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股权合作再拿地 雅戈尔撞了南墙不回头

    地产业务越走越窄 负债314亿资金链屡涉险境

 

  在拿地近两年半后,雅戈尔集团股份有限公司(600177.SH,以下简称“雅戈尔”)上海长风地王项目以4.5万元/平方米的销售均价在上周六(1月26日)迎来首次上市大考。这是雅戈尔进入上海的首个项目,其豪掷19.58亿元抢地时所创下的2.6万元/平方米区域单价地王纪录,至今仍未被打破。

  “开盘两小时内,项目销售了120套房源,回笼资金近10亿元。”这是时代周报记者以购房者身份从项目售楼处得到的信息。不过这样一组看似喜人的销售数据,却被业内认为是开发商人为制造紧张气氛和“保本价”跑量后的结果,后续成交情况不容乐观。

  放眼雅戈尔2007年至今的诸多地王项目,上海长风地王项目或仅是一个缩影。尽管雅戈尔上海公司总经理钱平一再对时代周报记者否认称,外界对于公司回笼资金保本销售的质疑是无中生有。但不难发现,高成本的地价让雅戈尔杭州、苏州等地地王项目定价和销售遭遇重重压力,这也使公司地产库存一直高企,资金压力明显。

  雅戈尔财报数据显示:截至2012年9月底,雅戈尔公司存货高达239亿元,占公司总资产的50.32%,其流动负债达314.7亿元,负债率高达73%,而手持现金不足27亿元。

  对此,雅戈尔品牌部负责人程方定在接受时代周报记者采访时否认:2012年,房地产销售情况和库存去化率还可以,具体数据在今年3月份公布年报时将予以透露。

  在房地产业务受挫之时,雅戈尔不仅投资能源领域,还通过股权合作的方式拿地,一反雅戈尔集团董事长李如成“重新回归服装这一主业”的承诺。

  多地王销售进退维谷

  为了营造一个“开门红”的局面,雅戈尔销售团队动足了脑筋。

  有上海某代理商负责人对时代周报记者透露,为了尽快锁定客户并营造开门红局面,在1月19日获得预售许可证之前,雅戈尔已在1月16日组织意向购房者半夜排队领号,现场气氛十分紧张。到19日交10万元认筹定金的时候,开发商已经对接下来售出多少套房源,什么户型都有数了。”

  但值得注意的是,“项目基本上是以保本价成交,跑量为主,利润空间很有限。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者称,按照行业一般标准估算,楼盘项目的建安成本在6000元/平方米左右,税费和营销成本为5000元/平方米左右,装修和财务费用又各占3000元/平方米,加上2.6万元/平方米的楼板价水平,雅戈尔在长风项目上最多只能算是保本销售。

  雅戈尔上海公司总经理钱平并不承认公司在走“平价”或者“低价”销售路线,他在回复时代周报记者采访时称:雅戈尔项目的房价由市场决定,公司能卖,消费者能接受,就是市场价,“外界对于公司回笼资金保本销售的质疑,是无中生有。”

  尽管如此,定价难题依旧是业内公认的雅戈尔长风项目所难以逾越的门槛。7个月前,中海在2009年抢来的70亿元总价地王项目紫御豪庭首度开盘,楼板价2.2万元/平方米,却以约3.8万元/平方米贴着成本线走的开盘策略,几乎把百米开外的长风8号逼上了悬崖。

  “接下来几批房源开盘,雅戈尔所面临的销售压力不会太小。”上海中原地产研究总监宋会雍对时代周报记者说。目前上海中高端盘的销售,往往是靠平价或者低价体系来支撑。上海中、内环内90平方米小户型供应量有限,雅戈尔的小户型有一定市场优势,但难点在于,同样是大户型房源,中海项目的销售价格具有很大优势,雅戈尔项目未来价格上调的话,很可能“卖不动”。

  事实上,业绩前景并不明朗的长风8号,仅仅是雅戈尔诸多地王项目的一个缩影。

  半路出家的雅戈尔喜拿高价地。2007年,雅戈尔董事长李如成在一次酒桌上抛下一句“怀揣着100亿找地”。时代周报记者简单梳理他在随后的拿地路线,在4年多的时间里,雅戈尔携146亿元资本优势,在宁波、苏州、杭州、上海等地,披荆斩棘拿下13宗地块,其中的大部分地块为地王项目,楼板价几乎都比周边楼盘的售价要高。

  “雅戈尔是最疯狂的开发商。”这是彼时的业界对其最直观的一个感受,但调查雅戈尔开发项目近况却不难发现,2007年至今获得的多地地王,多面临手持“面粉”价贵过在售“面包”价的尴尬局面,并深陷“降价即亏本、保价则滞销”的进退维谷之中。

  以杭州为例,雅戈尔目前在杭州共有3个项目,在售的是位于城西的御西湖(隐寓)和位于留下板块的西溪晴雪,另一个位于申花板块的项目在拿地两年多后才于近日公示项目规划图。“这3个项目的情况都不太好。”有杭州本地不愿具名的分析人士对时代周报记者称。

  据了解,在经历了两轮大幅降价之后,“西溪晴雪”从3万元/平方米的开盘价一路降到22000元/平方米的现价,销售形势依旧堪忧。时代周报记者从杭州透明售房网上查到的销售数据显示,2010年至今,在长达近3年的销售周期内,项目所累计推出的754套房源,目前还剩下492套房源可售,去化率不足35%。

  此外,雅戈尔申花地块楼面价就高达1.8万元/平方米,预计“保本价”就将达到2.6万元/平方米以上,已超出板块内住宅的平均售价2.2万元/平方米。

  屡遭资金链断裂的质疑

  地王项目销路不畅,尤其是进入楼市调控“政策市”的2011年后,雅戈尔房地产业务直线大跌。其开发集中的宁波、苏州、杭州、上海4个城市,是受限购令影响最为直接的城市,其2011年的商品住宅成交面积分别同比下降15%、23%、53%和24%,当年总计完成的30多亿元业绩只占到了期望值的1/3,这让雅戈尔距离“2015年进入国内地产20强”的目标渐行渐远。

  更为紧要的是,房地产之路越走越窄的雅戈尔,也已走上了危险的资本钢丝。

  时代周报记者梳理公司近年财报数据发现,公司的存货一直呈现上涨趋势,其中2010年、2011年,雅戈尔的存货分别为187.27亿元和233.07亿元。截至2012年9月末,公司的这项数据高达239.53亿元,占公司总资产的50.32%,其中房地产存货占据90%以上比例。 

  除了大规模的房地产存货,雅戈尔还需面临公司短期借款加剧所导致的资金链紧张的险境。公司2012年三季报显示,雅戈尔正背负高达314亿元的流动负债,该数据占公司总负债比例的90.43%,占公司总资产的66.11%。此外,截至2012年9月底,公司短期有息借款达152.72亿元,而与此对应的公司同期的期末现金及现金等价物余额仅为26.70亿元。 

  也正因为此,雅戈尔也屡屡背上外界对其资金链面临断裂的质疑。对此,程方定在接受时代周报记者采访时否认:2012年房地产销售情况和库存去化率还可以,房地产业务为集团贡献了很大比例的利润率,等今年3、4月份,2012年全年年报出炉的时候,公司将对外公示2012年度的具体销售额。但对于公司接下来还将以何种方式消化高库存压力,程方定并未回答。

  股权合作方式拿地

  “此外,不能仅从财报数据分析公司的负债水平,事实上,有140多亿元的预收款项被划归到流动负债表中,公司财务水平并不像外界想象的那样悲观。”程方定接着说,公司还在陆续进行投资,怎么会没钱呢?

  他口中的投资,即在2012年11月21日,雅戈尔公告称,拟出资30亿元认购北京国联能源产业投资基金(有限合伙)30%的出资份额,并成为国联基金有限合伙人。出资后,雅戈尔将触角伸至能源领域。

  上述投资也被普遍解读成雅戈尔战略朝令夕改的一大力证。事实上,在此之前,来自资本方面的压力“逼迫”,已迫使李如成在2012年4月的投资者沟通会上承诺,公司将重新回归到老本行—服装这一主业上来。雅戈尔董秘刘新宇曾对时代周报记者如此解读公司投资能源的举措,为了实现稳定、长远的收益,金融投资正在往产业投资方向调整。而在房地产业务方面,刘新宇称,公司地产业务也有了相当的规模和基础,如早先所获得150万平方米左右的土地储备,就足够未来五六年开发,所有的开发及销售工作等都有计划,会加快现有项目销售速度,强化回款能力等。

  但眼下,就在今年1月15日,雅戈尔还发布公告称,其旗下全资子公司雅戈尔置业,将斥资1.65亿元参股宁波维科置业有限公司,推进宁波鄞州区古林镇薛家片区IV-3-3地块的合作。虽然雅戈尔力称,这主要是应雅戈尔战略发展要求,同时,有利其获取拓宽土地资源途径。程方定在接受采访时也表示,1.65亿元是“小钱”,不算什么。但在二级市场,关于雅戈尔服装再度沦为副业的传闻不绝于耳。

  在既有库存高企的情况下,又换一种方式,以股权合作方式来拿地,雅戈尔是不是想卷土重来,掀起下一波拿地热潮?谁也猜不明白。

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