| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年08月31日 09:52 |
作者： |
张尚斌 |
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张尚斌
让我们把目光投放在房地产市场上。美国房地产交易量日渐回升，是住房真实需求上升带动吗？这个问题似乎还没定论，但可确定的是，房地产投资者的涌入推高了房地产销售的各项指标。
从美国国家房产经纪人协会的数据来看，每五套住房里就有一套是作为投资品交易的，其中许多都是深度折扣的丧失抵押赎回权的拍卖房屋和位于拉斯维加斯以及凤凰城等地的清算资产。
还有一个现象就是很多网站正在自己的主页开辟房地产产权交易的交易入口。与此同时，房地产投资信托基金（REITs）正在增资，试图从破产的商业地产和抵押中谋取利益。对这类投机者来说到了一个绝佳的时机，无论是高档小区还是街边普通公寓，几乎都能获得一个相当大的折扣。个人投资者纷纷抢购丧失抵押权的廉价房屋，这使得近几个月来房屋销售指标急剧上扬，这些现象促使REITs开始增资来购买破产处理的商业地产。
4月份，REITs带给投资人的收益非常吸引人，现在依然如此。但出现了一些变化――一些REITs的投资基调开始转向进攻，大规模筹集数十亿美元的资金来支持收购廉价地产。如果投资者认为这是一生难求的廉价购入房地产的时机，那么通过REITs赌美国房地产市场反弹就不失为方便的投资渠道，你可以不用直接去持有房屋产权。
这样操作看起来似乎是无风险的，根据Real Capital的数据，美国目前大约有900亿美元规模的房产市场属于“不良资产”，这些房屋要么失去抵押赎回权，要么是房主贷款发生违约甚至破产。Real Capital的彼得?斯拉丁认为：“未来几年中将会有数千亿美元的这类房产流入市场，REITs已经开始紧盯这块肥肉。”
近几月来，REITs已通过发行股票的模式融资了约120亿美元。Simon Property主席兼CEO戴维?西蒙说：“我们在过去六个月里似乎表现得超前了一些。”如今Simon Property已经把目光放在地产巨头General Growth Properties身上，后者在4月已破产，旗下的160多处房产正静待新主人的驾临。
对个人投资者而言，投资蓝筹REITs是一个保守的投资策略，因为这些REITs充裕的现金流以及其他资源都能保证它们在疲弱的市场中寻找出足够好的机会。高级REITs分析师吉姆?苏利凡认为，商业地产公司借此会重新恢复生机，资产负债表和管理团队都能保证他们抵御衰退。
除了REITs，投资房地产还有其他的途径。一些私募房地产投资基金，通过新的发行来融资，但是其重点不在于获得产权，而是看中其债务重组中的机会（比如住房抵押证券）。
虽然看起来利好不断，但房地产投机者仍需要有耐心，REITs比房地产市场下跌来得早，下跌幅度也更大。从2007年3月到2009年3月，REITs股票平均下跌75%，比房地产类股票高出很多。之后出现了震荡和反弹，MSCI 美国房地产指数已经由最低点上涨了45%。这意味着REITs的价格能够预示未来房地产的估值吗？有些专家则对此提出了警告，费舍尔中心主席肯尼斯?罗森认为：“市场价格高出基本面很多，市场走得太快也太超前。”
不过大多数分析师更喜欢从长期前景出发，“商业地产的基础完整无损。”Golub & Co公司高级副总裁菲利普?马丁如此认为，像上世纪80年代末90年代初的供给过度的情况并不严重，一旦经济复苏，房地产很快会回到高点，REITs有很大的投资机会。
（本文为个人观点，并非任何劝诱或投资建议）
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