| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年12月19日 02:43 |
作者： |
陈东海 |
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陈东海
住房问题现在是民生问题的一个重要热点，而畸高房价成为大众诟病的焦点。但是，目前的控制房屋价格的思路多数仍然没有新意，如果推行，也不一定有什么新颖的效果。历史上控制房屋价格的措施也出台过一些，但是难免有“一控就死，一死就扶、一扶就疯”的循环。因此，要跳出这个恶性的循环，就必须正本清源。
控制房屋价格，首当其冲的就是要认清房屋价格飙涨的根源。关于房屋畸高价格严重与居民收入不匹配的根源，是各有说法，开发商说是地方政府的土地政策推升了房价、政府说是开发商的囤积和捂盘推高了房价，而一些舆论说是炒房者推高了房屋价格，一些政府官员说是“丈母娘”等刚性需求因素抬起了房屋价格。上述的一些说法，细分之下都有一些理由，有关于供应方的、有关于需求方的，有官方的、有商家的、有民间的等等。各种说法交织在一起，主次不分，也就责任不清，所以控制房屋价格也就成为了空话和笑话。因此，必须从这些因素中澄清出主要的、关键的因素，才能责任到位，措施对症。
其实，中国的房屋价格从来不是民间力量能够主宰的，而房产商往往是与当地政府有密切的关系，因此，房屋价格居高不下的关键因素在于官与商的因素。政府控制了土地供应和银行信贷、交易费用等所有的主要的要素，因此房屋价格的涨跌更多的体现了政府的意志。而开发商逐利的本性，使得其追求利益最大化，也就倾向于房屋价格越高越好。至于炒房与刚需，只是市场中的买方而已，在房屋市场中处于弱势地位，不是推升房屋价格上涨的主要原因，不应该成为承担房屋价格上涨的主要责任和成为主要的打压对象。几年来的一些所谓抑制房屋价格上涨的政策，主要都是针对着需求方来的，所以即使是抑制了购房的需求，也只是暂时把交易量给控制住了，但是并没有把房屋价格真正的降下来。真正要改变房屋价格单向飙涨的局面，只有改变土地财政和大兴土木的经济拉动政策和GDP崇拜症、海量的宽松货币政策等等。
其次，必须改变通过对房屋流转和持有进行征税以提高财政收入和控制房屋价格的思路和做法。对于房屋市场的流转征税，比如营业税、调节税等等，也并不能抑制房屋价格的上涨。前些年各地都对房屋流转征收了比较高的营业税、调节税等等，但是这些年各地的房屋价格都是上涨的。这说明不去针对房屋上涨的主要因素着手，而只通过抑制需求和对于房屋流转征税，是抑制不了房屋价格的上涨的，只会加重了普通老百姓的购房压力。那些所谓抑制炒房的政策，反而会波及到普通老百姓和一些家庭人口多、因拆迁失去祖居土地而获得多套房子以及众多改善型需求的普通购房者身上。就拿2-5年税费政策来说，虽然可能会加重一些炒房者的成本，但是也殃及那些不炒房的一般的房屋出售者身上。一项政策会波及到无辜者，还是取消为好。
同样，海内外的一些经验表明，对于房屋的持有征税既征收物业税，并不能抑制房屋价格的上涨，次级贷款危机爆发前的欧美房屋市场长期上涨的事实就说明了这一点。因此，目前媒体热炒的物业税，由于现在的商品房价格已经含有高额的土地出让金以及现今房地产的税费已经很高，所以开征物业税理由不足，还由于中国老百姓收入很低，那么开征物业税以后，不但会导致老百姓的生活成本更高，内需更加难以启动，还起不到打压房价的目的。
因此，控制房屋价格的上涨，不能眼睛只盯在需求方和加税上，而应该把眼睛盯在影响供应的官与商两大主要因素上。
（作者单位：东航国际金融）
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