尽管上半年大盘表现不佳，不过市场热点依然层出不穷，保障房概念成为了资金热捧的板块之一。无论是居民旺盛的住房需求，还是概念炒作带来的财富效应，保障房建设都吸引着众多关注者的目光，由此带来的投资机会又该如何把握？本期《中证面对面》特邀东兴证券研究员郑闵钢、山西证券研究员平海庆就此展开讨论。

　　概念炒作有望贯穿全年

　　主持人:对于长期表现低迷的房地产板块而言，保障房建设带来了新的炒作题材，这是否会成为推升地产行业回暖的重要动力呢？

　　郑闵钢:我认为保障房能够给整个行业的价格体系和产品体系带来支撑，从而带领整个行业走出健康发展的轨道。保障房的平稳发展也会为行业的回暖打下一个好基础，并拉动相关产业，推动经济增长。所以保障房应该说对整个行业，对整个经济都有一个很好的推动作用。

　　平海庆:首先我们分析一下为什么要建这么多保障房，在近5年来房价快速上涨过程中，低收入人群购买房逐渐成为大家关注的问题。从2010年开始，中央包括地方政府推出了大量的建设保障性住房政策，今年两会十二五规划中要建3600万套，这说明中央将保障房建设提到一个非常高的高度，不仅是经济层面。

　　保障房大规模建设对以后房地产健康发展肯定能起到一个稳定市场的作用。我们之前做过一个测算，在未来十年甚至二十年当中，房地产将处于一个供不应求的状态。按去年公布的49.6%城市化率计算，中国城市住房缺口在1亿套左右。未来这几年每年住宅供给大概在700万套左右，每年城市人口新增1300万人，如果两个人组成一个家庭，新增住宅需求大概为650万套，商品房缺口仍然很大，保障房可以在一定程度上弥补缺口。

　　主持人:在11月底全面开工的要求下，三季度将是保障房建设的爆发期，这是否意味着保障房概念的炒作将贯穿下半年？

　　郑闵钢:保障房我认为不但是一个贯穿今年全年的投资热点，而且是一个跨年度热点。现在市场上对保障房进展有一些担忧，因为保障房的建设盈利性比较低，市场资金介入可能存在一定的难度。前十年商品房建设市场发展很快，保障房建设这块一直没有很好的推进，所以保障房今年开始加大力度以后，真正要推动要快速发展需要有一个过程。

　　我们认为保障房到了目前是必须要推进的情况，下半年保障房建设推行力度是空前的，保障房概念也将是下半年投资的很好热点。

　　平海庆:下半年我们看好这个板块，有这么几个原因。第一个就是通胀下半年可能会缓解，包括经济增速下降，可能会使货币政策有一定的放缓，对房地产应该是一个利好。还有是根据我们判断下半年整个行业的销售好于上半年。从今年上半年销售来看，整个房地产主流上市公司2011年业绩比较确定。还有一个就是随着下半年保障房建设力度加大，对参与保障房的这些企业的资金能起到一定的缓解作用。总体来讲，还是看好整个房地产行业。

　　保障房概念多点开花

　　主持人:从基金公司近期公布的中期策略报告和基金经理的市场观点中不难发现，基金的偏好空前一致，基本都将目光集体锁定在了保障性住房相关产业链上。这是否说明保障房确实有很大的投资潜力？

　　平海庆:从三季度和四季度来讲，应该有两点可以关注。三季度我们认为应该是看开工，因为从上半年公布数据，包括媒体还有一些其他数据来看。整个保障房进度低于预期，这样情况下我们认为三季度保障房大力抓这个开工，四季度肯定要抓竣工，今年1千多万套保障房开工，之前一个比较一致的判断是竣工50%以上。从资金方面来讲，保障房投资1000万套，测算过资金大概在1.3-1.4万亿左右，不过目前来看保障房毛利水平比较低，保障房能否盈利主要看在资金方面是否获得支持。

　　郑闵钢:保障房确实是一个低利率项目，因为要返利于民，真正做保障房建设盈利性不是很好。但保障房确实能够拉动相关产业链,比如说对建筑业有一个直接利好，另外一个对化工、家电这些产业有一个很好拉动。目前来讲就是由保障房引发出来的这种投资链应该还是比较广。

　　主持人:随着保障房建设的拉开，受益板块将涉及较多的领域，除了地产行业之外，还有哪些板块将领到保障房建设的“红包”呢？

　　郑闵钢：房地产市场产业链很长，目前来讲建筑行业肯定是一个直接受益行业。另外一个刚才说就像化工，属于建筑配套的装修材料，当然这里面要细化，比如说生产铝合金和生产塑钢就有区别，保障房有它的特性，因为它是一个低成本的建筑。另外家电也会受益。

　　平海庆：从购房这个角度来讲，房地产整个下游决定宏观经济。如果从保障房受益这一块来讲，真的受益就是一些低收入群体，确确实实享受到保障房利益，这可以释放一些其他消费。从广义角度来讲，我觉得释放出来的这些消费能力有利于整个宏观经济转型，比如说家电、家具、装饰等行业。但是如果从比较狭隘的角度考虑，建材、水泥这些行业是直接受益的。

　　房企或多方受益

　　主持人：受到调控政策的影响，房地产开发企业普遍存在着资金紧张的局面，由于保障房建设有着政策的支持，这是否会成为化解房企流动性紧张的一个渠道？

　　郑闵钢：现在确实整个行业对资金需求受阻，压力很大，但是我们认为整个行业企业差异性比较大。上市公司企业是其中的佼佼者，中小企业存在一些出售项目和缩小规模来维持的这种局面。

　　平海庆：要明确两点，一是参与保障房建设这些企业在保障房建设融资方面肯定受到政策的支持；另外一个因为保障房建设资金比较紧张，这一块资金肯定会受到政府严格的监控，这两点应该不容置疑。但是从保障房建设开发模式来讲，因为保障房建设相当一部分是配件，跟商品房搭在一起的。在这种情况下有些房地产企业融资还是能享受到政府优惠的。

　　主持人：随着保障房建设大量开工，住房的刚性需求下降会否使得商品房价格出现明显的下降？

　　郑闵钢：从目前整个市场来看，因为市场价格由供需决定，市场上商品房价格我认为还是保持一个小幅波动，整体来讲大幅下跌的可能性不存在。从现在来看，开发商上半年的项目可能以中低档楼盘为主，下半年中高档楼盘推出比例可能加大，由于楼盘存在结构性差异，价格有上涨的压力。

　　平海庆：需要注意两个因素，一是长期看整个商品房市场还是供不应求，但是从短期来看，因为在2010年年初和2010年中的时候，当时开发商大量购地，这些土地的推盘应该从今年下半年开始持续到2012年上半年；二是从2011年1季度A股房地产公司财务数据来看，整体资产负债率达到历史高位。一方面是大量新盘上市，另一方面是资金比较紧张，开发商降价促销就成了比较好的选择。从这个角度讲，房价不太可能大幅上涨。

　　主持人：在流动性紧张和开发成本上升的影响下，许多房地产上市公司中报业绩预计出现下滑，保障房建设是否会为房企业绩注入新的动力？

　　郑闵钢：保障房是低盈利的产品，所以短期企业参与可能最多也就摊掉一点成本。上市公司做保障房短期讲可能对利润贡献不明显，但是从中长期看作保障房可能给公司带来其他一些业务机会，因为保障房毕竟是有政策支持。做保障房可能在再融资或者土地取得方面都有优惠，所以说保障房可能给公司会带来一些其他业务机会。

　　平海庆：确实从盈利角度来看，保障房的毛利比较低，一般在6%到10%，最低在3个百分点，扣掉一些其他费用，这一块盈利空间非常低。不过，保障房属于政府项目，有利于和当地政府促进关系，在未来包括获取资源取得一定的优势。如果这个企业参与保障房建设，可以提高企业知名度。还有就是从融资的角度，保障房再融资这一块会受到政策支持，在参与保障房建设这些企业会受到政策的倾斜。

　　(本文来源：中国证券报 作者：刘兴龙)