| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年12月21日 02:23 |
作者： |
张达 |
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证券时报记者张达
12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，首付款不得低于50%，未缴清全款的，不得核发土地使用证，缴清土地出让金前不得再拿地。这是对国务院常务会议“国四条”的首个具体落实文件。
业内人士认为，该政策能够在一定程度上打击开发商的囤地行为，为土地市场降温，同时促开发商加速开发和销售，有利于遏制房价过快上涨。但是，对实力雄厚的开发商影响一般，而对中小型开发商打击力度较大，有利于企业优胜劣汰，未来强者恒强。房地产行业的调整大幕刚刚拉开，各部委配套调控措施还将陆续出台。
遏制房价上涨先要打击囤地
在全国主要城市地王频出、开发商不计成本拿地的背景下，业内人士认为，高房价的背后是高地价，遏制房价上涨就要打击囤地。
亚豪机构市场总监郭毅接受证券时报记者采访时认为，开发商目前拿地过程中可“以小博大”，用少量资金就能参与竞拍高价土地，加剧了土地市场竞争激烈程度。此次提高土地出让首付款比例，实际上是提高了对开发商融资成本和资金运转能力的要求，能为过热的土地市场降温。另外，通知中要求“拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动”，也会加快土地开发、上市速度，能够起到增加市场有效供给的作用。
民生证券房地产行业分析师王新亮也认为，目前高房价的主要推手之一就是“高地价”，一方面是土地拍卖价格高，另一方面是开发商囤地，在土地买卖环节存在利润。该政策出台将部分程度收紧开发商的资金链，打击了开发商的囤地行为，同时在资金链受到挤压的情况下，迫使开发商加速开发，加速商品房的销售，以回笼资金。
中投证券房地产行业首席分析师李少明认为，短期来看，该政策能够加快开发商推盘以回笼资金支付地价，在此背景下，期房可售量低的城市，房价上涨趋势有望得到控制。同时， 该政策还有助于遏制开发商盲目抬高地价、大量囤地的行为，火爆的土地市场随时可能降温，部分城市的房价上涨也有望得到遏制。
但广发证券房地产行业分析师则认为，由于当前我国土地转让收入归地方财政所以，地方政府推高地价意愿较强，而该政策虽然抑制开发商的拿地冲动，但降低地价效果不够强烈，没从根本解决地价高企的问题。
某大型国企开发商接受证券时报记者采访时也认为，由于土地的稀缺性，长期价格上涨是必然趋势，该政策短期对地价房价影响不大。
促进房地产企业优胜劣汰
郭毅认为，通过强化土地出让金的缴纳，考验的是开发商融资能力，增加了融资成本，但也可能会造成寡头现象的集中，强者恒强。
王新亮也认为，该政策对现金流充裕、融资能力较强的开发商影响较小，而对于现金流状况一般、融资能力不突出、未付土地款超过自身筹融资能力的开发商形成压力，未来，房地产行业内两极分化的现象将成常态。
中银国际的房地产行业分析师指出，土地公开出让市场回归理性将有益于行业的长期健康发展，而资金实力雄厚的开发商、尤其是央企和国企将在未来的土地资源争夺中将获得更多主动权。
而对于未来可能造成垄断的说法，上述大型国企开发商并不赞同。他认为，大型开发商主导的房地产市场竞争格局已经形成，这有利于市场更加稳定发展。
李少明也认为，该政策有利于行业优胜劣汰，有利于行业龙头及实力公司更好的发展。
调控政策或陆续出台
王新亮认为，针对房地产行业的调控政策还将由各部委陆续推出，政策渐紧将再次考验房地产企业的经营能力。从供求角度来看，明年上半年供不应求的态势仍难扭转，如果明年上半年房价依然在供求失衡作用下小幅上涨，不排除政府出台更为严厉的行业政策。
光大证券房地产行业分析师赵强接受证券时报记者采访时表示，从目前来看，政策明显偏紧了，未来还会出台一系列调控政策，这一系列政策效果在3个月内将显现。
李少明认为，在当前中国经济增长基础依然薄弱，外围经济复苏缓慢，居民收入增长需要时间，行业政策环境趋紧的高房价背景下，主要城市的购房意愿将被削弱。有关二套房贷政策从严以及房价上涨过快的城市尚未有具体措施，预计后续仍有相关政策出台的可能。
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