深圳市场去年为万科贡献５８亿元。
　　万科１０日公布的２００８年度报告显示，公司实现销售面积５５７．０万平方米，销售金额４７８．７亿元，分别比２００７年减少９．２％和８．６％。目前万科在银行里的现金有２００亿元。今年，万科新开工面积计划约４０３万平方米，比２００８年实际完成数下调约２３％。竣工面积计划为６１９万平方米，比２００８年竣工量增加约１７％。

　　计提存货跌价准备致净利下降
　　报告披露，万科在２００８年遇到了较大困难。２００８年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了２０．３％和２０．１％，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。而东部地区及大城市的调整更为明显，万科重点关注的１４个城市，成交面积萎缩普遍在５０％上下。报告期内，公司实现销售面积５５７．０万平方米，销售金额４７８．７亿元，分别比２００７年减少９．２％和８．６％。
　　财务报告显示，万科２００８年营业收入４０９．９亿元，比２００７年增长１５．３８亿元；利润总额６３．２２亿元，比２００７年下降１７．２６％。属于上市公司股东的净利润４０．３亿元，同比减少１６．７４％。
　　报告解释说：公司２００８年净利润较２００７年减少８．１亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况，对可能存在风险的１３个项目计提存货跌价准备１２．３亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润９．２亿元，影响归属于母公司所有者的净利润８．９亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。
　　国信证券房地产分析师方焱认为，计提是导致每股收益偏低的重要原因，但也反映了公司对２００９年市场的审慎态度。

　　深圳市场收入居各城市之首
　　从主营业务收入的地域结构看，珠三角、长三角是万科的主战场。珠三角的项目去年为万科进账１５２．３６亿元，而其中深圳就创收了５８．２０亿元，居万科在各城市收入之首。其次为上海，收入５１．２２亿元。从报告披露的信息看，去年万科在深圳共销售房屋４１．７万平方米，主要来自深圳万科城、第五园等项目。目前万科在深圳、惠州片区竣工或即将竣工的项目，有深圳万科城、万科第五园、深圳东海岸、深圳万科中心、深圳澳峪、深圳大甲岛、深圳金域华府等１９个。公司显然仍将深圳作为“根据地”精耕细作、深入挖掘。

　　目前公司持有２００亿现金
　　万科２００７年末首次提出拐点论，并率先降价销售，不仅回笼了大量现款，而且在全国住宅市场占有率达到２．３４％，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等９个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等５个城市排名第二位。报告显示，目前万科在银行里的现金有２００亿元。
　　从２００７年度中期开始，万科已放缓了获取项目的节奏。２００８年鉴于市场的不确定性，公司继续在项目获取上保持谨慎的态度。报告期内，公司新增按万科权益计算的项目建筑面积４６５万平方米，少于２００７年的９３４万平方米，其中８４．５％是通过收购或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计１３６．１亿元，土地的平均成本约２００３元／平方米，明显低于２００７年的地价水平。

　　今年计划新开工面积同比降２３％
　　今年，万科新开工面积计划约４０３万平方米，比２００８年实际完成数下调约２３％。竣工面积计划为６１９万平方米，比２００８年竣工量增加约１７％。但报告也说，公司的开发节奏也会根据市场形势的变化随时调整，一旦市场销售呈现出好转，公司随时可以增加新的开工面积。
　　万科也感受到了春天的暖风。万科昨日发布的另一份公告称：２００９年２月份公司实现销售面积５１．７万平方米，销售金额３８．９亿元，分别比２００８年同期增长１６３．４％和１４７．７％。２００９年１至２月份，公司累计销售面积８０．２万平方米，销售金额６０．８亿元，分别比２００８年同期增长８８．３％和７７．９％。

　　薪酬变动
　　王石去年降薪４４３万
　　年报显示，万科董事长王石２００８年薪酬为２４８．１万元，比２００７年的６９１万元剧降６４％。而董事、总裁郁亮去年薪酬为２０６．７万元，降幅相同。放在整个房地产行业，万科管理层的薪酬偏低。王石的薪酬远低于ＳＴ幸福董事长任志强的７７４．３万元，也远低于华发股份董事长袁小波的７２３万元。
　　自２００６年起，万科每年都根据业绩情况进行股权激励。至报告期末，股权激励公积金已有４．９４亿元。根据股权激励规划购入的期权股票已划分至管理层个人账户。２００７年末王石持有万科股票９９．３８万股，２００８年末王石所持万科股票增至６８１．７２万股。如果剔除原有股份以１０：６比例转送股份的因素，王石去年获得的股权激励大约为４２０万股。
　　万科第二大股东刘元生先生持有的万科股票已经达到１３３７９万股，占公司股本的１．２２％。

　　投资价值
　　被纷纷看好
　　但估值不低
　　国信证券房地产分析师方焱长期跟踪万科股票。他认为，万科计提存货减值准备金的数额超过了很多分析师的预期，但这些计提也为２００９年保持业绩增长埋下了伏笔。方焱认为，与保利地产相比，万科的优势不是很明显，但万科手头现金充裕，并且具有在市场中磨炼出来的生存能力，长期看竞争力是毫无疑问的。东兴证券分析师袁志强认为，万科目前的市盈率已经２８倍，估值过高了。同样很优秀的房地产公司、在香港上市的富力地产现在市盈率才３．８倍。安信证券分析师鲁平维持“增持－Ａ”评级，目标价９．５元。

万科两年来主要财务指标

　　　　制表　　邢睿