| 来源： |
证券日报 |
发布时间： |
2009年12月24日 08:22 |
作者： |
王峥 |
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12月23日经国务院批准，财政部公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，将全额征收营业税。
五年以下非普通住宅将全额收税
财政部的通知指出，明年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含五年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含五年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
而此前，为鼓励住房消费以对抗全球金融危机，财政部出台规定，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
两相比较，可以说新通知的变化主要是涉及两年到五年间的房源，美联物业给出的一组数据就显示，以一套100平米、单价16000元/平米、总价160万元人民币内外线间的唯一一套普通住宅为例，现以200万卖出。
可以看出，根据住宅类型的不同，所交营业税差额也不同，普通住宅在政策改动后2到5年房源比之前多2.2万，非普通住宅则多了8.8万，而两个标准相比较，则非普通住宅将比普通住宅要多交纳8.8万的营业税。
新政对二手房市场影响小
一位财税部门高层官员也对媒体表示，二手房营业税政策的调整对普通住房和非普通住房是区别对待的，总的看调整力度不是很大,要留意的是五年内转让普通住房是按差额征税，而非全额征收。
美联物业市场研究部总监张大伟认为不满五年的二手房差额征收营业税对二手房市场影响非常小。
显然，这和国家鼓励购买自住房，抑制投资性购房的政策十分符合。2到5年普通房源虽然不再免税，但差额征收5.5%的营业税使得营业税占总价不到2%，征收的数额对交易双方的影响都不大。而作为投资客主要投资目标的非普通住宅，新通知规定五年以下的房源全部要全额征税，这也和政府抑制投资客的意图非常吻合。
随着近期中央对房地产调控的步步升级，可以肯定今后会有更多相关细则出台，以落实中央对房地产行业的指导精神。
附注：
如何确定为非普通住宅：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)
2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)
3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍
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