| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年12月19日 02:43 |
作者： |
王康;张朝晖;陈莹 |
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中信建投证券研究发展部王康张朝晖陈莹
增发融资将驶入快车道
2009年1-10月房地产销售火爆，销售面积及销售额分别为66369万平方米和31529亿元，同比增长8.4%和79.2%，已经超过2007年的历史最高点。
销售均价也连续上升，前10月全国商品房均价4750元/平方米。进入到7月份，销售面积环比开始下降，主要是受开发商新开工面积不足和捂盘的影响，许多大型城市新盘数量严重不足。从我们监测的主要大中城市来看，房地产市场的存量房有明显下降的趋势，开发商已经完成了去库存化的过程。从下半年开始房地产市场进入了新一轮的补库存的阶段。房地产企业筹措资金渠道进一步收窄，对于银行贷款和预收账款的依赖进一步增加，这对于房地产上市公司来说，是急需改变的。因此，未来房地产上市企业增发融资会驶入快车道。
行业净利润增速好于整体
wind数据统计，沪深两市91家房地产上市公司（剔除全部ST公司，下同）2009年前3季度实现营业收入141%；实现归属母公司股东的净利润总额为200亿元，同比增长23.44%。总体看来，房地产行业营业收入和净利润增长速度均好于上市公司整体水平。
2009年前3季度，房地产上市公司整体净利润23.44%的同比增速与2009年房地产销售量价齐升的现状十分吻合，符合我们对于上市公司上半年业绩的增速不高的解释，主要原因在于房地产预售制度的存在使得房地产销售和结算存在一定时间差。这从2009年前3季度预收款项的增幅大幅增长可见一斑。
另外，由于销售和结算时间的原因， 2009年前3季度房价的快速上涨在2009年三季报中没有体现。91家房地产上市公司2009年前3季度销售毛利率为36.34%，比2008年同期下降2.35%。尽管如此，销售费用、管理费用和财务费用占销售收入比重的降低导致房地产上市公司营业利润率和净利率有所提高。2009年前3季度，91家房地产上市公司净利率为15.87%。
投资三条主线
2010年上半年，由于对于宏观经济向好的趋势需要进一步确认，我们认为，房地产行业的经营状况不会太差。由于新开工面积处于逐步回升的阶段，自2009年下半年开始有较多的新盘供应市场，但是仍然处于行业平均值以下，远未达到供大于求的状态，因此房价存在进一步上涨的空间。到2010年下半年，国家宏观经济复苏稳健，开始调结构治理通胀，出台更进一步的房地产调控措施，由此打压房价和资产泡沫。
基于我们对行业集中度将进一步加强的判断，我们认为，未来的机会属于资金和资源实力更强的公司，一线城市和二线城市龙头企业无疑具有更强的投资价值。对于房地产上市公司的判断，还是应该回到业绩的主线，选择业绩锁定性好，公司成长性高，预收账款较多的上市公司。
首先，对于行业龙头公司，基于我们对于行业整体看好的判断，我们认为，还是要超配行业里的龙头公司（万科A，保利地产，招商地产和金地集团）。这部分上市公司2009年销售业绩良好，预收账款累计较多，新增土地储备丰厚，现金充裕，具有较强的扩张能力，其土地和资金均能支持其高速发展的要求。在这一轮房地产的触底反弹中，万科A、保利地产、招商地产和金地集团均表现出了很强的行业调控能力和销售能力，营业收入和净利润增幅均远远大于行业平均水平，显示出这一轮的房地产回暖让龙头公司获得了更高的成长性。在我们对行业市值前10位公司的统计当中，其营业收入，净利润和预售账款所占整个上市公司的比重也在不断的加强。行业前10位市值的公司归属母公司的净利润占到了整个行业净利润的54.12%。
其次，布局二线城市及其他重点公司。从我们对于全国70个大中城市监控来看，二线城市在此轮的销售火爆中房价整体涨幅是落后于一线城市的。二线城市受土地供应制约较小，住房需求存在进一步上涨的空间。并且，主要公司也纷纷加大自己在二线城市拿地的力度。万科前10月新增权益建筑面积678万平方米，平均楼面价2686元/平方米，主要土地储备以二线城市为主。主要上市公司有苏宁环球、建发股份、宁波富达、华业地产。
第三，对于核心城市商业地产，随着我国经济向好趋势的确立，商业地产作为经济复苏最直接的受益者也是我们所关注的。同时由于REITs（房地产信托投资基金）正在研究推出，从而将为普通投资者投资商业地产提供渠道，同时也为商业地产的持有人提供了退出渠道。
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