| 来源： |
投资者报 |
发布时间： |
2010年01月11日 13:38 |
作者： |
肖君秀 |
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《投资者报》记者 肖君秀
2009年地产销售的反弹造就了业绩的“黄金期”。以房地产带头大哥――万科今年的销售和前三季业绩来看，创新高已无悬念。另外，在已2009年业绩预增的公司当中，大龙地产预增幅度最大，累计净利润将同比增12200%以上。
在这一轮近乎疯狂的销售热潮中，规模庞大的龙头房企不仅占据了更多地市场份额，同时还通过圈地扩大着自己的竞争优势。尽管随着2009年底多项涉及土地与楼市的新政策出台，但业内人士认为：品牌房企仍将保持巨大的盈利额度。
万科：调控无碍“带头大哥”
2010年1月7日，万科公告2009年全年销售业绩，2009年1至12月份累计销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，同比2008年分别增长19.1%和32.5%。万科以此业绩成为销售金额和销售面积的双料“冠军”。
除了万科，其他房地产商的销售也一样突飞猛进。统计数据显示，2009年有11家房企销售额超两百亿元，超过20家房企销售过百亿元。然而在2008年只有12家公司销售超过100亿元。而在2009年房企销售金额排名上，万科、绿城、保利地产、中海外分别以630亿元、510亿元、430亿元、413亿元成为四强。
不过，全年业绩的靓丽掩盖不了调整带来的影响。2009年，万科6月份销售金额达到巅峰，为68.6亿元，此外10月份黄金周也带来了销售的高峰，销售金额达到65.4亿元。不过12月份万科实现销售面积40.5万平方米，同比2008年下降38.7%，但销售金额反增3.0%。
万科总裁郁亮表示，9月份多数城市的批售面积较7、8月份已出现上升，反映出新房供应紧张的局面正逐步改善。可见新房供应量增加，加之岁末地产新政，已对销售暂时造成了影响。
万科2009年盈利高增长已经几无悬念，公司前三季度万科累计实现营业收入295.4亿元，净利润29.6亿元，分别较去年同期增长31.1%和29.9%。另外与万科同处一城的金地集团前三季度业绩一样红火，销售面积134.5万平方米，同比增长83.9%，累计销售金额149.6亿元，同比增长90.6%。
我们可以看出，无论是全年销售额，还是三季度净利润，万科的增速均控制在30%，作为一家成熟型企业，万科已步入每年30%的匀速增长期。而其他房企，以万科为标杆以超高增长的速度，追赶行业巨头的身影。
市场份额“偏向”龙头企业
经过2009年的楼市报复性反弹，强者愈强的格局突现。这一轮牛年洗牌，使得市场份额的集中度正向大品牌商靠拢。
中原地产的报告表明，以万科为首的十大品牌地产商的市场份额已从2008年末的7.92%，上升至2009年上半年的10.54%。而克而瑞中国2009年第三季度报告也显示，在国内十大城市楼市成交面积环比大幅下降15%的情况下，23个品牌房企成交面积却实现了28.46%至110.03%不等的环比增幅。
而在占领市场份额的同时，龙头房企们还通过抢占土地资源扩大自己的竞争优势。
在拿地上，郁亮在2009年不做地王上表现得态度坚定，“没有志在必得的土地，宁可错过，绝不拿错。”虽然不争地王，但万科2009年拿地策略仍然激进。
据《投资者报》统计，万科全年拿地共花费241.8亿元，所花费金额排在各大房企中前列。而保利地产较万科则更加“疯狂”，购地费用达到了320亿元之巨。其他如中海、绿地、绿城和金地买地都花费都超过百亿元巨资。
地王频现、逢地必争更是2009年的房企拿地的“主旋律”。同时也成为品牌房企与普通房企拉大差距的舞台。
2009年12月30日，雅居乐楼面地价约1.7万元每平方米，斥资7.1亿元拿下北京朝阳区百子湾路14号住宅混合公建用地，刷新该地地价新纪录，为2009年房企“地王”注上了最后一笔。万科但9月在北京房山区长阳镇拿下了两块住宅用地，楼面价达到约6000元/平方米，这个价钱刷新了北京市远郊房山区的楼面价纪录。除此之外，其他地王频现，保利地产已分别在四城拿下地王；中海地产9月以70亿拿下上海长风地王；中建国际11月以48亿拿下奥运南区三块商业用地……
业内人士分析，地产商勇于拿地王的原因，在于他们用未来三年房价的上涨率，推算出未来三年的楼面地价，所以敢于出手。在房企的预估中，未来几年房价仍然是持续攀高的走势。不过大型房企们大量吃进土地也承受着不小风险。一系列土地和楼市政策的收紧预示着政府抑制房价疯狂上涨的态度。
新政信号灯：大企业拍手叫好
房地产在经历2009年底“二手房营业税2改5”、“国四条”、“地王出让金首付50%”等系列收紧楼市的新政影响，地产股一蹶不振。
“这对房地产开发商而言是一个利好。”对于接连出台的地产新政，万科董秘谭华杰就认为：房价的不断上涨对开发商而言反而是一个非常危险的信号，这意味着自住性需求将被抑制，市场需求不断萎缩，而宏观调控的政策风险也将不断累积。
光大证券地产行业分析师陈浩武表示：国家调控房地产意图在于多渠道抑制投机需求，控制房地产价格预期，释放自住性刚性需求以带动房地产投资持续健康增长，保证在国家投资退出高增长的时期，内需和消费能顺利接上经济稳定增长的接力棒。后期关注国家收紧房地产开发商的融资通道以及严格打击囤地行为的相关政策，综合手段将成为新开工面积投资增长的外部逻辑支撑。
尽管调控进行中，但地产商2009、2010年的业绩的高增长已在预估之中。国泰君安地产分析师孙建平认为，2009年、2010年主流地产上市公司保持40%的业绩高增长已基本锁定。“2010年房价即使零增长，甚至略下降，也不影响主流地产公司的利润增长。”
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