| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年12月14日 01:40 |
作者： |
甘霖 |
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证券时报记者甘霖
对于个人住房转让营业税征免时限的微调，广州业内普遍解读为房地产的刺激政策开始淡出。分析人士表示，广州住宅未来投资价值堪忧，政策面的利空或导致部分投资者出逃；该政策实行后，广州市场二手房成交量可能会下滑二至三成左右。
日前，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。广州业内普遍将其解读为国家对房地产的刺激政策开始淡出。
中原地产项目部总经理黄韬表示，免征时限的恢复是强烈的调整信号，主要是对投资型、非首次置业的买家起到抑制的作用。投资者一旦出逃，就会出现两种情况：一是二手市场上的盘源增加；二是一手市场上的需求减少。广州目前带有投资性质的购房已占七成左右，即使只有小部分投资客出逃，都会大大缓解广州住宅的总体供求状况。很多人预测明年楼市向上，都是以供求关系紧张为据。投资者的出逃，将会击碎这个支撑；没了这个支撑，楼市向上将会乏力。
黄韬认为，广州一手楼价经历了9、10两月的快速上涨后，短期内继续攀升的可能性较低，预计见顶回落的可能性很大。11月份广州楼市成交量已经下滑，加上上述楼市降温政策，或将使房价开始缓慢下跌。一旦步入下跌通道，投资者买涨不买跌的心理，将会造成成交量进一步下滑，估计开发商明年会遇到意想不到的困难。
广州一家房地产公司的销售总监表示，对房地产市场不宜过份乐观，应当有点敬畏心，居安思危才能进退自如。近一两个星期以来，北京已经出现大量“甩卖”、“急售”房源，不能不说是这种心态的体现。资金出逃往往具有传染性，可以预计广州不久将步北京后尘。政策调整的信号已经出现，会加剧一部分楼市投机者加速出逃。
值得注意的是，今年广州一二手楼价的狂飙突进，并未拉动租金上升。来自中介机构满堂红的统计显示，受高房价拖累，今年以来二手住宅的出租回报率反下降0.6%，令整体回报率降至4.2%。
满堂红高级研究主任肖文晓认为，目前市场上流通的大部分房源是在营业税5年的征收年限之内，这意味着在明年都将增加一大笔交易费用。而在卖方市场的格局下，这部分税费的负担最终会转嫁到购房者身上。高房价和高税费最终将导致观望气氛重新抬头，楼市成交量减少。因此，政策实行后二手成交量会有明显的下滑，保守估计会在2至3成左右。
尽管征免时限的优惠取消，但广州的二手楼交易市场反应平淡，并未呈现像2005年首次出台该规定时那种连夜排队抢搭“末班车”的火爆场面。在广州各区的房地产交易中心，前来办理办理递件的人数跟平常相差无几。
肖文晓介绍，此前一两个月，由于市场预期楼市优惠政策的“末班车效应”，11月份二手楼市交易放量，已经透支行情。因此12月份成交量想刷新11月份的交易量几无可能。
合富置业副总经理潘宇豪认为，现在要赶搭末班车的可能性可以说是微乎其微，只有非常特殊的情况才有可能赶得及，首先是业主的房契没有任何抵押，可以马上交易；另外就是要求买家必须一次性付款从而免去银行繁复的审批程序，符合这两点的可以说是少之又少。
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