| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年12月09日 07:29 |
作者： |
李良 |
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今年投资客对豪宅的极度热衷，让2006年底注入紫江企业(600210)的佘山著名别墅项目――“紫都?上海晶园”一跃成为上市公司的重要利润支柱。按照当前盈利水平计算，保守估计,“紫都?上海晶园”三期和四期项目未来将为公司贡献净利润10亿元以上。市场敏锐地捕捉到了这一点，紫江企业今年以来股价也随着楼市飚涨而大涨167%（截至昨日收盘）。
紫都?上海晶园是佘山脚下的高档别墅项目，由上海紫都佘山房产有限公司（以下简称紫都佘山）开发。2006年底，紫江企业宣布以3亿元的价格从大股东控股的上海紫都置业发展有限公司手中受让了紫都佘山94％股权，旗下控股子公司上海紫江创业投资有限公司则以1920万元的价格受让上海紫江房地产有限公司持有的紫都佘山6％股权。这样，紫江企业以非常低廉的价格获得紫都佘山的控制权，近而将紫都?上海晶园揽入自己的怀中。
事实证明，当初大股东低价注入的别墅项目，现在正为紫江企业贡献了巨额利润。
资料显示，紫都?上海晶园项目共拥有土地大约1300亩，预计分四期开发完成，开发时间持续在5年以上。目前，项目一期共计65套别墅和一处会所，已经开发和销售完毕。二期的别墅项目开发基本结束，正在销售阶段。而今年一波出乎意料的热炒豪宅的风潮，让二期别墅项目的销售进度大大加快。
上海网上房地产的项目信息显示，紫都?上海晶园的一期别墅销售时间跨度达到4年之久，而二期别墅自去年开盘以来，至12月份短短一年多时间已售出七成，尤其是在四季度，销售速度呈加快趋势，二期F区四季度售出10套，占该区总套数的四分之一。网上房地产项目信息显示，二期在售的E区和F区两个盘目前可售套数仅剩15套，在当前庞大的豪宅投资需求面前，预计明年初就会很快消化完。
而在销售单价上，紫都?上海晶园近年来价格一路攀升，每平方米均价从2005年的2.5万元上涨至2009年的5万元，整整翻了一番，由于二期每套别墅的面积为300―500平方米，单栋别墅的价格约为1500万―2500万元之间。
紫都?上海晶园项目的土地成本仅为200万元/亩，使得公司的净利润率非常之高。券商测算显示，该项目的毛利率能达到54%左右，净利润率能够达到约30%。前三季度该项目确认收入25套，共计贡献净利润大约1.3亿元以上，其中三季度单季确认收入15套，成为公司业绩大幅超预期增长的重要因素。
该项目三期的开发于今年下半年开始，共计建设130套别墅，四期则计划开发高档别墅共计43套。按照当前的单套别墅净利润情况计算，三期和四期项目至少可以给紫江企业带来10亿元以上的净利润。
紫都?上海晶园作为紫江企业首批注入的优质地产项目，让紫江企业的股民尝到了甜头。而后续地产注入的预期，则吊足了投资者的胃口。
目前，紫江企业大股东紫江集团持有的地产业务中，注入上市公司呼声最高的是紫竹半岛项目。目前紫竹半岛项目归紫江地产所有，公司大股东紫江集团和紫江企业分别持有其50.25%、4.75%的股权，两者合计为55%的股权。目前，紫竹半岛一期正在开发，建设规模8.8万平方米。紫竹半岛共计占地面积2300亩，住宅项目规划建筑面积120万平方米，容积率不超过0.8，由小高层、联排别墅和独栋别墅构成。某券商研究报告称，根据和上市公司的沟通，不排除在时机成熟时将紫竹半岛项目注入上市公司的可能性。一旦该项目注入，将大幅增强公司地产业务的可持续性，同时提升公司房地产业务的估值水平。
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