编者按 11月房地产市场出现供需两旺的局面，其中主要的刺激因素在于房价的上涨预期和政策即将到期的预期。考虑到未来6 个月房价仍将上涨、销售面积维持高位以及政策的渐进式，房地产行业备受各方关注。本版特别推出房地产行业投资策略专题。
11月商品房销售价格偏快的程度较10月进一步提高。政策的渐进性刺激住房需求释放的同时，在热钱的流入以及房价上涨的预期下，商品房投资(投机)性需求和改善型需求将提升，并将成为市场增量的主要部分。另外，2010年前5个月流动性收缩力度有可能不会很大。因此，未来6个月，房价增速仍将维持偏快程度。
未来6 个月房价将持续偏快
政策到期预期和需求释放，使得房价偏快程度提升。09年前11月月均商品房销售价格为4773.35元/平方米，分别较07、08 年同比增长22.85%和23.12%；假设08 年房价较07年增长10.43% (03-06 年商品房销售均价年均同比增长率为10.43%)，09年前11月较08年则增长11.25%，商品房销售价格偏快的程度较10月进一步提高。
而各种物业类型的销售价格环比和同比增速都有所加快，其中90平方米以下住宅环比和同比增速最快，普通住宅快于高档住宅，原因主要在于优惠政策到期或将取消的预期下，房价上涨的预期刺激了自住需求的释放，同时，高档物业环比增速11月进一步加快，投资性和改善性需求也有所提升。
2010年商品房供给相对短缺的局面仍将存在。截止09年11月29日，6城市在售商品房库存去化周期为21.86周，维持低位。但依据我们的预测，09、10年新开工面积将分别同比增长16.36%和 17.11%，随着新开工面积的提升，供给相对短缺将有所缓解。然而，从商品房新开工面积去化周期来看，2010年仅较09年提高0.06个月，仍处于较低，因此供给相对短缺的局面，2010年较09年有所缓解，但仍将存在。
政策的渐进性刺激住房需求释放的同时，在热钱的流入以及房价上涨的预期下，商品房投资(投机)性需求和改善型需求将提升，并将成为市场增量的主要部分。另外，2010年前5个月流动性收缩力度有可能不会很大。因此，未来6个月，房价增速仍将维持偏快程度。
未来6个月商品房销售面积仍将维持高位
11月单月商品房成交面积同比增长99.62%，环比增长10.45%。同时，从我们统计的23座城市来看，总体增速低于全国整体水平，但非一线及省会城市环比增速则高于全国平均和一二线城市。成交面积城市间继续分化，三线城市增速较快。
自09年5月以来，新开工面积不断回升，尤其是11月同比增长193.63%。而新开工面积的加大将带动未来6个月新增推盘量的上升，同时在政策渐进式以及房价上涨预期的情况下，商品房销售面积仍将维持高位。预计09、10年商品房销售面积将分别同比增长46.89%和16.63%。
销售快速回款提升开发商资金充裕度
09年前11月房地产开发投资同比增长17.8%，增速较10月加快。而09年11月，单月房地产开发资金来源合计为5067.49亿元，处于历史同期最高位，同比增长87.36%，环比增长23.25%，增速较10月份进一步提升。而从房地产开发资金来源结构来看，所有来源同比增速均有所提升。因此，资金的充裕促进了房地产开发投资的快速增长。
尽管除外资外，其他资金来源增长率都有所提升，但从各项资金来源在房地产开发资金来源合计中的比重来看，只有个人按揭和定金及其他预付款有所上升。因此，房地产开发投资的增长主要还是靠销售回款的增长。随着新开工面积的继续加大，以及推盘量的上升，开发商存在储蓄资金和加大促销的需求。
从09年前11月，商品房销售额与房地产开发投资的比为1.15 倍(前10月为1.13倍)，高于07年的1.11和08年的0.73。商品房销售额增长21.8%降低了开发商的资金压力。然而，随着新开工面积的快速提升，开发商的资金需求将增大，10年上半年信贷投放的力度，将影响开发商促销的力度。此外，预计10年房地产开发投资和销售面积分别同比增长28.82%和16.63%，而10年商品房销售额与房地产开发投资的比1.14，低于09和07年，因此，10年上半年开发商需要储蓄资金，加大促销。
10年土地购置面积将同比增长28.88%。土地购置和土地开发面积，分别环比增长15.22%和 8.91%，同比分别增长24.75%和25.59%，土地供需两旺。
从土地购置面积与未来一年商品房销售面积的比来看，09年将较08年下降38.33%，而2010年将进一步下降9.5%，因此土地购置面积相对于商品房销售面积偏低，10年有新增土地储备的需求。预计09、10年土地购置面积将分别同比增长-9.5%和28.88%，2010年土地购置面积将快速提升。
关注优势上市公司
11月房地产市场供需两旺，其中主要的刺激因素在于房价的上涨预期和政策即将到期的预期。考虑到未来6个月房价仍将上涨、销售面积维持高位以及政策的渐进式，未来6个月我们仍然看好房地产行业。
此外，我们在担心房地产市场调控风险的同时，在土地供需旺盛、房地价上涨的局面下，更加看好具有政策优势和土地溢价的独享和先发优势的一级土地开发商或一二级联动房地产开发商，建议投资者关注九龙山和中铁二局。
