业内人士指出，地产龙头企业开始锻炼“低利润下的生存能力”

    2012楼市观察淡定·潜行

　　所有关注楼市舆论的人都会发现，万科发言的频度与楼市的热度是成反比的，也就是说，万科的声音总会成为楼市冬天的背景音，从楼市下半场，到楼市过冬，郁亮频频发言，而近日记者从成都万科了解到，过冬在万科内部已经成为行动，即万科已经在集团内部启动了冬季模式。郁亮近日在新世纪写了一篇长文，确认了这一消息，郁亮在文章中提到"2012年万科的发展策略就是过冬，走冬天模式。冬天模式的要求包括：第一，现金为王，拿到钱很重要，现金流比利润率更重要；第二，卖楼要更积极，不能有存货，不能囤地；第三，要更谨慎地买地，买地是最花钱的事，一旦买错亏起来很要命；第四，整个管理要围绕冬天来运营，该节约的节约。最后一点很重要，冬天要把身体练好，冬天会持续多久，没有人知道，冬天也不是由房地产企业来定义的，要做好打持久战的准备。

　　万科集团上下启动冬季模式，

　　准备过制造业的苦日子

　　略博咨询田同生是中国房地产管理咨询的专家，也是王石的山友，并且给万科一些重点区域公司承担顾问服务，据田同生透露，最近他们与万科探讨最多的就是，学些制造业的客户关系管理了，不断地去挑战行业利润水平向制造业靠近，不断去挑战低利润水平下的生存能力。田同生认为，现在很多企业害怕冬天，而万科去选择拥抱冬天，因为很多企业过惯了那种温室内高利润的室内时代，而调控把这个温室打开了一面窗户，很多企业就开始喊冷，这说明了中国房地产生存能力的低下，经济周期是自然规律，不可抗拒，冬天有冬天的魅力。

　　而郁亮也在文章中持相同观点：一些同行抱怨这个行业不好做。这是事实。现在和过去的房地产黄金十年不能同日而语，但过去的美好岁月应该持续吗？正常吗？在我看来，这个行业的黄金岁月仍然存在，不过那种过于不正常的、

　　富得流油的状态不存在了，接下来，做企业应该做的事，仍有机会。

　　其实，郁亮很早就与制造业企业学习，甚至去学习比亚迪，郁亮表示：中国的房地产企业需要向中国的制造业学习。30年前中国制造业一塌糊涂，20年前也被人骂，但现在，全世界都在消费中国制造的产品。房地产行业如果像制造业一样赚取合理利润，大家就不会骂我们。但是，如果地产开发商一味留恋过去的做法，就一定行不通。郁亮认为，核心的问题还是向制造业学习，中国的房地产企业能够学到制造业的一半就能成功，就足以赢得下半场。中国制造业不仅质量好，而且性价比高，现在房地产行业质量问题都没做好，更不用谈性价比了。中国制造业的售后服务也是很好的，但房地产好像很赚钱，但现在的服务还有很多问题，在内部管理方面也非常粗放，比如如何实现管理精细化，包括资金使用的精细化。

　　而在产品策略上，万科旗帜鲜明地打出，盖有人住的房子，郁亮表示，楼市下半场，企业需要在产品里增加很好的配套，比如食堂、运动场等等，吸引人们住进来，未来的房子一定是要有人来居住的。所以，上半场可能是拼产品、绿化等等，下半场不止这些，还要有软的服务配套、绿色节能建筑等其他要求。田同生接受本报记者表示：“万科是坚持做专业，做减法的企业，但是现在各个行业却出现产品的整合趋势，比如苹果，除了没有轮子外，基本上把所有的机都整合在一起，电视机，收音机、电话机、MP3等等，而很多坚持手机只能打电话的企业都倒闭了，拒绝创新的企业日子都很难，而万科盖有人住的房子，强调食堂、运动场，背后是万科进入商业地产的方式。”田同生认为，万科坚持专业，但是在住宅产品的整合加法一定会出现。

　　万科冬季模式，宁可错过春天

　　万科总裁郁亮表示：“在冬天模式下，万科根本不去想如果形势好转了，该怎么应对的问题，我特意不想这件事，因为这会妨碍我做冬天的准备。当初做出冬天模式这个选择的时候，就知道并且愿意放弃一些东西，有可能春天来了，失去机会，但我已经想好了放弃这个东西。在调控的背景下，你不妨把日子想得艰难一些，这可能让你失去一些东西，但这与企业有可能面对的风险来说，还是值得的，失去就失去吧。”

　　对此，田同生表示，即使错过了，也一定有机会，而一旦掉进去了，就永远没有机会了，而且房地产就应该具备更长的周期战略，不要总是盯着市场的短期波动。

　　但网上有一份传言，却侧面说明，万科在过冬的同时，也做好了迎接春天的准备，这份传言据说是郁亮说的：“明年4月份前万科要全力甩货，回笼尽量多的现金。明年中后，万科不但将花光自己帐上的、还将借贷融资，全部买地，历时1年半！经过反行业周期的操作，2015年万科将成为进入世界500强的首家大陆房企；除了财务，万科一切皆可外包，包括我！”虽然这份发言并未获得万科的证实，虽然时间或者有出入，但是其中的态度却符合郁亮的表态。

　　当然，万科并没有堵放开调控后的市场反弹，郁亮认为，未来的市场一定是以居住为主的市场。在各种政策手段相互配合下，不太可能再出现过去那种一放就乱、一乱就收、收了就打的局面。单个政策的退出，一定会有一个替代政策，政府会有序地进行未来的政策安排。所以，开发商可能要对原来的很多做法说再见了，要开始创造新的发展模式，做新的产品。成都商报记者 刘瑞国

　　郁亮观点

　　1、万科做商业地产不会离开住宅

　　现在有一个现象是，很多开发商转型去做商业地产。我并不认为商业地产会成为下半场的竞争优势。有很多开发商觉得，商业地产好像不受调控影响，现金流很多，但现金流需要先用大量的钱堆出来。我认为做商业地产应该紧紧围绕住宅，为住宅提供配套服务。认为商业地产不受调控影响，可赚大钱的想法是不现实的。

　　2、这次冬天是必须的补调

　　回到目前的地产调控。这次调控其实是2008年调控的延续，本来应该在2009年见效，结果突然来了金融危机，拯救了中国房地产行业。当初应该完成的调控没有完成，这次是补调，就像骨折了没接好，这次又拉开了重新再接，反而会更痛。惟一不一样的地方，是这次调控增加了政府的保障性住房，政府和市场共同解决住房问题被放到了重要的位置上，这是之前调控没有的。