| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年07月28日 08:28 |
作者： |
郭成林;吴光军 |
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⊙本报记者 郭成林 吴光军
2009年7月8日，中汇医药公布重组方案，一家名为铁岭财京投资有限公司的城投企业将买壳上市。其后14个交易日，股价一路从10元飙升至25元，经历10个涨停，创造了土地一级开发概念股又一个暴涨纪录。
铁岭财京自称为城市综合运营商，目前主营铁岭新城内的土地一级开发。在重组预案中，公司将盈利前景与新城未来描绘得美轮美奂。然而，真实的情况与预设的蓝图差距悬殊：新城区人烟稀少，土地难售，建设三年的楼盘至今空空如也……
但这一切似乎并不重要。三年前，当新城原住民还在为稻米丰收而欢歌起舞之时，一家神秘的北京公司已将铁岭财京的上市计划运筹帷幄，排演一出以小博大的资本大戏。
褪色的销售神话
重组预案披露，铁岭财京是唯一从事铁岭新城土地一级开发的单位。新城2007年和2008年土地销售面积为1936亩和1078亩，同期铁岭财京的营业收入为4.8亿和3.7亿。
毫无疑问这是一组神奇的数字，前几年铁岭市年均土地收入不超过3亿元，而眼前仅是一个刚破土三年的新城区。
2007年12月22日，铁岭财京、铁岭市政府与铁岭市土地储备中心签订《土地一级开发合作协议书》。据预案披露的内容显示：在新城土地一级开发的过程中，铁岭财京将负担征地拆迁、开发平整等主要成本；完成“九通一平”后，除按照国家规定的特定部门或特定用途的用地采用划拨方式出让外，新城内所有土地都将采取招拍挂方式出让；采用划拨方式的，政府将以成本支付出让费用；采用招拍挂方式的，政府在取得土地使用权出让金后直接扣除土地出让金、农业发展基金、国有土地收益基金及相关规费后，支付予铁岭财京。
据此，新城的土地销售数据或可包括政府划拨与招拍挂，但铁岭财京的营业收入和利润应只来自招拍挂。
记者查阅铁岭国土局网站，在土地出让信息中并未发现2007年新城有任何招拍挂公告，2008年仅有两宗公告。一宗显示：1月25日出让新城区一宗商业金融用地块和一宗居住用地，共约1250亩，挂牌单价为9万元与13万元；另一宗显示：12月21日出让新城区如意湖西等六宗商业类用地，共约300亩，挂牌单价均为22万元。
该处信息无疑与预案披露的销售数据差异巨大。对此，记者致电铁岭国土局，而相关负责人含糊其辞的回答并未对记者的疑惑给出解释。更令人感到蹊跷的是，当记者第二天再查国土局网站，却再也找不到1月25日的招拍挂公告。
为弄清真相，记者遂赶至铁岭国土局及铁岭土地储备中心进行实地调查。
储备中心负责人告诉记者，近两年新城通过招拍挂出让的土地共四宗，其中2007年的两宗分别是约1300亩的居住用地和56亩的公共服务用地, 挂牌单价约20万和80万；2008年的两宗与网站信息相符，四宗均以底价成交。此外，记者按图索骥，仔细对比土地位置后发现2008年1月25日出让的新城1250亩土地实际位于预案披露的新城范围外。
若该负责人所述属实，则新城2007年与2008年通过招拍挂出让的土地为1356亩与300亩，余下约1300亩应属政府划拨。由此折算出铁岭财京的土地销售单价将至少高于34万与123万，与土地储备中心的20万左右的成交单价相差悬殊。
为了解真相，记者赴铁岭新城再行调查。
此前据新城宣传册介绍，区内正在开发的住宅项目仅两个，较大的浅水湾一号占地1300亩，由深圳华南城集团投资建设。
记者采访当地知情人士后获悉，浅水湾一号在新区2006年刚破土动工时便已被订走，华南城集团与当地政府关系非浅，不仅大手笔造住宅，还斥资50亿在新城区东侧投资建设了东北最大的物流城。
记者随即来到浅水湾一号售楼中心了解情况，该处楼盘建设已3年，至今仍未完工，在售的7000套房产目前仅出手一半。至临走时，记者讶异的发现宣传册上显示的开发商竟不是华南城集团，而是一家名为天水物产的房地产公司。
经调查记者发现，浅水湾一号早已与一年前转手他人，接盘者天水物产是铁岭当地的一家国资城建公司，市财政局长任董事长、市建委主任是其总经理。
至此，新城内最大甚至是唯一的外来开发商投资样品已成了类政府项目，当时华南城的接手是否仅是一宗过桥买卖？
记者作过一次统计，除去明确的政府划拨项目，新城内绝大部分项目的投资仍来自当地国有单位。该种类政府项目包括已经变身的浅水湾一号，也包括由铁岭商业银行建造的高端写字楼――金鹰大厦等。
“过去两年，新城就根本没卖出过什么地，上市前需要的利润都要靠政府帮持着做出来。”有接近铁岭市政府的人士对记者表示。
“铁岭财京是铁岭财政持股50%的企业，天水物产的董事长就是财政局局长，而铁岭商业银行也是铁岭财京的债权人之一。”该人士同时解释道。
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