多重利好催化房地产行情

　　昨日，万科A连续第二天涨停，收盘于18.24元。根据前复权计算，该价格距离2007年最高价位已经不远。而连续两天涨停，对该大盘股来说极为罕见。上次是2007年5月8日、5月9日，距今天已经过去8年多。港股万科企业（02202）也连续两天上涨，涨幅分别为7.14%和2.66%。市场分析人士认为，万科涨停既有整个板块面临的利好，也有万科本身国际化的原因。

　　五大因素催化房地产行情

　　地产股为什么突然暴涨？根据各家机构综合的观点，共有五大因素集体催化这波房地产股行情。

　　一是个税改革草案出台预期增强。个人所得税改革方案正在按照既定时间表推进，政策红利预期增强。市场期待房贷利息未来或可抵扣个税，住房按揭贷款利息支出“免税”，贷款成本将降低。环球老虎财经的一篇报道计算，这一政策如果落实，相当于5次降息，直接降低房贷压力。不过，对此消息，官方还未回应。国泰君安证券分析师冯亮说，如果传言属实，对经营自住商品房开发上市公司，无疑将是重大的利好。今年，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

　　二是中央经济工作会议或将涉及地产政策。中泰证券分析师刘启元称，中央经济工作会议即将召开，议题要点很可能涉及地产政策，释放出大利好。依照惯例，2016年中央经济工作会议将于12月上旬或中旬召开。当前，决策层面“去库存”政策预期强烈。机构普遍相信，楼市政策继续放松是大趋势。

　　三是11月百城价格指数发布：百城住宅均价已经连续七个月出现环比上涨。

　　四是人民币纳入SDR利好地产股。国泰君安分析师冯亮认为，SDR对中国中国资本市场是大利好，将重新激发人民币升值预期，降低国际贸易成本、降低国际资本投资中国资本市场的换汇费用。房地产行业中那些有国际业务的公司，将受益最大。

　　五是IPO市值配售带来低估值需求。安信证券陈天诚团队指出，IPO市值配售带来的低估值配置性需求，地产的估值依旧相对有优势，有补涨预期。年初至今，地产股并没有很明确的涨幅，因此补涨预期较强。

　　知名财经评论员刘晓博认为，即将出台的房地产利好，估计还有以下几个：1、初次置业（首套房）的首付降低到两成，目前是2.5成。2、政府购买积压商品房，用于棚户区改造安置房、政策性住房。3、国家鼓励开发商推出先租后买政策，在税费上给予补贴。4、允许开发商申请改变已经拍卖出去的土地功能，减少潜在的库存压力。5、调整普通商品房的标准，让更多房屋可以享受到税费减免。6、改革户籍制度，降低城市落户门槛。

　　万科海外业务受益于SDR

　　除以上原因外，万科本身业务国际化也是其股价暴涨的原因。早在今年1月，万科企业股份有限公司主席王石在伦敦商学院论坛演讲时表示，万科约15%至20%的业务会转向海外投资，以平衡内地风险。他认为国内房地产虽然泡沫明显，资源都集中在大城市，二三四线城市问题非常大。万科在海外投资主要业务还是住宅地产，也会有一些商业地产，但是以住宅为主；并且其主要选择北美市场和英国等欧洲市场投资。

　　今年一年内，美国万科的项目已由2个拓展至8个，8个美国签约项目均为合作开发项目，其中7个为住宅项目，一个为商业地产项目。目前，4个项目已动工，旧金山的第一个项目已接近交付。

　　10月份，《英国房产周刊》报道，万科拟通过3000万英镑（约合2.92亿元人民币）注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的The Stage项目20%股份。如若顺利注资完成，英国伦敦成为继中国香港、美国、新加坡后，万科在中国内地之外布局的第四个国家和地区，也是万科进军欧洲的第一站。

　　冯亮分析，对万科这样的房地产企业而言，中国公民仍然是其海外项目的潜在客户，人民币SDR可以提供很大便利，可能就是以人民币直接付房款了。因此，不应当忽略人民币SDR对资本市场的长期利好。

　　因多次送股分红，万科股价如果不复权已经天翻地覆。如果以前复权计算，历史最高为23.99元，周三收盘价为18.24元，距离约31%。