩张。香港模式的推广，一方面确实促进了国内房地产市场的繁荣；另一方面，随着时间推移这种模式逐渐暴露出其天生的不稳定性。
笔者认为，这种不稳定性源于国内各种制度框架的不完善性，从而决定了其对宏观经济稳定的破坏性和对社会民生改善的压抑性。在这种“中国特色”的“香港模式”里，集合了中央政府、地方政府、房地产开发商、银行、居民以及投机资本多方的利益，交织着二元经济、城市化、工业化多种因素，最终使得这种坐地生财模式弊端暴露无遗。主要存在着以下几组矛盾：
第一，供给与需求基础不对称。需求市场化和供给中开发、销售环节市场化的同时，作为最重要因素的土地却不能市场化，依然实行征地制和批租制，这种不对称的供需基础，决定了土地资源是房价最重要的非市场因素。
第二，城市化与城乡土地制度的不对称。农民进城安家落户需要大量的住房，但是鉴于城市土地资源的有限和农村土地制度改革的艰难，土地供应能力短时期内难以有效提高。
第三，地方政府财权与事权分配的不对称。在财权不增加而事权不断上升的条件下，地方政府不得不将土地出让金收入作为地方财政的重要来源，催生了“土地财政”。
第四，住房观念与房屋商品化趋势的不对称。中国文化中存在“居者有其屋”的观念，在住房商品化的市场经济下，高房价使得绝大多数群众只能“望楼兴叹”。
第五，经济增长与改善民生目标的不对称。房地产对推动经济实现高速增长方面功不可没，但由此产生的高房价问题加剧了民生问题的严重性，由于我国中低收入群体如此庞大，各级政府还无力像香港那样提供全面的公屋保障。
何不转型“美国模式”？
所以，不根本改变现行的“香港模式”，就无法彻底解决房价过高问题。在现行利益格局下，地方政府在房地产环节征收的各类税费多达几百项；开发商面对中心城市的开发成本不断提高，而市场承受能力越来越弱，只能在高地价和购买力不足的夹缝中挣扎，依赖银行贷款更使企业在宏观调控下举步维艰；居民对房地产“买涨不买跌”的投机心理，又使我国长期存在房地产的“卖方市场”。
因此，试图以一种市场化的方式运作以非市场资源为基础的产品，同时强调政府的调控作用是一种将市场和计划割裂的行为，也是最不遵守市场规律的行为。在这场多方博弈中，广大老百姓成为博弈的受损方。
要解决我国房价过高问题，必须在根本制度上大力推进现行的财税体制、农村土地制度以及城乡住房制度等方面改革，为房地产业的健康发展提供完善的制度环境，并创造足够的发展空间。在运营模式上，要逐步向“美国模式”转型，让房地产开发的各个环节均由高度专业化的公司分别完成，资金主要来源于社会大众，这样可以有效分散企业和市场的风险，促进房市健康发展。在住房政策上，要加强大中城市住房消费政策改革，优化土地、住房供给结构，抑制投资、投机性购房，加大保障性住房供应力度，形成多渠道的住房供应体系，不断推进住房的“去资本品化”，使其回归为一种普通的消费品。
（作者为中国人民大学经济学博士）
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