砸162亿圈地公司表示负债高"无压力""公司融资能力强，有良好的现金流，负债率高只是短暂现象，在半年到一年内资产负债率能够迅速降下来。"近日，当机构投资者对华侨城A(000069)高达68%的负债率提出质疑时，华侨城董秘倪征作出了上述表态。
　　今年上半年，华侨城A明显出现经营现金流紧张的状况，上半年现金流净额为-58.58亿元，而去年同期现金净流入27.51亿元。为应对经营性活动产生的资金缺口，上半年公司加大了融资力度，银行长短期借款余额均有大幅增加，筹资活动共产生现金流入84.2亿元。中期末，华侨城A货币资金余额45亿元，较年初增加15亿元，但资产负债率67.9%，较年初上升5个百分点，净负债率更飙升至84.9%。
　　业内人士分析，华侨城大手笔购地，是对资金形成压力的主因。2009年下半年至今，华侨城在上海、深圳、天津三地通过招拍挂共获得土地面积458万平米，应支付土地款162亿元；同时地产业务投资进度加快，短期内资金需求量大。上述土地和高额地价对公司的财务影响非常明显。
　　据华侨城A半年报显示，华侨城A上半年短期借款为78.72亿元，长期借款为74.34亿元，合计153.06亿元。而在2009年同期，华侨城A短期借款为37.57亿元，长期借款为27.54亿元，合计65.11亿元。由此来看，华侨城A上半年短期借款同比增幅为114.85%，长期借款相应增幅为169.93%，总借款相应增幅为135.08%。即使剔除子公司因素，华侨城A本身上半年的借款总量增加27.6亿元，同比增幅270.59%。这意味着华侨城A今年上半年选择了超量举债。
　　"公司今年动作较大，但具有良好的融资能力，在银行、信托融资方面有优势，负债率高只是短暂现象。"华侨城财务副总监丁友萍如是说。
　　目前，华侨城A是唯一一家2010年上半年现金远低于短期贷款的上市房企。截至2010年6月末，华侨城A现金及现金等价物余额为44.76亿元，比短期借款少33.96亿元，而2009年末的现金及现金等价物也比短期借款少17.35亿元。高华等机构直言华侨城"财务状况显著恶化"，预期华侨城增长低于同行业，负债率将升至110%，这将对公司的扩张造成影响。
　　华侨城2010年上半年预售收入为43亿元，占2010年预测的41%，远低于其同业万科(62%)和保利(56%)。鉴于截至2010年上半年的未结算预售收入仅为39亿元，因此预计2011年锁定的收入较低，这意味着2011年华侨城盈利增长前景的可预见性低于同业。
　　"4月份宏调以后，公司有两方面的措施--加快销售和加大土地储备。今年上半年公司投资100多亿建设上海苏河湾、天津华侨城项目，目前进度理想。"倪征表示，"公司周转速度较慢，但存在三大优势：旅游业务能提供持续稳定的现金流；公司的平均资金成本比一年期的存款基准利率还低；土地成本低，可以压的地更多。总的来说，目前公司的财务数据是非常安全的，在半年到一年内资产负债率能够迅速降下来。"多元融资：50亿元中期票据+借道香港融资平台房地产行业的调控政策，使房地产上市公司再融资普遍受阻。9月16日是万科A(000002)112亿元再融资方案的一年有效期截止日，因公司未宣布延长有效期，这意味着万科此次百亿增发方案正式宣告"流产"。不仅仅是万科，9月11日，中航地产(000043)的增发方案已经到期。中航地产当日公告称，公司非公开发行股票事宜到期自动失效。而其他多家尚在等待再融资计划审批的上市房企看上去也希望渺茫。
　　"在目前的宏调背景下，A股几乎没有融资机会，实际上是'关门'了。"这是倪征不愿意但不得不承认的事实。
　　深圳商业银行不完全统计数据显示，截至目前，华侨城尚有未结清贷款8笔，合计17亿元。业内人士分析，说明侨城今年获取贷款的难度在加大。
　　股市融资无门，银行融资门槛收紧，举债150亿元的华侨城A，在豪掷162亿元拿地之后，只能试图通过发行中期票据融资、借道香港融资路径等途径来扩大融资需求。
　　8月3日，作为2009年8月获得50亿元中期票据注册资格的延续，华侨城集团发行3年期票据20亿元，票面年利率3.39%。因华侨城集团去年已实现整体上市，部分资金可归华侨城A使用。
　　根据票其据募集书，所募集资金中的10亿元用于置换银行贷款。华侨城A作此选择的背后，凸显的是资金链吃紧。8月13日，华侨城A发生一笔贷款欠息行为，欠息金额为287万元。
　　除票据融资外，华侨城A还拥有一个难得的境外融资平台--华侨城亚洲(03366.HK)。"华侨城亚洲是公司的控股子公司，不存在同业竞争。公司在负债过高的情况下，有些事情可以让华侨城亚洲去做，比如之前的成都华侨城项目，这样一来，公司的资金可以用在其他地方。"倪征这样解释道，他本人正是华侨城亚洲的主席兼执行董事。
　　华侨城亚洲以纸包装为主营业务，旗下仅有"华力"系纸包装资产，近期多次注资参股华侨城内地旅游地产项目。华侨城亚洲6月公告称，将配售新股所得6.72亿港元向成都华侨城注资，令所持有后者股份由25%增至约51%。而在此前的2009年12月，华侨城亚洲公告称，向西安华侨城注资0.5亿元占股25%。
　　央企整合即将分得一杯羹由于央企背景和"旅游+地产"的独特模式，市场一致预期，华侨城A未来可能承接央企剥离的酒店和地产业务。而据倪征透露，"在酒店和地产方面，国资委确实都跟公司有过接触，目前进展顺利，一段时间后会有结果公布。"国务院国资委要求中央企业从今年起全面开展非主业宾馆酒店分离重组工作，中央企业的酒店数量预计在2500家以上，资产规模超过千亿元。作为主营业务的华侨城酒店业，正迎来做大做强的有利契机。具有独特文化特色、良好经济效益以及在主题酒店行业领先地位的华侨城酒店业，可以说是占得天时地利。公司深圳多个酒店入住率都排名靠前，目前东部区域配套6、7家酒店。目前深圳区域城市客栈也已对外拓展，和景区配套的酒店业绩都相对出色。
　　华侨城董事会亦表示，随时准备承接央企剥离酒店，尤其是在华侨城A整体上市后，假如适合的酒店资产能通过划拨注入上市公司，也是提升和扩大华侨城资产的不错方式。
　　今年3月18日，国资委要求除16家以房地产为主业的中央企业外，78家不以房地产为主业的央企要加快调整重组，最终退出房地产领域。当时就有分析师断言"华侨城受益最大"。华侨城集团已实现整体上市，08年地产业务比重达到61.9%。公司地产业务基本实现全国布局，是04年《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》被推荐企业。
　　"华侨城集团是国资委批准的首批五家可经营房地产的央企之一，华侨城亚洲未来不排除与母公司华侨城A合作，加强整合内地其他央企放弃的地产项目。"在谈到华侨城亚洲的定位时，倪征如是说。
　　加快推盘豪赌9、10月半年报显示，上半年华侨城A房地产业务结算收入22.5亿元，同比增长102%，主要分布在以下几个项目：天麓八期、深圳侨城馨苑、北京欢乐嘉园、成都纯水岸、泰州纯水岸等，其中，天麓八期预计销售收入约18亿元。
　　"公司每个月推盘都会有相应规划，下半年公司加快了开发节奏，深圳本部有香山里一期的9万平米，招华曦城四期、天麓三区等楼盘，还有上海浦江、成都、北京、泰州等多处楼盘推出。"谈到全年销售计划时，倪征表示，"9、10月份是推盘高峰，准备把楼盘全部放出来，完成全年计划不成问题。这两个星期的销售已经能看到苗头了。"从推盘结构来看，华侨城A下半年维持了高端为主的产品结构，将推出本部的高层、别墅，东部华侨城别墅、上海浦江镇、合利坊、以及成都纯水岸三期等，楼盘可售约70万平米，预计全年结转收入近101亿元。
　　市场人士分析，从7、8月份各地市场表现来看，一线城市真正的高端豪宅的销售情况超出此前的预期，市场呈现两头回稳较快，即满足刚性需要求和豪宅表现良好，而中间类型产品的销售则仍然遇到阻滞。华侨城7月份开盘的波托菲诺纯水岸七期2.4万平米，售价48,000-50,000元/平米，当月销售70%，迄今已基本售完，对华侨城A下半年的销售较有信心。
　　区域项目方面，武汉区域预计明年10月开园，同时明年争取开盘销售，目前地块处于规划设计阶段。天津区域目前也是前期规划设计，7月刚刚拿到土地证，争取后年开盘销售。预计西安区域今年年底开盘销售；上海浦江镇项目现在销售价格在26000左右，前不久获得的土地价格比较便宜，原因是年初招标所以土地价格有下降，上海区域年初的土地是因为拍卖，所以价格偏贵。
　　至于市场一直关注的上海松江地块，倪征表示，"上海欢乐谷是公司投资最好最大的一个项目，这个是出于统一考虑，由于国家政策变化和上海领导层更迭，目前上海欢乐谷周边的地块还在洽谈，公司仍未放弃。但公司不会一条腿走路，上海其他区域的地块也在积极洽谈。"不过，在对公司下半年销售表示乐观的同时，倪征也清醒的认识到行业存在的风险。"在'金九银十'的背景下，我们认为，行业非常有可能迎来二次调整。"