| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年03月05日 13:31 |
作者： |
孙勇杰;王熙 |
| |
2009年2月2日，上海国信证券研究所发布一份深度报告，称云南城投为“最有潜力的地产股”，在未来的6－12月里，这个目前股价为19.64元每股的股票，将合理增长到29.6元－35元。
其主要理由就是，云南城投拿下昆明环湖东路28平方公里（约4.18万亩）的土地，进行一级开发，将获得112亿元的净利润。
滇池东岸这片还没有动工的4万多亩土地，承载了太多的预期和争议。
2008年5月初，昆明市人民政府与云南城投签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，将昆明新环湖东路28平方公里（约4.18万亩）的土地委托云南城投进行土地一级开发。
这片几乎涵盖了滇池东岸大半沿线的土地，以及滇池沿线治污、基础建设、相关拆迁等所谓一级开发内容全部交付给一家公司，面积之大，在国内上市房地产公司里，独此一家。
云南城投，一个政府背景深厚却一向低调的房地产公司，突然引起公众强烈关注。
最后的田地
“这是昆明市区最后一片没有开发的土地了。”2月18日，老昆明李江川背靠五甲塘公园，站在一条土埂上，远远地望向滇池方向。
顺着李江川的目光，最近处是条小溪，三个裹着头巾的村妇，在溪边清洗刚从田里采摘的青菜。越过小溪，是片水田，青苗已经长了一尺多高，一片翠绿里偶尔盛开着一小片金黄色的油菜花。远处，错落有致的小楼，零星散落在一片翠绿里，偶尔还会冒出缕缕炊烟。
这片看不到边际的土地，按照规划，5年以后，会变成跟李江川背后密密麻麻的小区一样，成为昆明现代主城区的一部分。
倘若如期完成，昆明市区所辖范围内将不再拥有这样成片的田地。
这是昆明最后的田地，它的“终结者”，正是政府背景深厚的云南城投。
2008年5月初，昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备管理办公室，委托云南城投对环湖东路沿线土地进行土地一级开发，并签订了《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》。根据合同，云南城投受委托开发的土地范围是，东至乌龙片区与大渔片区用地界线，南至滇池沿岸，西至盘龙江与滇池接口用地界线，北至官渡段的西亮塘及五甲塘公园用地界线、呈贡段的乌龙片区用地界线，总面积约28平方公里（4. 18万亩）。
合同注明，最终开发的面积，将以规划确定的用地范围和实测面积为准。
“最终开发的面积有多大，现在还不好估算。”昆明当地一家地产杂志的主编说，由于云南城投一下吃下了这块地，其储地量变得没有了准确数字。
但是，在这名昆明专业地产人士眼里，云南城投的土地拥有量，在昆明地产界是无人能望其项背的。
“昆明老百姓，都知道这块地很大，谁也说不清有多大。”2月18日，李江川说。
这一天，记者跟李江川一起，沿着昆明市规划局公开的项目地图，颠簸在乡间土路上，绕这块土地周边地标大半周（滇池沿岸除外），跑了数十公里。
根据公开资料，目前昆明主城区域约为200平方公里，这片即将由云南城投开发的土地计划面积，已经达到了现在春城主城面积的14%。“如果一下子建成，那将能和昆明任何一个所属区的主城区面积相媲美。”2月20日，昆明一资深地产人士说。
预期中的暴利
“一级合同完全履行将分得净利益112亿元，5年逐步实现。”这是上海国信证券研究所出具的报告开篇论述的核心内容。
在这个注明为独立、不受任何第三方授意的公司深度报告中，更是展望了一级开发以后，云南城投在一、二级联动开发中，将会获得的巨额利润。
云南城投实际上找到了最佳土地储备方式，不需要像其他公司须提前储备土地，而公司如果需要土地，可利用一级开发商优势拿到自己需要的土地。
“云南城投一向是以承担昆明的基础建设为主体，由于政府没钱，一般会拿出一部分土地作为补偿，这些土地就是云南城投房地产开发的资本。”云南信息报产业部副主任、资深房产记者万端端说。
按照国信证券报告中的计算数字，其预测整个项目一级开发完成以后，可以操作的总建筑面积将超过3500万平方米，能够在一级开发完成后的10年左右时间，逐步推向市场。
初步预算，整个项目二级开发盈利将在330亿左右。显然，作为土地的一级开发商、具有政府背景的云南城投，如果争取二级开发，在各方面都将获得便利。
“预期中利益将是很巨大的。”国信证券房地产行业首席分析师方焱说。
然而，在昆明，目前业内人士还没有方焱这样乐观。
“现在是经济危机，近两三年，昆明地产刚刚有所上扬，又被抑制住了，这么大一块地开发，面临的问题很多。”昆明俊发房地产公司一名中层说。
在昆明房产业界人士看来，如果项目实施，云南城投在拿地进行房地产二级开发上显然是优势明显的，但能否达到报告总的预期利润甚至更多，现在还是“一片荒地”的情况，还很难预测。
而二级开发的时间较长，在国信证券提出的风险中也提到，如果政府相关政策改变，将会给云南城投这个项目造成很大影响。
“土地是不可再生的资源，能搞到土地，从长远看，云南城投肯定是赚的。”昆明一家地产杂志主编说，这几乎是板上钉钉的事。
城市的运营商
“拿下这块地的时候，云南城投的股票已经涨过一轮了，不过最近没什么变化了。”昆明股民张超说。
毫无疑问，让国信证券和股民对云南城投期望的主要原因就是其拿下了28平方公里土地的一级开发权。
然而，正是这个一级开发，引起了诸多关注。
所谓土地一级开发，是指按照城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上及地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，将生地开发整理成熟地，达到土地出让标准的土地开发行为。
“昆明市政府授权昆明土地矿产储备办公室，将28平方公里土地一级开发委托给云南城投，一定意义上，是政府将部分职权转交给了云南城投来执行。”2月20日，昆明房产业界人士分析。
“一级开发将使得云南城投增加了一种投资回报相对较高而风险较小的盈利模式。”国信证券方焱对时代周报记者说。
而在他主笔的深度报告中，更是明确分析了一级开发所需要经手的政府流程，以佐证一级开发是一项土地增值的业务。
“虽然开发利润没有房地产开发那么大，但是几乎没有任何风险。”方焱说，“由于参与土地一级开发，可以加深对土地成本的了解，然后通过设置有利于己方的出让条款，也将大大增加在公开市场拿到二级开发权利的胜算。”在方焱的眼里，云南城投能拿下相关项目，说明了昆明政府对其的“高度信任和支持”。
从经济角度上看，云南城投几乎是稳赚不赔的生意，然而，这并不能打消民众对这样一块土地开发的质疑。
根据合同条款，受昆明市政府委托，云南城投将要完成的一级开发内容包括整个区域内征地、拆迁、基础设施建设等，其中还包括了区域内滇池沿岸的治污工程。
“听说了，这块地要开发，这也不是坏事，但征地、拆迁补偿要给我们一个合理的价钱。”2月18日，在项目区域内的官渡区五甲公社村民班晓琳说。
“滇池政府花了那么多钱，都不见起色，他们一个公司就能治好？”大渔公社正在用抽水泵把渗进田里的水抽进滇池的村民说。
“在美国加州西海岸，有成功的运营案例—城市经理人。一种是拥有土地产权，商业开发兼行政管理（除税收和司法），好处是公司不急功近利，配套措施等经营得较细。一种是公务员是受委托的公共事业职业经理人，负责保安等日常公共事务。”上海社科院院长助理屠启宇说，云南城投事实上也是走的城市运营商的模式。
但是，这种模式能不能在昆明施行，业界目前仍是抱有谨慎态度。
“之前，政府搞过昆明老街改造工程，这都多少年了，老街还像一块膏药一样贴在昆明市中心，这么大块地交给一个公司，搞成什么样更不好说了。”2月20日，一昆明房产界资深人士称。
城投的背景
“云南城投是个有政府背景的上市公司，但之前在昆明房地产行业的表现，实在说不上出色。”2月21日，当地一名资深房产记者说。
据业内人士介绍，目前云南城投在昆明的楼盘，主要有森林湖、东骧神骏等楼盘,“市场表现一般，定位也是有问题”。“森林湖定位于山水楼盘,有洋房和别墅,本该是个高档社区，不过由于周边环境糟糕,造成客户群比较模糊且低端。”上述人士表示，而占地300多亩的东骧神骏，云南城投只是拥有股份，楼盘在市场上也没有太多可圈点之处。
根据公开资料，云南城投显然还是个以承接城市基础建设为主的公司，在高校迁建工程、云南海埂会议中心、北京云南大厦以及阳宗海旅游小镇项目，都具有鲜明的官方印记。
“云南省城市基础设施建设投资主体”，是云南城投公司定位的首条内容。
云南城投前身为“红河光明”，2007年5月17日，北京新光创业投资有限公司（持股28.7％，5102万股）与云南城投有限公司（简称城投集团）签署股份转让协议书，将其持有的28.7%股份转让给云南城投集团公司，云南城投集团成为公司第一大股东。
2007年11月，公司完成了重大资产重组和股权分置改革的最后一个步骤，定向增发7930万股给控股股东—云南省城市建设投资有限公司，完成了置入置出资产的交割过户及验资工作，总股本变为2.91亿股。
资产置换完成后，公司主要经营业务变更为房地产开发与经营、商品房销售、房屋租赁，公司的第一大股东为云南省城市建设投资有限公司，公司名称变更为“云南城投置业股份有限公司”。云南省城市建设投资有限公司的实际控制人为云南省投资控股集团有限公司，其发起人为云南省国资委和云南建工集团。
政府背景深厚的云南城投，一直很受到当地政府关注。
根据其公司网站资料，仅去年11月，昆明市市委书记仇和、云南省建设厅厅长党委书记叶建成等都曾到公司调研。
显然，当地政府给予云南城投足够的支撑。
“由一家公司进行土地一、二级开发，这在上海城投以前也做过，这种模式公司盈利波动小于市场，因为盈利好的时候，政府可以让你少赚点，盈利差的时候，政府可以让你多赚点，取决于市场环境和政府意志。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄对时代周报记者说。
这样一大块地的一级开发，当初缘何落入云南城投之手，目前仍没有相关公布信息。
2月20日，据昆明土地矿产储备办公室工作人员称，政府选择将28平方公里的土地交给云南城投开发，主要原因还是政府资金不足，而云南城投本身就是承担云南城市建设为主体的公司，各方面条件都比较合适。
争议“垄断”
云南城投，将会成为未来昆明房地产业的“垄断者”，国信证券首席分析师方焱在他的报告中指出。方焱列出的主要依据是，当地政府2003年提出的“新昆明建设”，是云南城投获得的重要契机。
2003年5月底，云南省委、省政府召开了昆明城市规划与建设现场办公会，确定了“一湖四环”、“一湖四片”的现代新昆明城市发展战略。
其核心内容为“一湖四片”（主城片区、呈贡片区、晋城片区、昆阳－海口片区）和“一湖四环”（环湖截污、环湖生态、环湖交通、环湖新区），两个围绕滇池周边的发展战略。
该战略的目标是，2020年，昆明城区面积将从现在的180平方公里发展到460平方公里，人口将由245万发展到450万（2003年数据）。
云南城投在新昆明建设的相关项目上，的确扮演了重要角色。
根据公开资料，2003年后，云南城投承担了昆明空港新城及物流园区建设、昆明部分大学老校区的商业化改造、昆明城中村改造、昆明保障性住房建设以及云南国有大型企业辅业资产（房地产资产）的整合。
“近年，云南城投的项目几乎涵盖了‘新昆明’建设的绝大多数部分。”2月19日，一名曾多次操作云南城投相关项目的建筑商表示，包括云南新省委附近，广福路和滇池路交叉口周边基建工程，云南城投都承担了相当多的工程。
但是，在昆明，云南城投引起广泛关注，仍是其拿下环湖东路28公里土地以后。
“近几年，昆明的房地产主要竞争仍在主城区，而云南城投在主城区显然不如昆明城建、银海、俊发这些房地产公司的业绩。”当地资深房产记者万端端说，目前云南城投显然没有展现出“垄断”的迹象。
“虽然上海、天津有类似的先例，甚至是开发商管委会跟一级开发商是一套班子两块牌子，但是云南的经济状况跟他们有很大差距，这样政府完全委托一个公司操作，出现问题的可能性很大。”昆明当地有开发商担心，最终会不会变成一个更大的烂摊子。同时，虽然国内已有类似的一级开发操作，昆明市政府这样，直接将28平方公里开发权，交给一个公司，其法律依据也受到部分业内人士质疑。“如果土地开发顺利，尤其是二级开发以后，政府如何跟云南城投进行利润分割，谁来监管，也是一个问题。”昆明一家地产杂志主编称。
|
| |
|
| |
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
