昨日，第十一届新财富金牌董秘新鲜出炉啦，本届顺应上市公司数量的快速增长，金牌董秘人数增至200人（榜单可到昨天的微信中查看）。小编今天赶紧为大家精心奉上一期特别策划，盼着能给新一届的金牌董秘一个全方位展示自己学识、专业、风度等等......的机会。

　　当然啦，仅仅展示是不够滴，最好还能通过展示让我们投资者更深入的认识一个公司的价值！同时完成双重任务，真的好难！

　　但这难不倒小编啦，小编邀请新财富最佳分析师出马，向金牌董秘提出兼具深度和挑战性的问题，上演一场王牌对王牌的大咖秀。小编厉害吧？（此处应有掌声）

　　近日，正值地产新政，新政之后地产股超预期不升反跌，若论最受关注行业，头把交椅非地产行业莫属了，咱们就从地产行业开始吧。

　　后续还有热点行业分析师和金牌董秘的对话，大家不要错过呦——

　　编小助：三三

　　苏雪晶：如何看待地产市场分化的格局和三四线市场泡沫破灭的风险？

　　保利地产 黄海：城市之间因经济发展和基础设施配套水平、人口吸引力等方面的差异性而呈现出分化格局是正常现象，部分资源禀赋较差的城市，市场容量不足、交易活力下降，供求关系面临较大压力，但一些位于城市群、经济带中的三四线城市仍存在较好的发展机会。

　　北京城建张财广：大部分房企不敢在三四线拿地的主要原因是，这些城市的积压库存量巨大，而需求上涨有限，发展空间不大，楼市存在泡沫破灭的风险。

　　大名城张燕琦 ：不能认为三四线城市都具有风险，我们坚定地认为，新型城镇化的持续推进战略，叠加“一带一路”国家战略，部分有区域优势的中西部省会城市仍将具有较好的发展潜力。大名城就是专业的新型城市综合运营商，新型城镇化示范项目建设的龙头房企。对于新型城镇化示范项目谨慎选择贴近国家政策导向和扶持的省会城市。

　　中粮地产 崔捷 ：目前房地产市场进一步分化，行业竞争更加激烈。在行业分化的过程中，我们认为行业发展的地域特点将会越来越明显。一线城市和部分二线城市的住宅市场还有一定的发展空间，部分住房供应量较大的三、四线城市可能会面临比较大的去库存压力。中粮地产一直以来都将发展重点聚焦于优质城市，现有项目均位于全国一线和重点二线城市。

　　南京高科 谢建晖 ：随着房地产市场进入“白银时代”，市场格局不断分化是行业发展的必然趋势。目前，南京高科开发的项目全部集中在南京，三四线城市没有项目。

　　世联行 袁鸿昌 ：房地产市场分化是新常态，但是三四线市场泡沫，个人认为被夸大了，因为作为人口大国，不可能所有人都集中在一二线城市。按常住人口统计，2014年我们的城市化率约55%，如果未来20年，城市化率要到70%。按目前13.5亿人口基数的15%，还有2亿多人口有待城市化。北上广深平均增量500万，充其量再吸纳2000万人口；还剩30多个二线城市，大致能吸纳8000万人口；那么，还有约1亿人口将流入三四线城市。所以，从长远来看，中国城市化的主战场还是在三四线城市。

　　中天城投 谭忠游 ：市场分化严重区域性市场特征明显己成为中国地产目前的产业格局。李克强总理在达沃斯论坛上关于“中国房地产市场的刚性需求还是长期的”论述以及最近一系列有关顶层政策的出台，非常明确地指明了“新常态”下中国房地产的发展方向。

　　大量低于全国城镇化平均水平的中西部三四线城市，将随着城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性房需求还有巨大空间。贵州省目前的城镇水平为38%左右，与全国53%的水平尚有一定差距，2020年与全国同步进入小康的目标本身就要求我们快速优质地发展房地产业。我们相信，未来，随着贵阳新型产业战略的纵深推进、生态优势、气候优势、高铁经济、等多种因素的叠加将真正带来新一轮房地产有质量的增长。

　　深物业A 范维平 ：这种分化是由经济学最核心因素“供求”决定的，只会愈演愈烈，甚至难以阻挡，即便是各种利好政策，也只能是锦上添花而不能“雪中送炭”。

　　苏雪晶：地产一方面大规模融资一方面业绩增速不达预期，如何看这个问题？

　　深物业A 范维平：所谓的业绩增速不达预期是只相对于以前的“暴利”时代，现在这种业绩状态反而是正常化的、可持续的。相对其他行业，房地产的业绩回报仍然是比较理想。

　　北京城建 张财广：地产属于资金密集型行业，融资是生存必需，由于北京近几年招拍挂的土地业态很多，一块地四、五种业态的非常多，利润变薄是一定的。作为国有背景的上市公司，承担惠民工程项目的社会责任不能推脱，同时公司也在不断控制成本，竭尽全力做好项目，回报股东。

　　金地集团 徐家俊：地产公司扩大规模除了依靠内生的利润创造，也需要不断对外融资，股权融资是企业发展的需要。近期地产行业融资规模增大的部分原因是：自2010年以来，房地产上市公司的股权融资全面叫停，到2014年下半年，才有部分中小型企业开始重启股权融资之路。今年，希望能看到更多大规模房企在股权融资上有所作为，相信股权融资能够为房企带来新一轮的利润增长。

　　保利地产 黄海：2014年行业整体规模呈现同比下降，龙头上市公司的销售表现整体优于行业平均水平，市场集中度进一步提升；营收、利润增速虽不达市场预期，但龙头上市公司整体仍呈现同比增长态势，净利润增速低与市场调控之下，开发项目盈利水平降低、以及出于谨慎性原则计提了部分项目的减值准备有一定的关系。同时，行业集中度仍处于上升趋势之中，通过融资，可有效增强企业资本实力、改善资本结构，提升发展能力，有利于优势企业抓住机会进一步扩大市场份额，提升竞争能力。

　　中粮地产 崔捷：从目前的情况来看，房地产行业已经逐步回归理性、回归市场。受到经济环境、市场供求变化、成本上升、人口老龄化等因素的影响，整个行业的业绩增速确实开始出现放缓的趋势。我们认为目前行业进入了一个高速增长之后的稳定阶段，平稳发展将成为房地产行业未来一段时间的“新常态”。

　　世联行 袁鸿昌：从我们世联行监测的154家房企融资数据来看，2015年一季度去除银行授信377亿，共发生融资57笔，涉及金额897亿，同比下降33%。可见，在现在的大环境下，房企的融资规模在下降。而开发回报是一个长周期，但是业绩往往是指当年业绩，是对过去发展状况的评估。简言之，业绩代表过去，而土地代表未来。

　　苏雪晶：大量企业转型其他行业董秘该如何应对变革？

　　金地集团 徐家俊：企业转型是行业发展到一定阶段，企业依据自身能力和自身战略所做出的理性选择。金地在这方面的布局相对比较早，2010年，金地确立“以住宅地产为核心，以商业地产和房地产金融为两翼”的“一体两翼”发展战略，正式将商业地产和房地产金融列入集团的核心发展业务。而基于中国发展的长期机会，金地也在积极研究地产业务相关领域，并适时进入一些战略性产业。作为董秘必须顺应企业的战略导向，培养和炼就行业转型期所需要的各种能力，努力做好公司治理和信息披露等工作，为广大投资者做好服务。

　　保利地产 黄海：近两年，房地产公司转型逐渐成为市场关注的热点，互联网+、金融、社区服务、新能源等风起云涌。对此，我们认为，首先房地产开发仍是一个规模巨大的产业，未来5-10年仍有良好的发展机会，行业内众多公司转型或将成为龙头企业抓住机遇快速提升市场份额的契机；其次，我们将以开放的心态对待新技术、新思路、新模式，将其作为提升和优化原有开发流程的工具，以更好地服务客户；最后，我们也将围绕房地产开发主业，积极研究、培育新兴产业，提前布局，比如养老产业、社区商业、房地产金融等业务，以应对未来行业拐点的来临，保障公司的平稳、持续发展。

　　大名城 张燕琦：产业整合与变革已成趋势。房地产企业规模化发展到一定程度，必然会面临因市场调整带来的增长瓶颈，房企适度进行相关业务的多元化拓展，既能有效规避住宅业务单一经营的风险，亦能最大限度地对现有客户资源的价值挖掘，培育新的增长点。

　　对于董秘来说，应积极顺应趋势，拥抱变革，不断加强学习，特别是思维模式的突围，跨领域学习能力；积极前置工作阵地，充分做好产业与资本市场，企业品牌与资本品牌的有效衔接，准确向资本市场传达相关信息；同时，通过对于那些已踏上创新转型之路的上市公司的学习，无论从转型行业研究还是项目投资、资本运作、信息披露方面、规范运作等方面，必将给自身工作带来更深入的思考、探索和提升。

　　南京高科 谢建晖 ：我认为董秘有三个方面问题需要关注：一是保持学习学习再学习的扎实态度，深入了解自身企业转型的必要性和可行性，从企业自身资源禀赋的战略高度结合资本市场认可的角度给予中肯而可行的建议，必要时可将转型工作与适当的资本市场运作相结合；二是要以诚恳的态度加强与同行、投资者、监管部门和上级主管部门（如有）的沟通，协调好相关券商、律师、会计师等专业中介机构，切实把握好信息披露尺度，做好投资者关系管理工作；三是做好转型期企业内部协调沟通的工作，减少转型过程中的阻力与压力，以稳步推进相关转型工作。

　　世联行 袁鸿昌：新常态的特征之一是企业主动转型，不转型会被颠覆。各种转型中，颠覆性或革命性转型，那种完全割裂传承、割裂历史的转型，现在看来成功者寥寥。而另一类改革性或者改良性转型，企业立足自身基因，有选择性的跨界，利用互联网+等，有传承、有发展的转型，现在看来是更多企业的选择，也更为稳妥。对于董秘而言，在转型或者说新常态时期，有深厚专业功底、开放性思维和学习能力，既能传承又能创新者应该更受欢迎。

　　中天城投 谭忠游：贵州目前正处于产业结构调整与升级的关键时期。“互联网+行动计划”与“云上贵州”大数据产业战略、“中国制造2025”与贵州传统产业升级、国企改革与贵州国资改革、“中西部铁路建设”与贵州生态旅游产业、资本市场深化改革与贵州现代金融业的发展…….，未来，这些资本市场的改革驱动要素怎样与贵州产业结构调整与升级在资本市场上实现完美而有效的对接？在中国资本市场上如何创造出贵州板块的时代新兴产业明星？这都是在变革转型时代赋予董秘这个产业市场与资本市场联络人的使命。作为董秘，我将以更加务实的科学态度，以更加饱满的事业激情，以更加精进的职业精神，从国际、国内市场、产业市场、资本市场、虚拟经济、互联网经济等多个维度实施自我思维和行动的创新性革命，在确保公司规范运作的基础上，加大对相关行业的研究，用好用足内外两个条件，将公司产业发展成果成功向资本市场表达，为公司创造价值、为股东创造回报而努力持续精进地工作。

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