| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年12月22日 08:58 |
作者： |
周子勋 |
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⊙周子勋
继调整营业税征收比例、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后，货币和金融监管部门也开始加入调整楼市阵营，他们的利器是收紧投机性房贷：“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年”、“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。
应该肯定，这个政策出台，的确会如外界所看到的那样对房地产涨势有降温作用，但从目前的整个财政体制而言，尤其是在政府和金融机构都绑在房地产这条大船的时候，房地产的发展依然还会继续扮演地方财政的红人。
有论者指出，此次财政部等五部委推出的土地出让金缴纳新规可能会带来以下几个变化：一是前期手头囤地较多的开发商，将会占有更多更大的便宜，比如那些具有垄断优势的房地产企业，他们拥有的土地实际上可以开发十几年甚至数十年；二是这会促进地产市场进一步走向集中，提高了房地产开发的门槛，最后形成更强有力的垄断市场；三是这可能会促使未来房地产供应进一步减少，间接推高未来房价。
虽然金融危机对整个经济带来很大的冲击，但是房地产市场的火爆却给地方的财政带来丰厚的收入。据统计，截至11月23日，全国70个城市土地出让金收入同比增加超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%。上海和北京更是一举创造800亿元的历史性纪录。而从国土资源部的统计数据看到，2007年全国土地出让金总额达1.3万亿元；2008年，全国土地出让收入有所下降，但仍达到了9600亿元。
从这层意义上来说，如果仅是要打击囤地，只要将原有的土地两年不开发即收回的政策稍加调整，严格执行即可。如果要加大供应，只要把一块土地连续开发的时间设定好就可以了。比如开发商购入某块土地后，严格执行两年不开发收回政策，如果连续开发四年或五年仍没有开发完毕，那些未开发的土地仍将无偿被收回再拍卖。然而，在各方利益的博弈下，这样的政策要执行起来非常困难。
土地财政现在广为诟病。然而从深层次分析，在GDP的政绩观指引下，地方政府也是不得已而为之。地方政府5年一个任期，谁上任都想办点实事，出点政绩，“为官一任，造福一方”，怎么办？征到土地可以卖钱，可以招商，还可以到银行贷款，归根结底是要占土地。所以土地问题，不是单纯的土地管理问题，是一个综合性的改革问题，也就是要对当前的财政体制实行综合改革。近日有学者和机构建议推行物业税等资产性质财税政策，以保证地方财政的转变。不可否认，从以地生财，到以税生财，是个巨大转变。然而在整个财政与事权依然不平衡的情况下，这样的结果就是，政府的财政收入继续增长，老百姓的税负不断地在加大。这种局面对于我国的整个社会发展是一种巨大的风险。所以，面对当前的房地产困局，不对土地财政的根基进行切割，是难以真正改变局面的。
（作者系安邦咨询助理研究员）
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