| 来源： |
投资者报 |
发布时间： |
2010年01月04日 10:44 |
作者： |
赖智慧 |
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《投资者报》记者 赖智慧
给点阳光就灿烂。
虽然没能跻身“十大产业振兴规划”，但房地产业却并不意外的成为了2009年中国最“火”的行业之一，甚至超过了汽车产业。
2009年，国内房地产市场量价齐升，新房销售额将创历史新高。1~11月，新房销售额同比增长86.8%，比前10个月增幅扩大7.6个百分点。从12月的成交情况看，全年销售额同比增幅将继续放大。
甚至有媒体测算，如果GDP同比增长8%，2009年GDP将达33.91万亿元，全国新房销售额占同期GDP的比重将超过13%。
但现在，这个2009年的最大“赢家”，却怎么也笑不起来。“遏制房价”的新政让其成为2010年最不确定的行业，房地产业“拐点”或现。
不振而兴的2009
一个产业从伤痕累累到起死复生要多久呢？中国房地产只用了不到一年时间。
火速逆转的背后推手，是2009年的一系列产业优惠政策。如果说2008年底出台的关于住房优惠政策的4份文件，还不足以让地产商走出2008年的危机阴影，那么2009年初银行和“七折优惠利率”和随之而来的地方政府救市细则，则乍现出地产政策优惠的春光。
而真正让地产商神经兴奋的，是紧缩了数年的房地产信贷政策突然“松绑”，使资金普遍吃紧的房企获得充血机会，并因此获得开发和拿地的本钱。
重重利好之下，房地产成为2009年未被列入十大产业振兴规则却受益产业政策优惠最多的行业，2008年遭受重创的“官系”地产代表招商地产（000024.SZ）就是这样的大赢家。仅2009年上半年销售量就超过2008年全年销售量，前三个季度提前完成全年100亿元的目标，超出目标20亿元。
而就在2008年末，财大气粗的招商地产还在遭遇行业危机。
招商地产2008年前三季度仅完成全年销售目标100亿元的一半，全年最终签约及认购金额79.4亿元，如果只算合同金额则是74亿元，仅完成年初百亿销售目标的不到八成。
事实上，受伤的远不止招商地产一家，万科2008年销售业绩与2007年的高位相比也有所下降，全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。
就在招商地产等房企2008年底为行业低迷发愁时，一系列优惠政策自2009年开始实施，如契税税率下调、房贷利率7折优惠、最低首付款比例2成、个人购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税等，地方政府的救市细则如杭州“24条”等也紧随其后。
招商地产就是在这新背景下调整了全年策略，从年初的谨慎转为激进，决定定向增发融资50亿元，这是招商地产继2008年公开增发获得近60亿后又一次大规模股市融资，目的就是拿地和开发。
与此同时，公司及时调整营销策略并加强营销力度，全年计划开工面积也由112万平方米调整为247万平方米，调增幅度达到120%。并在全国10个城市将共计19个楼盘推向市场，计划销售120万平方米，销售额100亿元。
谁造就了“地王”
2009年5月27日，国务院宣布调整固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。这是自我国1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低。
与此同时，一大批房企都开始融资，7月15日，保利地产募集资金78.15亿元。7月29日成功IPO的中国建筑也在招股书中表示，将募集资金中的80亿元投向旗下中建地产的24个项目。
据《投资者报》统计，仅2009年2月至8月的半年时间内，11家央企地产公司融资总额就超过830亿元。
一方面是拿地优惠政策；另一方面是手中的大量资金和银行贷款。以央企为代表，疯狂“圈地”并不断刷新地价纪录。
在中国电子、中化方兴等推高一线城市地价之后，2009年10月底中海地产与九龙仓联合以41亿元夺得重庆地块，刷新了6月保利地产在重庆拍下鸿恩寺地块的38.1亿元纪录；11月初中信地产36亿元的总价拿下天津地块成为双料“地王”；保利地产仅9、10两月就在土地储备上投入200亿元。2009年地王“泛滥”。
“遏制”将见成效？
当房地产商各自盘算着“跨年度行情”时，一部“蜗居”成为行业分水岭。
2009年末，遏制房价上涨的呼声渐高。12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。
12月14日，国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。
此后，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
12月27日，国务院总理温家宝也对媒体公开表示，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。同时，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。
从政策演进看，2005年是“稳定住房价格”；2006年是“控制住房价格过快上涨”；2007年是“抑制房地产价格过快上涨”；到这次提出“遏制部分城市房价过快上涨”。2010年房地产业不确定性加大。
但国信证券报告认为，遏制的舆论压力大于实际影响，中央经济工作会议提出的放宽中小城市和城镇户籍限制，将推动中国城镇化进程，从而使房地产市场由原本的以一线城市为主导转变为由二、三线城市为主导。
对此，招商地产副总经理朱文凯也充满信心，认为2010年上半年房地产市场大幅波动可能性不大。招商地产2010年目标销售面积会比2009年略有增长，并将“对销售价格和面积做出更好的匹配”。
面对地产新政，业内人士并不过分担心这个国民经济的支柱产业会受到打压。但是，政策已然反手“做空”，2010年房地产业也难现2009年的“超预期增长”。
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