| 来源： |
投资者报 |
发布时间： |
2009年04月13日 13:59 |
作者： |
任鹏宇 |
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投资者报(记者任鹏宇)在北京，首开股份(600376.SH)无疑是最大的“官系地产”。从前身的天鸿、城开两大集团到今天的首开集团，其所拥有的政府背景，已是众所周知。
“与政府良好的关系，对公司今后的经营会有一定的帮助。政府与公司，会有一个相互的扶持和支持。”首开股份证券代表钟宁对于公司的“官系”优势也毫不讳言。
广发证券房地产行业分析师花长劲表示，作为国有企业，首开股份在资源方面会获得大力支持，在土地招拍挂中，至少在同等报价条件下，首开会被优先考虑，甚至可以获得一定优惠和照顾。
进入“保障房时代”
2009年，北京市政府计划继续加大保障性住房的供应力度，将新建廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、限价商品住房850万平方米，其他政策性住房380万平方米。保障性住房新建住宅面积将占全年新建住房面积43.46%的份额。据中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌预计，今后北京、上海等大城市保障房每一年应保持20%～30%的比例。
无疑，保障房项目已经成为左右未来地产格局的重要砝码，并引起了首开等大开发商的关注。首开集团董事长刘希模此前就在不同场合表示，首开将积极参与到保障房开发中去。
而钟宁也表示，“作为具有国有股份背景的公司，首开股份对这样的事情要积极地参与。”钟宁解释说，由于有关北京市保障性住房的建设，目前只有一个大的规划，具体的规定尚未出台，而且“有些项目的利润率偏低，对于上市公司而言是不太适合的。”
保障房的“好处”
首开从事保障房的开发是轻车熟路，在合并重组之前，原天鸿、城开集团都承担过北京市经济适用房的开发任务。其中，最具影响力的是天鸿集团开发的回龙观文化居住区。
据公司内部人士介绍，回龙观的经济适用房，适用3%限价（利润限额）的规定，但整个项目包括两个部分，其中小区的商业部分不在限价范围之内，是按市场价格销售的，这一部分有一定的利润贡献；同时，虽然利润率不高，但资金回流快，现金流有保证。
目前，公司在小屯地区有一个两限房的项目,现在已经处在开工期，2009年的下半年将开始预售。而经济适用房的项目，公司除在回龙观有部分收尾项目外，在常营地区还有一个20万平米的项目。
花长劲认为，保障性住房的推进更需要国有企业的大力参与。由于保障性住房利润率偏低，对公司业绩不会有太大的影响。“因此，为了鼓励企业参与，政府可能会做‘一加一’绑定——即做一块保障房给一块商品房用地，或者给其它优惠和补偿，这样的话企业就会有动力去参与。”花长劲分析，承建保障房能让其在政府树立好的形象，对首开这类国有公司获取资源方面会有帮助，对公司的进一步发展有一些好处。
去掉低毛利业务
从国企背景以及项目管理能力等方面综合考虑，首开把自己今后的发展重点定位于以京津为主要发展区域，主要开发普通住宅和保障性住房，并逐步退出土地一级开发项目。
首开股份最新年报显示，2008年公司营业收入同比下降19.51%，净利润增长了79.93%。公司净利润增长主要来自项目转让获利和营业税金减少带来的毛利率提升。
钟宁强调，年报中的项目转让，基本还是由天鸿和城开带过来的项目。此前，公司沿用了旧的开发模式，望京和方庄等地区从一级到二级开发都做。而现在的业务里边，土地一级开发的量很少。因为目前北京土地一级开发的制度设计上，对开发商而言利润率相对较低。因此，以后一级开发不会是首开的业务发展重点。
钟宁还表示，由于2007年结算的项目里面经济适用房的比例比较高，这些项目与正常的商品房项目相比利润偏低；2008年公司经济适用房的比重下降，商品房的比重上升，利润率会有回升。
另外，公司存在一定资金压力。2008年末资产负债率82%，净负债率195%，与08年初基本持平。公司短期借款与一年内到期借款49亿，账面现金28亿。不过，公司去年提出拟非公开增发不超过3.5亿股，募集资金47.5亿元用于单店、回龙观、理想城、李桥镇以及苏州90#地块等5个项目的开发，目前已上报证监会，如获实施，资金压力将大大缓解。
政府项目也有高毛利
作为北京最大的房地产公司，首开股份通过对国奥投资发展有限公司参股46%，参与了奥运会场馆及配套设施的建设，国奥投资开发的奥运村总建筑面积52万平米，项目毛利较高，超过了50%。奥运会闭幕后，奥运村经过重新装修后交付使用，国奥公司的投资回报将成为公司未来2年盈利的重要支撑。
另外，首开股份现有项目储备875万平米，大约90万平米土地一级开发项目储备，其中60%左右位于北京，在京项目中，具有地段优势、盈利能力强的项目较多。同时，公司商品房项目储备地价成本普遍较低，未来毛利率有望继续提高。
不过，花长劲分析，由于公司大部分项目已经进入开发阶段，对比万科、保利，土地储备略显不足。此外，公司数个非住宅项目在转让之中，若项目转让有所突破，业绩将显著增长。
房地产专家贾卧龙认为，保障房今后3年爆发，对同区域的中小户型商品房影响会很大。首开股份的主业锁定保障房，受到的冲击会小些。从长远来讲，首开、万科等有品牌、有实力、有背景、标准化的大企业抗压能力会更强，生存空间更大些。
不过，鉴于北京保障房建设的具体方案和相关规定还没有出台，公司未来在这一板块的获益存在不确定性；同时，在经济危机背景下，房地产行业能否在今年回暖也难以预料，未来盈利将受到行业景气影响。
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