2010年1月27日，海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）第五条明确，要“完善土地二级市场管理，防范恶意炒卖土地行为”。该条规定中最引人注目的是，“严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权”，这在国内还是首次提出。

　　一些业内人士表示，上述政策一旦得到贯彻实施，随后在全国范围内大面积推广，将会成为遏止开发商“炒地”风气的最有效“武器”，并对房地产公司的开发、经营、融资等产生非常大的影响。

　　重拳打击“炒地”

　　《通知》明确规定，房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）、抵押。严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。

　　海南省国土环境资源厅土地利用管理处吴处长昨日解释说，上述政策重点打击的，就是海南地产市场中借道“股权转让”，变相转让土地使用权的“炒地”现象。

　　一位熟悉海南房地产市场的业内人士介绍说，由于土地使用权的转让被法律严格禁止，房地产公司往往通过股权交易，来改变土地使用权的所有人。这种变相转让方式，曾经在海南土地二级市场屡试不爽，成为开发商“炒地”的主要方式。

　　执行仍有难度

　　虽然，《通知》限制房地产开发商通过股权转让变相买卖土地，但是在具体执行上仍然有比较大的困难。

　　上海杜跃平律师事务所律师杜跃平说，按照国土资源部发布的“土地出让合同示范文本”，房地产公司不能够私下转让土地使用权，但并没有提及是否限制通过“股权转让方式变相转让土地”。而根据《合同法》、《民法》等规定，合同规定的所有权力均可以转让。海南省国土环境资源厅《通知》中的一些条文，可能与国家法律法规有冲突之处，难以受到法律保护。

　　另外一方面，如何阻止开发商通过“股权转让方式变相转让土地”，也会是考验海南省国土环境资源厅的一个难题。根据有关法律规定，股权转让的变更，需要在工商部门进行登记。因此，只有工商管理部门可以严格禁止“以股权转让为名变相违规转让土地使用权”。此外，即使海南省工商部门严禁“股权转让方式转让土地”，开发商也有可能利用海南省外甚至境外公司的股权转让完成交易，逃避监管。

　　对这些疑问，吴处长表示，海南省有关方面正在商议实施细则。

　　开发商心态：趁热赶快卖

　　不过，海南省国土环境资源厅的上述《通知》仍然产生了敲山震虎的作用。

　　“我要跟我们老总提个醒，趁现在的楼市升温时，赶快开发、赶快销售。”上海一家在海南当地开发有项目的房地产公司的项目经理昨日向记者表示，《通知》给他们的公司提了一个醒，海南楼市绝不会像现在这样持续升温，部分楼盘每天上涨1000元/平方米的情况，可能只限于现在。

　　在他看来，海南省禁止股权转让的上述政策，不仅仅打击“炒地”，对开发商的融资、运营也是影响巨大。此前，很多在海南开发房地产项目的企业，如雅居乐等曾经通过股权转让方式，向大摩等境外著名投行融资，而在《通知》出台之后，开发商的融资渠道变得更加狭窄。

　　而更令上述项目经理担心的是，海南的经验可能会被推广到全国……

杨羚强