| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年05月16日 10:16 |
作者： |
尹涛 |
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长城人寿保险公司投资部 尹涛
就在产业界还在争论房地产行业经历了暖春之后会不会重新回归成交平淡的状态时，股票市场上的地产板块已经展开了一波凌厉的攻势，华侨城、首开股份这些拥有热销楼盘的上市公司股价涨幅均超过了40%。
统计局的数据也再次证明了股票市场的判断是正确的：从销售角度看，1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%，销售额7996亿元，同比增长35.4%；从生产角度看，1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点；从价格角度看，被监测的全国70个大中城市中，今年新房和二手房价格环比上涨的城市数量逐步走高，到4月份，已分别达到47个和44个，首次双双超过半数。当前而言，无论从哪个角度看，这样的行业无疑都是最健康的行业。
当前，对于房地产后市的争论，主要集中在两个方面：一是部分城市最近新房销量环比出现下降，这可能是市场趋弱的标志；二是在所谓的刚性需求释放完毕后，市场将出现回软。这样的看法是否会成真？
对于第一个问题，我想说的是，新房销量的下降是由很多原因导致的，包括供给方可售期房、尤其是城区可售期房绝对数量的下降，价格的上升，也包括购买方消费倾向的变化等。从目前看，行情最先回暖的大城市销量出现的下滑，主要原因可能并不在于供给方价格的上升，而更在于库存的下降。
以北京为例，今年以来，可售期房的数量已经下降了2.5万套，平均每个月就达到6000套，目前可售期房存量距2007年下半年的最低点仅剩不足2万套的差距。另外，目前可售期房存量的结构与两年前已经大不一样，四环甚至五环外的比例大幅增加，而城区的存量已经非常非常小了。但是，就业机会依然大量存在于城市核心区域，这就形成了一定程度供需“错配”。在可售期望存量下降而城区存量更小的情况下，交易量必然是逐渐下降的。
不过，我们可以发现，在新房交易量有所下降的同时，二手房的交易量却并未下降，每日仍然维持在1000套左右的高位。这更加说明，房地产市场的活跃程度并未出现真正的下降。从发达国家的经验看，在一个城市建设进入成熟期后，二手房将在房屋交易中占据主导地位。目前，北京等超大型都市正在向这个方向转化。
再说说刚性需求的问题。实际上，刚性需求一词是个非常含糊的概念，到底什么是刚性需求没有人能说得清。比如说，改善性需求算不算刚性需求？大学生毕业后就买房子算不算刚性需求？可能众说不一。
我们只能说，从宏观来看，房地产市场的自住性需求是可以大致估计的：以我国每年提高1%的城市化率来计算，每年仅农村进城人口就有1300万人，需要的住房面积约为3.3－4亿平方米，再加上我国随收入的增长和家庭的小型化，城镇居民的改善性需求也很大，因此，每年5亿平方米的竣工面积是基本合适的。此外，去年以来，我国加强了农村土地流转的管理，同时，很多城市放开了购房入户的政策，这将导致城市化速度的进一步提高。从这个角度上来看，我国房地产行业并未出现明显过剩。
最后，需要说明的一点就是，根据历史经验来看，目前北京等一线城市的房地产库存量已在正常范围内。因为房地产市场是一个长生产周期行业，从产能投入到产品产出通常需要两年的时间，这种行业必须长期保有一定数量的库存，如果库存量过少，市场将出现供需的严重不平衡，而价格就会快速拉高。那是一个谁都不愿意看到的局面。
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