史上最严调控 房企逆流而上还是激流勇退？

    来源：南方网 
　　在“史上最严厉调控”的强压之下，各路资金对于房地产业作出了截然不同到选择———“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”：不少非地产主业的上市企业选择在这个关头抛售旗下房地产资产，向房地产业说“ByeBye”，而有外行业资金却高举“抄底”大旗冲进房地产业，进行收购或者买地。

　　业内人士分析，由于调控趋紧，行业利润将出现明显下降，行业风险加大，导致市场投机者的退出。
同时也有些企业看中房地产行业长期的发展机会而进入。不过，由于市场投机机会明显减少，对于这些新进入者来讲，如何提升运营的专业性将是一项重大考验。新进者佛塑股份就采用了“傍专业”的方式与专业房企进行合作开发。

　　现象1

　　非专业开发商现退市潮

　　在调控的风声鹤唳下，房地产市场上，一些非专业地产开发的上市企业“退房潮”开始隐现。光在6月30日一天，就有太原刚玉、爱建股份、ST珠峰等三家公司分别公告，将出让旗下房地产资产。

　　其中太原刚玉拟2.25亿元向山西中正房产、自然人邢建民转让刚玉房地产100%股权。太原刚玉3年多前以1.9亿元的价格收购该房产公司但是迟迟未启动开发。太原公司表示转让该房产公司股权有利于“保持公司稳健发展，将经营风险降低至可控水平”。

　　ST珠峰则是以2500万元的价格处置位于成都市双建路的占地8000多平方米的八里庄仓库房地产。

　　而爱建股份则以2360.14万元将所持上海爱坤置业60%股权协议转让给上海宜和房产经纪有限公司。其中包括已经开发的上海颛桥项目，以及一幅位于闵行区浦江镇地区总用地面积9.82万平方米的地块。

　　而就在此前一天，丰乐种业也公告把旗下正在赚钱的丰乐房产100%股权转让。数据显示，2009年，丰乐房产实现主营业务收入4491万元，净利润为584.15万元。丰乐种业明确表示，2008年下半年以来，房地产市场发生了较大变化，未来市场竞争将更趋激烈，因此将房地产业转让，专攻种业主业。

　　而实际上，自去年年底新一轮房地产调控启动以来，已经有不少企业从房地产撤退。其中包括广东明珠、绿景地产、华东医药、广汇股份、海利得、重庆路桥等上市公司，都以各种理由把旗下的房地产资产转让，理由多数是“做好主业”。

　　原因：调控渐严机会主义者收山

　　“这些从房地产退市的企业有一个特点，就是都是‘机会主义者’，以为房地产是块大肥肉，都想冲进来咬一口”，天河某开发商营销负责人黄明表示，“但是进来之后，才发现不是肥肉，而是鸡肋。”

　　事实上，在前几轮房地产火热的时候，都有一大批企业包括其他社会资金大张旗鼓进军房地产，用业界人士的话说就是“阿猫阿狗都可以当开发商”。最新的一轮就是在刚刚过去的2009年下半年，2009年房地产的火热，使其成为各路资金眼中的“唐僧肉”，去年中国电信、华菱钢铁、ST春兰、深华发、上海申达纺织等公司，先后发布公告宣告进军房地产，其他暗度陈仓的资金更是不计其数。

　　“在不少人眼中，房地产业是只要有钱，谁都能做”，黄明说，实际上并不是这样。“除了本身的运作能力外，房地产面临最大的风险就是政策风险”。

　　在黄明看来，这一轮调控与此前明显不同，以前几轮调控，在政策达到一定效果之后，政策总会出现回暖的声音，但是这轮调整到目前仍未看到暖意，反而有调控加码的意味。

　　“这些企业选择在目前的时机退出房地产是可以理解的”，在北大公共经济研究中心研究员韩世同看来，鸡肋不仅“食之无味，弃之可惜”这么简单，如果不小心，鸡肋也可以噎死人。韩世同表示，如果这些非专业房企踏错周期，高价拿地，很容易在房地产铩羽而归，“在此前已经有诸多的案例”。

　　知名房地产营销专家陈真诚认为，随着国家清理闲置土地力度的加大，不排除有些企业把手上的闲置土地进行清理转让。

　　现象2

　　逆向思维激进者勇敢抄底

　　在相同的市场环境下，有些人看到了风险，有些人却从中看到了机遇。这与股神巴菲特到名言“在别人恐惧时，你要贪婪”有异曲同工之妙，这就是“反周期运作”，事实上，在房地产市场步入调整以来“反周期运作”成为高曝光率的一个词。在目前调控声声的背景下，有不少企业在近期高举“抄底”的旗帜宣布进军房地产。

　　其中最为刺激眼球的是有“打工皇帝”之称的唐骏的新东家，以零售业起家的新华都在6月宣布斥资百亿进军房地产，首战斥资20亿元将长沙武夷置业有限公司75%的股权纳入囊中。新华都集团总裁兼CEO唐骏表示，“选择调控之时进入是一次抄底的机会”。

　　在7月6日，家电巨头康佳公告表示，以3.42亿元购得昆山市周庄镇全旺路南侧总面积为36.7万平方米的土地，并将在该地块进行房地产及商业等配套产业开发。

　　同时在上个月宣布进军房地产的还有“塑料大王”上市企业佛塑股份，其在6月初公告增资旗下刚成立不久的房地产子公司，大张旗鼓地宣布进军房地产业，开发位于佛山禅城区的轻工三路占地共5万多平方米的地块。

　　而想进入房地产业的还有其它社会资金，南都记者了解到，一些社会资金也预备借目前市场调整的机会，在珠三角积极寻找地块，准备进军房地产业，多个项目到启动资金都在数亿元以上。其中就有资金在增城圈地2000亩，现在正在做前期规划以及人才招募。

　　对于目前房地产市场作出“抄底”判断的，除了这些新进入者之外，不少央企或者品牌房企也选择在近期“抄底”，收购其他公司或者直接在市场上拿地。

　　原因：房地产前景依然看好进入者将面临专业化大考

　　目前市场前景微妙，抄底者是否抄底成功尚未有定论。韩世同认为，与此前的市场环境相比，今后市场投机者的成功概率将明显下降，不管是新进入者，还是逆市拿地的开发商，都必须做好长期发展的打算，整体提升运营能力和政策把握能力，才有可能获利。

　　“其实广州包括富力 (论坛 新闻)、合生、保利等一大批开发商，都是在1998年至2003年这个房地产下行周期中发展起来的”，韩世同表示，“这意味着即使面临市场调整，开发商也是有机会的”。

　　“房地产市场相比其他行业来讲前景还是不错的”，英大证券研究所所长李大霄表示，“国家调控房地产市场是让房地产市场回归理性发展，而不是把房地产业一棒打死”。在李大霄看来，国内到人口流动潮以及人居条件到改善将为房地产市场提供长期的发展空间。

　　不过李大霄也认为，今后房地产市场门槛将进一步提高，不仅仅是体现在资金门槛上，更多是体现在专业化和精细化方面，“钢筋加水泥的粗放式开发已经不再适应市场要求”。

　　而有新进入者显然也意识到房地产的风险所在，于是采取了“傍专业”的方式进入房地产业。“塑料大王”佛塑股份选择了合作开发的模式，委托品牌房企广东珠江投资负责佛山市禅城区地块的项目开发管理、营销策划等工作。

　　建言

　　市场环境微妙企业抄底“为时过早”

　　“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，英大证券研究所所长李大霄对南都记者表示，目前市场环境下，不管是退出还是抄底，都是正常行为。“正是双方有不同的判断和选择，有退出、有抄底，市场交易才会完成”。

　　知名房地产营销专家陈真诚表示，随着房地产调控的进一步严厉，房地产行业利润将比此前有所降低。一份券商的研报显示，2003-2009年，房地产行业的净利润复合增长率高达41%。但是在国家的严厉调控下，房地产行业的利润高增长将受到明显的影响。申银万国研究员江征雁、殷姿认为，2010-2012年，行业平均利润将由此前的41%降低至20%。

　　不过在业内的营销专家看来，个体房企将面临的不是利润摊薄这么简单，而是关系到生死存亡的考验。广东中原地产项目部总经理黄韬认为，房地产在政策影响下，波动已经明显比以前频繁，“以前一个周期长达5年甚至更长，但是这几年都是缩短到1至2年，如果踩错点的话，市场风险是很大的”。而在事实上，近今年也有不少外行资金拿了地王之后无法开发而被收回的案例。

　　在知名房地产营销专家陈真诚看来，目前房地产市场中，抄底的企业并不算多，从全国的土地交易面积和土地交易价格都出现了明显的下降，说明在调控日渐严厉的背景下，多数企业是保持谨慎的态度，抄底“为时过早”。