■本报记者 邱桂奇 上海报道

　　从被激烈争抢到被退回“娘家”，配建保障房比例达32%的杭州[2011]18号住宅用地如今陷入了尴尬境地。在上海、广州、江苏、浙江等多地纷纷出台保障房配建政策的热潮下，这一全国首例保障房配建用地遭遇退地事件，无疑会让业界趋于冷静。

　　日前，温州天元房地产开发有限公司在坚持1年后终于将当初努力竞得的18号宅地退还。据悉，该地块规划总建筑面积11714平方米，毗邻京杭大运河、拱墅区政府，属于杭州的中心区域。按出让规定，18号地配建的保障房有3722平方米、约75套公租房，建成后将无偿移交政府。

　　近两年来，由于保障房建设的大举推进，地方政府在缺地、缺钱的双重压力下，纷纷开始推行保障房配建制度，“但配建制度不完善，加上在市场寒流下，难免出现开发商竞地得手后又被‘噎住’的情况，退地现象今后还会出现。”上海鸿毅投资管理有限公司总经理张义鸿表示。

　　上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭也指出，“配建比例要恰当，不应一成不变，而是要根据房地产项目具体情况灵活调整。

　　抢来一个“烫手山芋”

　　2011年7月5日，在杭州主城区土地出让会上，18号住宅用地的竞争最为激烈，此次土地出让采取的是“限地价、竞配建”的方式。仅经过3轮的报价，地块价格便达到上限1.3亿元，溢价率达45%。当时报价达到上限的开发商有8家，共同进入保障房面积的竞争环节，经过20轮竞投，保障房配建比例一路从10%飙升到32%才最终成交。而剔除保障房配建面积之后的楼面价更是高达1.6万元/平方米，创板块最高价。而杭州迄今已出让15块需要配建的宅地，配建比例仅为10%左右。

　　香饽饽在激烈争抢中变成了烫手山芋，而胜出的温州天元却难言“收获”。

　　其实，温州天元不过是一个典型的外地小型房地产开发商。据其官方网站公示，公司创建于1997年5月，注册资金2000万元，开发资质为三级，位于温州市平阳县鳌江镇，曾经承接过鳌江镇几个旧城改造项目，也曾涉足商品房开发，但总开发体量仅有5万平方米。据了解，该公司由数个股东组成，大多原本从事五金、花岗石和煤矿等产业，之后意图转型。竞拍18号地块即是温州天元进军杭州的一步。

　　而这一步迈得似乎有点猛了。“土地刚刚拍得，温州天元的股东就出现分歧，大部分股东认为配建比例过高，开发的难度很大，但董事长王润南认为，这是企业转型和树立品牌战略的好时机，哪怕亏本也是值得的。”杭州一知情人士透露。

　　然而，王润南终究没能说服股东。杭州市住房保障办公室政策指导处处长朱宇达称，温州天元竞地后不久，就表示地块开发有难度，希望在配建比例不变的前提下，获得政策关照。

　　今年7月，天元房产进一步提出书面申请，根据2011年12月中央有关文件规定，保障房配建最高比例不超过20%的规定，希望对18号地配建的保障房比例进行合理调整。但此申请遭到主管部门的否决。朱宇达指出，18号地公开出让，天元房产自愿竞得，也签署配建合同，不可能调整配建比例。

　　据记者了解，温州天元亦曾寻求其他途径，比如找人接手等，但均没能实现。终于，在今年11月间，温州天元选择了退地。

　　未缴清土地出让金

　　实际上，虽已竞得了一年之久，温州天元至今没有缴清18号地的1.3亿元土地出让金。

　　据该宗土地的做地单位——杭州市拱宸桥地区旧城改造工程指挥部裘慧萍主任称，温州天元房产只交付了1000多万的土地保证金，按照政策规定，出让一年内开发商需要交纳全部土地出让金，但是虽经国土部门和开发商协调多次，开发商一直没有履行规定。面对开发商的违约，国土部门已经和温州天元解除了土地出让合同，并且按照规定没收了土地保证金。据了解，目前该宗土地即将进入新的挂牌出让资料中。

　　王润南对此作了这样的解释，他表示，竞地后不久，就欧债危机爆发了，影响到天元股东的回款，公司又在江西被骗1亿多元，诸多因素叠加，导致资金链十分紧张。另外，企业也想集中资源向西拓展，只能申请退还18号地块，目前正在办理相应手续。

　　“32%的配建比例确是企业难以承受之重，但企业在竞拍前就应对该地块的市场前景以及财务指标做充分论证。”张义鸿表示。

　　配建制度亟待完善

　　2011年5月，杭州首次挂牌出让两宗含有配建保障性住房的住宅用地，此后两年间，通过土地市场公开出让，杭州市国土资源局先后在15宗商品住宅用地中配建保障性住房共计17.95万平方米。

　　张泓铭告诉记者，目前，出让地块配建保障房虽为国内新生事物，但数量逐渐增多。当下市场形势不佳，政策多变，配建地块能否如期开发，存在较多不确定性。他认为，配建制度要坚持两大原则：一是在商品房地块中配建保障房的做法要坚持;二是在开发商取得相当程度利润的前提下，对于保障房配建的比例，政府与企业是可以互动、调整的。张义鸿进一步指出，其实目前的配建制度极不完善，很容易出问题。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，配建保障房制度，本意是为了完成保障房建设任务，但不仅相应的责任等没有明确外，对后续的管理问题也缺乏关注。“中国阶层收入差距巨大，不同收入人群的生活习惯、居住特点及对住宅品质与小区环境的需求都不一样，在一起居住恐怕要有矛盾。以荷兰来说，即使他们的收入差距很小，混居的总体效果也不是很好，国际学界对此争论未定。”陈杰如是说。