《红周刊》作者 刘晓旭

　　新一届政府推进城镇化的预期较为强烈，而11月份多个城市又捷报频传，销量甚至创下年内新高，部分标杆房企提前完成了全年销售任务，这对业绩已经形成确定性增长的房地产行业均形成推波助澜的作用。

　　城镇化发展点燃地产股行情

　　目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%，中西部城镇可能将成为未来新型城镇化的主力。目前低于城镇化率50%的主流二三线城市包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥、唐山、廊坊等，城镇化率低代表城市的可发展空间更大。

　　相比过去的城镇化，海通证券分析，新型城镇化所提倡的核心在于发展具备经济潜力的县域甚至是农村经济，使得以上县域或者农村经济体逐步升级为中小城镇。相对应的是，未来可能的农村土地制度改革将推动城镇化进程，表现为农村建设用地自由流转，加速城镇化。海通城镇化模型测算表明，2013年开始城镇化进程将给房地产业每年带来约5.92亿平米潜在需求，相当于2011年商品住宅销售量的61%。

　　国泰君安研究分析了城镇化的两种发展路径：一线大型城市可发展大城市郊区、卫星城;二三线城市可发展中心城市及其城市群。基于区域分化，龙头公司推荐为：保利地产、招商地产、万科A、荣盛发展、中南建设等。基于二三线中心城市的新型城镇化，推荐公司为阳光城、苏宁环球、三湘股份、银亿股份、安徽水利、金科股份、华夏幸福;并建议关注大连友谊、鲁商置业、廊坊发展、荣安地产、黑牡丹、广宇发展等公司。

　　2013年整体环境好于今年

　　在大举推进城镇化进程及预期明年调控政策相对稳定的背景下，部分地区政府微调公积金政策支持刚性需求，11月份住宅供应大幅回升，还有以招商地产、保利地产为代表的央企，拿地力度明显加大，显示出企业对于房地产市场明年的发展前景保持乐观。

　　11月份房地产成交再次出现了“供销两旺”的场面。中国指数研究院等机构数据表明，11月份全国54个主要城市房屋成交量环比上涨30%左右，多个城市11月份销量甚至创下年内新高，万科等部分标杆房企也趁着销售的热潮，提前完成了今年销售任务。如招商地产年内拿地金额已达157亿元，占到全年销售额的一半左右，扩张态度十分积极。

　　招商证券预计2013年中央对于房地产的政策将继续抑投资、保刚需，加强保障性住房的建设和管理，调控的主基调不会放松，限购限贷的两大核心政策手段不会出现根本变化。 2013年政策微调还将继续，房产税拟小范围扩大，保障房大举入市成交占比将进一步扩大，整体环境将延续今年趋势继续宽松，并将好于今年。

　　把握两方面机会

　　今年以来，房地产板块走出了一波凌厉的上涨行情，全年上涨了17.24%，居申万一级行业涨幅榜首。在本周也成为领涨主力，板块整体上涨了5.97%。从前三季度业绩来看，三季度末房地产板块预售账款总额达5422亿元，与去年同期相比增长21.8%，房地产板块预收款总额是去年全板块结算收入的1.18倍，而龙头公司达1.78倍，处在历史高位。此外，在市场一致预期2012年收入同比增长24.33%，2013年收入增长27%的情况下，未来业绩增长明确。

　　有分析师认为，从估值来看，截至12月7日房地产板块的整体估值为14.92倍，估值相对于沪深300指数10倍估值的溢价率为1.49倍，虽然处于年内相对高位。但从目前经营性现金流、净负债率来看，仍处于近5年最佳水平。且新型城镇化政策将逐步落实，房地产行业将迎来更多投资机会。

　　申银万国分析师建议从两方面把握机会：一是基本面持续改善带来的趋势性机会，盈利向好的公司，包括：保利地产、万科A、招商地产、荣盛发展、中南建设;二是城镇化政策带来的主题性机会，可关注：华夏幸福(工业地产)、南国置业(商业地产)、金科股份(中西部三四线)、苏宁环球(东部卫星城)、铁岭新城(土地一级开发)、华侨城(旅游地产)等。

　　在地产股持续上涨后，广证恒生策略分析师张广文提示了一些风险，他认为公募基金整体超出标配的幅度较大，进一步加仓动能减弱。另外主流地产股中已有67%的估值水平超过了去年中枢，板块估值水平已明显修复。近期涨幅居前的公司前期均出现过一轮较大幅度的反弹，如万方地产、顺发恒业这些股票回调风险很大。”