《红周刊》实习记者 郝宁

走过“小阳春”迎来“盛夏”后，房地产行业预期中的“金九”并没有如期而至。相反，曾经领涨这波房价的深圳8月份成交量回落，成交水平较前7个月降5成，而京、沪楼市成交量从8月份至今也出现环比下跌。对此，早在7月中下旬房地产板块就开始呈现出弱势。“金九”泡汤，“银十”是否能够担任重任，重振房地产量价齐升的局面？

高房价导致“金九”泡汤

    今年的“金九”遭遇了量价齐跌的尴尬。重点城市销量指数9月份继续下滑，环比下降了8%左右。据公开数据显示，9月份第三周，北京商品住宅期房日均签约量跌破300套，创下3月份以来的新低；上海楼市9月份以来成交量价均环比持续回落，而深圳9月第三周成交量环比降幅高达20.4%。

    “房价短期内快速拉升并创出新高，背离了消费者的普遍承受能力。刚性需求难以承受高房价是销量下降的主要原因，而供应紧张和房贷紧缩是次要原因。”中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦对《红周刊》说，他认为9月前20天房地产市场成交受挫必然会带来楼价下滑，这将进一步打击市场信心，导致观望氛围越来越浓。

券商不认同“银十”破灭

    业内人士更担心“银十”是否继续维持量价同跌，房地产市场从而进入下一轮调整期。业内知名房地产专家杜猛对《红周刊》说，“今年3～8月楼市持续火爆提前透支了市场的需求，势必会出现回调期。楼市刚进入下降通道，9月份销量不佳已经显现出阶段性拐点的迹象，预计10月份乃至第四季度，房价将向下进行小幅调整”。

    部分券商分析师却认为价格回落只是短暂现象，10月份销售量虽然不会爆发性增长，但是将呈现温和放大的态势。他们看好的理由是，近期成交量回落是因为供应量不足导致楼价走高，而市场整体需求依然很高，房价还将继续上涨。“国庆因素不会明显刺激成交量上涨，10月份整体成交量将环比微增约10%。”国元证券房地产业分析师徐军平对《红周刊》说，他认为目前开发商手中有钱，并不急于销售回笼资金，销量短暂回落并不足以令其悲观。

    据本刊统计，二季度以来房地产公司再融资密集，保利地产定向增发融资80亿元，招商地产再融资50亿元……而去年三季度刚发过企业债的万科A，本月再次股权融资112亿！有了钱，房地产商也在观望。分析师预计年底前政策将处于相对真空期，虽然新项目开盘价受成交萎缩影响而有所松动，但一线城市楼市难以普遍降价跑量。不过，业内人士认为目前部分楼盘提供小幅折扣恐怕也不能起到作用，相反令购房者更加犹豫，从而导致成交均价下跌。

地产股短期难掩颓势

    券商分析师和房地产人士对楼市的分歧令人无所适从，不过投资者可以借鉴长城证券地产小组的研究成果。该券商认为销量是房价变化的领先指标，投资者依据销量来做出投资决定，因此销量就成为股价的先行指标（见附图）。

    长城证券认为，复苏期一般呈现量升价低的情况；随着量升，行业进入繁荣期——量价齐升；在行业过热时表现为量缩价涨；而当行业进入萧条期，表现为量价齐跌。在房地产行业处于趋势变化的临界点时，成交量往往领先于价格。近两年重点城市成交量与地产股的走势，也印证了这个判断。

    重点城市的销量指数“五一”创出新高后从峰值164点回落，目前跌幅达36.6%，但是仍然处于高位。不过，今年上半年销量猛增很大程度上来自去年压抑需求的集中释放，这不可持续。徐军平认为，“地产股目前估值水平处在历史中等水平，但是以成交量为参照，短期缺乏上涨动力”。所以投资者买入房地产股时，要买入在二线城市拥有多个当期结算项目的个股，因为一线城市价格此次涨幅更大，销量回落更明显，将对后市产生较大的压力，而二线城市当前价量水平的持续性更好。