“今天青岛房源下架了，福州、厦门也正在开始。”6月3日下午，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍全国围剿搜房网的新战况。
5天前，战火还仅在杭州燃烧。我爱我家、链家地产等9家中介公司以联盟形式宣布下架搜房网杭州所有二手房房源，下架房源占搜房网31万当地房源总量的三分之二。结成同盟的中介机构，迫切希望以下架房源的形式触痛搜房网的神经，改变后者推出的新产品价格攀升的局面。
在胡景晖眼里，大范围的抵制行动正让一贯强势的搜房网出现转变。
搜房控股董事长莫天全在内部邮件称：今年以来，二手房市场下滑严重，部分经纪公司亏损。搜房的“搜房帮”、“搜房网店”、“移动搜房帮”等创新成为变相收费或提价的做法，让经纪公司付出了巨大代价……我想经纪公司是有道理来“围剿”我们的。
日益崛起的房产电商，正经受着传统中介对其盈利模式和创新能力的严重质疑。而冷淡中的二手房市场，正让这种质疑以中介下架房源围剿电商的形式，直接爆发。
新产品之祸
2009年以来，从低谷中爬出并愈发火爆的楼市，让一大批如搜房网、新浪乐居、搜狐焦点网的房产网站快速崛起，并衍生出如今的电商模式，彼时尚未重视自身网络建设的中介公司，开始寻求与前者在推广二手房房源上面的合作。
在胡景晖的眼里，房产中介和电商平台延续的合作模式是，在浏览量较大的网站购买端口，端口像个虚拟展示门店，业务员可推送房源获取网站购房者关注，最终来到线下成交。链家地产25%的客源来自电商，我爱我家的该比例则为四成，其中两成来自搜房。
搜房网，已然是房产电商的领军企业。但随着搜房网端口套餐的不断升级，以及“搜房帮”、“搜房网店”、“移动搜房帮”等新产品推出，却让胡景晖头痛不已，他形容为“年年被涨价，年年被上架”。
为迎合搜房网不断推出的新品和套餐升级的形式，我爱我家每年在搜房网上的投入净增在30%以上。杭州9家房产经纪企业联盟发言人徐强则表示，2009年主流端口套餐800元一年的都有，现在主流端口套餐价格都涨到550和1100每月了，价格涨疯了。
搜房网副总裁张志宏称，搜房网二手房主要业务是端口服务。实际单个产品如“搜房帮”，这几年基本未涨过价，仅在三线城市上涨了10%的幅度。而中介公司口中所谓的价格上涨，实际仅是出了一些高版本的端口套餐业务。
为什么不舍弃电商的主流端口套餐，选择便宜的呢？一切源于中介之间私下角力，抢占市场的心理，而房产电商们则充分把握了这一心理，伴随着产品推新价格也是水涨船高。
搜房网二手房集团杭州总经理马冲表示，搜房网开始就是一个便于网友找房的公共平台。后来中介公司看到商机，给搜房广告费，提出把广告展示得好一些，进行优先排序，故而开发了类似淘宝的网店。但中介会问，都付钱谁的效果更好呢？“简单点吧，像百度一样，谁出钱高谁效果好。”
胡景晖把端口套餐和不断推新苹果手机比较，“苹果推新不涨价，电商新套餐却持续涨价。两者相同的地方在于，都会告诉你，新推出的产品品质更好。搜房的电商更会说，可更新房源量和刷新频率大大提高，其他中介都采用了，如果你不用高版本就挤不到页面的好位置。”
高版本的引入，无疑将削弱原版本在网站上呈现的效果。徐强表示，电商不断推出的新版本和无线、网店等新产品，把原来版本的效果稀释掉，以前主流端口套餐能带来4-5个客户，现在只有2-3个。效果减弱，只能不断地购买更高档次、更高价格的产品。
“老百姓看的是排名靠前的，其他的是炮灰。”徐强解释，为把自家房源保留在网站第一页，业务员只能不断刷新房源。头几年每月60元套餐可更新40条房源刷新60次，一小时搞定。如今550元套餐更新120条房源刷新600次，业务员每天得花三个小时才能刷完，“让人郁闷的是，好不容易置顶，一会儿便又被挤下来”。
今年4月，占据杭州二手房市场逾80%市场份额的杭州9家中介（我爱我家、华邦地产、盛世管家、链家地产、易居臣信、信宜地产、财富置业、中正地产、卓家地产），集体向搜房网提出端口降价申请，并要求其取消APP客户端单独收费。马冲回应经济观察报称，我们提出过降价意见，全国价格下降10%，具体操作是本月投10万广告费，下个月只交9万。但联盟要求降一半，没谈拢。
4月底，在台北的一个活动上，胡景晖和莫天全同时出席。胡景晖专门跑到莫天全身边提出三点建议，即产品价格下调，PC和无线端只有一种收费，不能直接插手经纪人拿走房源。胡景晖回忆说，莫实际原则上同意了，但当时也指出有一定困难，即全国定价体系调整需要时间，同时各城市中介的销量不同，统一打折恐怕有难题。
诉求未得到满足后，中介选择围剿换取电商重视。5月28日，上述9家中介机构房源以联盟形式全面下架搜房网杭州所有房源。我爱我家青岛公司开始从搜房网下架当地房源，重庆10家中介组成联盟与搜房网展开谈判。
链家地产副总裁林倩表示，2013年是房产电商畸形发展的一年，链家支付的端口费用全国达到3亿-5亿元，比2011、2012年暴增3倍。另外，也有中介公司看到2013年市场持续走热，为抢更多份额，给电商推出高价新品提供了土壤。
冬天的觉醒
中介与电商之间的矛盾，早在2008年便已出现过。今年旧景再现，背后的共同点则是两个年头二手房市场都出现整体萎靡。
莫天全在内部邮件中特别指出，今年以来二手房市场下滑严重，部分经纪公司亏损，但搜房的盈利却依然强劲，一季度盈利还有40%以上增长。“搜房赚了，而且赚的不合理得多，相反一些经纪公司亏了，而且亏的不合理得多……”
以杭州为例，2013年前4月共成交14551套二手房，今年同期却仅成交6235套，同比下降57.15%。北京方面，来自住建委网站信息显示，5月份北京市二手住宅网签量6929套，环比下跌9.02%。马冲表示，不到市场压力非常大的情况下，中介公司不会出下架围剿这招。因为没有了交易量，中介公司就很难活。“其实2008年市场冷清，北京地区几家中介就联合起来向搜房网要了六折。”胡景晖表示，如今市场又不好了，中介行业利润率下降至7%-8%左右，搜房却仍强劲赢利。市场不好是围剿搜房原因之一，更主要是电商不断开发端口套餐加剧中介烧钱竞争，并导致中介花费更高成本购买更高级别端口的恶性循环模式需要改变。
中介行业抱团取暖下架房源，实际更像是在改变电商主导的游戏规则，并最终捅破电商利用中介竞争不断放大竞争效应，推出更高价套餐赚取利润盈利模式的“窗户纸”，进而明确谁才是掌握主动权者。“对客户体验和中介服务价值没提升，靠烧钱排名和贴标签的电商游戏请停止吧。”林倩指出，电商二手房的盈利模式就是花更多的钱，把你的房源摆在前头，理论上会激发更多人去购买。但吃过2013年的亏，到2014年坐下来，如果大家都撤出来，实际那些都是泡沫，中介之间的市场份额划分还会是那么多。
链家地产、我爱我家、麦田三家中介机构，今年1月份在北京区域成立了行业同盟，并尝试着停止了包括搜房网、新浪乐居、搜狐焦点网等所有房产电商的大版本合作，我爱我家将合作版本降至300元套餐。胡景晖表示，当大家都降了端口版本后，发现对成交量基本上没影响，实际以前纯粹是浪费了成本，几家中介内斗把价格抬高的。
胡景晖脑子里算的，是一笔投入产出比的账：在我爱我家一家门店的运营成本里，人员工资占7成，开店租金占10%，端口的成本能占到8%，几乎快追平店租。而电商投入产出比大概是1：3，即投入1块挣回3块。同时因房子高价及非标准化的特殊性，注定房产电商不能像淘宝一样网上交易，更多购房者还要实地看房，再除去经纪人佣金等成本，公司所赚利润微薄。
最终，搜房开始主动让步。张志宏表示，针对中介反映的诉求，搜房推出合作伙伴计划，把一些能免费的产品免费提供给客户，因成本因素实在不能免的再具体沟通。同时，拿出10亿元现金储备用于缓解有需要的中介面临的运营压力，贴息按照银行利率发放。移动产品占PC流量的60%，公司正考虑暂时部分产品对中介客户免费提供服务。同时，在今年投入在线上搜索导入是去年的5倍，加强网站的流量和购房者的关注。
林倩表示，房产电商作用同淘宝不一样，其仅限于多个推广渠道，无法扭转市场和消费者预期，谁也不会因为多个推广渠道就由不买房变成买房。搜房过去的创新能力过于放在怎么盈利上，而不是提升成交量上。有兴趣买房的人是固定的，搜房只把5万人变成30万、50万的流量销售，但中介对这5万人从多少个端口来实际并不关注，只要最终能接触到。相反，房产电商在把这5万购房者信息掌握得更深入，提高信息兑换成实际成交的有效率上，表现却差强人意，这却是目前市场冷清的情况下中介最需要的。
通过这次围剿电商，胡景晖通过培养自己的网络平台告别房产电商的信念更为坚定。6月3日，他专门签署了通知，今后电商到公司做培训一定要报备申请，并不允许借培训推销电商产品。同时，在新人培训里面增加怎么用好我爱我家官网的课程。我会告诉他们，“我们自己的网站，就是你老婆，有老婆就别去外面乱找。”
而在新房市场，因为房子的高总价和非标准化，房产电商难以完成线上看房到购买的闭环，也并非房企眼中不可或缺的推广渠道。
一位龙头房企内部人士表示，现在的电商是两层皮，线上炒得热闹，实际成交还在线下。房企和电商的合作模式主要以成交为佣金结算标准的团购卖卡，毕竟成交才付钱，且此费用直接在房款里扣除不用房企再动用现金，这种方式房企较青睐。而带客户就结算佣金的方式，一辆大巴拉着客户看多个项目，有时开发商付钱成交却在别家项目，这冤枉钱开发商不愿意掏。
一位排名前三的代理公司老总称，我们要全程策划，从土地开始，到卖房，但是现在电商吃走一大块，其实拉来一车人就是一夜情嘛，而我们却越来越难办。“项目好不好卖，和电商并不是线性关系。”上述人士表示，在目前市场不好的情况下电商不可能力挽狂澜。我们几个好卖的项目，不和电商合作照样一房难求。市场上不好卖的项目配上电商，甚至多种促销也不奏效。市场转冷的情况下，买房者看的是大势，很多人不会因为电商买房，开发商能做的则是提高品质，开发小面积功能更合理，甚至降低价格。“没有不好卖的房子，只有卖不出去的价格。”
但张志宏却并不认同。她指出，实际搜房在新房和二手房领域正尝试着一些刺激成交量的创新举动，在导入大量流量的基础上，搜房网会对自主委托房源的业主，进行初步的梳理，指导他进行合理的定价，再介绍给中介机构增加成交成功率；另外，前段时间开展的，网罗了一些开发商的数十套促销房源，一家只能提供1-2套进行8折促销，这种帮助房企的促销方式，在销量上也表现抢眼。
但对正参与围剿或即将加入围剿阵营的房产电商客户们，这些足够了吗？
5天前，战火还仅在杭州燃烧。我爱我家、链家地产等9家中介公司以联盟形式宣布下架搜房网杭州所有二手房房源，下架房源占搜房网31万当地房源总量的三分之二。结成同盟的中介机构，迫切希望以下架房源的形式触痛搜房网的神经，改变后者推出的新产品价格攀升的局面。
在胡景晖眼里，大范围的抵制行动正让一贯强势的搜房网出现转变。
搜房控股董事长莫天全在内部邮件称：今年以来，二手房市场下滑严重，部分经纪公司亏损。搜房的“搜房帮”、“搜房网店”、“移动搜房帮”等创新成为变相收费或提价的做法，让经纪公司付出了巨大代价……我想经纪公司是有道理来“围剿”我们的。
日益崛起的房产电商，正经受着传统中介对其盈利模式和创新能力的严重质疑。而冷淡中的二手房市场，正让这种质疑以中介下架房源围剿电商的形式，直接爆发。
新产品之祸
2009年以来，从低谷中爬出并愈发火爆的楼市，让一大批如搜房网、新浪乐居、搜狐焦点网的房产网站快速崛起，并衍生出如今的电商模式，彼时尚未重视自身网络建设的中介公司，开始寻求与前者在推广二手房房源上面的合作。
在胡景晖的眼里，房产中介和电商平台延续的合作模式是，在浏览量较大的网站购买端口，端口像个虚拟展示门店，业务员可推送房源获取网站购房者关注，最终来到线下成交。链家地产25%的客源来自电商，我爱我家的该比例则为四成，其中两成来自搜房。
搜房网，已然是房产电商的领军企业。但随着搜房网端口套餐的不断升级，以及“搜房帮”、“搜房网店”、“移动搜房帮”等新产品推出，却让胡景晖头痛不已，他形容为“年年被涨价，年年被上架”。
为迎合搜房网不断推出的新品和套餐升级的形式，我爱我家每年在搜房网上的投入净增在30%以上。杭州9家房产经纪企业联盟发言人徐强则表示，2009年主流端口套餐800元一年的都有，现在主流端口套餐价格都涨到550和1100每月了，价格涨疯了。
搜房网副总裁张志宏称，搜房网二手房主要业务是端口服务。实际单个产品如“搜房帮”，这几年基本未涨过价，仅在三线城市上涨了10%的幅度。而中介公司口中所谓的价格上涨，实际仅是出了一些高版本的端口套餐业务。
为什么不舍弃电商的主流端口套餐，选择便宜的呢？一切源于中介之间私下角力，抢占市场的心理，而房产电商们则充分把握了这一心理，伴随着产品推新价格也是水涨船高。
搜房网二手房集团杭州总经理马冲表示，搜房网开始就是一个便于网友找房的公共平台。后来中介公司看到商机，给搜房广告费，提出把广告展示得好一些，进行优先排序，故而开发了类似淘宝的网店。但中介会问，都付钱谁的效果更好呢？“简单点吧，像百度一样，谁出钱高谁效果好。”
胡景晖把端口套餐和不断推新苹果手机比较，“苹果推新不涨价，电商新套餐却持续涨价。两者相同的地方在于，都会告诉你，新推出的产品品质更好。搜房的电商更会说，可更新房源量和刷新频率大大提高，其他中介都采用了，如果你不用高版本就挤不到页面的好位置。”
高版本的引入，无疑将削弱原版本在网站上呈现的效果。徐强表示，电商不断推出的新版本和无线、网店等新产品，把原来版本的效果稀释掉，以前主流端口套餐能带来4-5个客户，现在只有2-3个。效果减弱，只能不断地购买更高档次、更高价格的产品。
“老百姓看的是排名靠前的，其他的是炮灰。”徐强解释，为把自家房源保留在网站第一页，业务员只能不断刷新房源。头几年每月60元套餐可更新40条房源刷新60次，一小时搞定。如今550元套餐更新120条房源刷新600次，业务员每天得花三个小时才能刷完，“让人郁闷的是，好不容易置顶，一会儿便又被挤下来”。
今年4月，占据杭州二手房市场逾80%市场份额的杭州9家中介（我爱我家、华邦地产、盛世管家、链家地产、易居臣信、信宜地产、财富置业、中正地产、卓家地产），集体向搜房网提出端口降价申请，并要求其取消APP客户端单独收费。马冲回应经济观察报称，我们提出过降价意见，全国价格下降10%，具体操作是本月投10万广告费，下个月只交9万。但联盟要求降一半，没谈拢。
4月底，在台北的一个活动上，胡景晖和莫天全同时出席。胡景晖专门跑到莫天全身边提出三点建议，即产品价格下调，PC和无线端只有一种收费，不能直接插手经纪人拿走房源。胡景晖回忆说，莫实际原则上同意了，但当时也指出有一定困难，即全国定价体系调整需要时间，同时各城市中介的销量不同，统一打折恐怕有难题。
诉求未得到满足后，中介选择围剿换取电商重视。5月28日，上述9家中介机构房源以联盟形式全面下架搜房网杭州所有房源。我爱我家青岛公司开始从搜房网下架当地房源，重庆10家中介组成联盟与搜房网展开谈判。
链家地产副总裁林倩表示，2013年是房产电商畸形发展的一年，链家支付的端口费用全国达到3亿-5亿元，比2011、2012年暴增3倍。另外，也有中介公司看到2013年市场持续走热，为抢更多份额，给电商推出高价新品提供了土壤。
冬天的觉醒
中介与电商之间的矛盾，早在2008年便已出现过。今年旧景再现，背后的共同点则是两个年头二手房市场都出现整体萎靡。
莫天全在内部邮件中特别指出，今年以来二手房市场下滑严重，部分经纪公司亏损，但搜房的盈利却依然强劲，一季度盈利还有40%以上增长。“搜房赚了，而且赚的不合理得多，相反一些经纪公司亏了，而且亏的不合理得多……”
以杭州为例，2013年前4月共成交14551套二手房，今年同期却仅成交6235套，同比下降57.15%。北京方面，来自住建委网站信息显示，5月份北京市二手住宅网签量6929套，环比下跌9.02%。马冲表示，不到市场压力非常大的情况下，中介公司不会出下架围剿这招。因为没有了交易量，中介公司就很难活。“其实2008年市场冷清，北京地区几家中介就联合起来向搜房网要了六折。”胡景晖表示，如今市场又不好了，中介行业利润率下降至7%-8%左右，搜房却仍强劲赢利。市场不好是围剿搜房原因之一，更主要是电商不断开发端口套餐加剧中介烧钱竞争，并导致中介花费更高成本购买更高级别端口的恶性循环模式需要改变。
中介行业抱团取暖下架房源，实际更像是在改变电商主导的游戏规则，并最终捅破电商利用中介竞争不断放大竞争效应，推出更高价套餐赚取利润盈利模式的“窗户纸”，进而明确谁才是掌握主动权者。“对客户体验和中介服务价值没提升，靠烧钱排名和贴标签的电商游戏请停止吧。”林倩指出，电商二手房的盈利模式就是花更多的钱，把你的房源摆在前头，理论上会激发更多人去购买。但吃过2013年的亏，到2014年坐下来，如果大家都撤出来，实际那些都是泡沫，中介之间的市场份额划分还会是那么多。
链家地产、我爱我家、麦田三家中介机构，今年1月份在北京区域成立了行业同盟，并尝试着停止了包括搜房网、新浪乐居、搜狐焦点网等所有房产电商的大版本合作，我爱我家将合作版本降至300元套餐。胡景晖表示，当大家都降了端口版本后，发现对成交量基本上没影响，实际以前纯粹是浪费了成本，几家中介内斗把价格抬高的。
胡景晖脑子里算的，是一笔投入产出比的账：在我爱我家一家门店的运营成本里，人员工资占7成，开店租金占10%，端口的成本能占到8%，几乎快追平店租。而电商投入产出比大概是1：3，即投入1块挣回3块。同时因房子高价及非标准化的特殊性，注定房产电商不能像淘宝一样网上交易，更多购房者还要实地看房，再除去经纪人佣金等成本，公司所赚利润微薄。
最终，搜房开始主动让步。张志宏表示，针对中介反映的诉求，搜房推出合作伙伴计划，把一些能免费的产品免费提供给客户，因成本因素实在不能免的再具体沟通。同时，拿出10亿元现金储备用于缓解有需要的中介面临的运营压力，贴息按照银行利率发放。移动产品占PC流量的60%，公司正考虑暂时部分产品对中介客户免费提供服务。同时，在今年投入在线上搜索导入是去年的5倍，加强网站的流量和购房者的关注。
林倩表示，房产电商作用同淘宝不一样，其仅限于多个推广渠道，无法扭转市场和消费者预期，谁也不会因为多个推广渠道就由不买房变成买房。搜房过去的创新能力过于放在怎么盈利上，而不是提升成交量上。有兴趣买房的人是固定的，搜房只把5万人变成30万、50万的流量销售，但中介对这5万人从多少个端口来实际并不关注，只要最终能接触到。相反，房产电商在把这5万购房者信息掌握得更深入，提高信息兑换成实际成交的有效率上，表现却差强人意，这却是目前市场冷清的情况下中介最需要的。
通过这次围剿电商，胡景晖通过培养自己的网络平台告别房产电商的信念更为坚定。6月3日，他专门签署了通知，今后电商到公司做培训一定要报备申请，并不允许借培训推销电商产品。同时，在新人培训里面增加怎么用好我爱我家官网的课程。我会告诉他们，“我们自己的网站，就是你老婆，有老婆就别去外面乱找。”
而在新房市场，因为房子的高总价和非标准化，房产电商难以完成线上看房到购买的闭环，也并非房企眼中不可或缺的推广渠道。
一位龙头房企内部人士表示，现在的电商是两层皮，线上炒得热闹，实际成交还在线下。房企和电商的合作模式主要以成交为佣金结算标准的团购卖卡，毕竟成交才付钱，且此费用直接在房款里扣除不用房企再动用现金，这种方式房企较青睐。而带客户就结算佣金的方式，一辆大巴拉着客户看多个项目，有时开发商付钱成交却在别家项目，这冤枉钱开发商不愿意掏。
一位排名前三的代理公司老总称，我们要全程策划，从土地开始，到卖房，但是现在电商吃走一大块，其实拉来一车人就是一夜情嘛，而我们却越来越难办。“项目好不好卖，和电商并不是线性关系。”上述人士表示，在目前市场不好的情况下电商不可能力挽狂澜。我们几个好卖的项目，不和电商合作照样一房难求。市场上不好卖的项目配上电商，甚至多种促销也不奏效。市场转冷的情况下，买房者看的是大势，很多人不会因为电商买房，开发商能做的则是提高品质，开发小面积功能更合理，甚至降低价格。“没有不好卖的房子，只有卖不出去的价格。”
但张志宏却并不认同。她指出，实际搜房在新房和二手房领域正尝试着一些刺激成交量的创新举动，在导入大量流量的基础上，搜房网会对自主委托房源的业主，进行初步的梳理，指导他进行合理的定价，再介绍给中介机构增加成交成功率；另外，前段时间开展的，网罗了一些开发商的数十套促销房源，一家只能提供1-2套进行8折促销，这种帮助房企的促销方式，在销量上也表现抢眼。
但对正参与围剿或即将加入围剿阵营的房产电商客户们，这些足够了吗？