| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2009年03月02日 14:10 |
作者： |
彭洁云 |
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世茂内部人士：2008年集团销售额降低，而开工量上升，存货压力巨大，多个项目工程款只能以房抵债
理财周报实习记者彭洁云/文
与老板许荣茂富有霸气和侵略性的发迹史相契合，世茂集团在中国地产界也一直以奢华豪情，构筑城市地标性建筑而著称。
世茂的模式很有特点，首先土地的定位是一个城市的优质核心地块，项目打造以住宅商用综合为主，随后依靠品牌影响力等优势，以比当地同类产品高出一截的价格卖掉住宅部分回笼资金，而配套的高级酒店、商场等物业则基本自己持有，长期经营获得稳定资金回报。
一年多以前，世茂集团旗下专门开发中小型住宅房产的上市公司世茂股份（600823.SH）在家族中还显得那么格格不入，而如今，大量新鲜优质的商业地产注入以后，世茂股份焕然一新，也一举跨入商业地产巨头行列，与专攻住宅地产的“兄弟”世茂房地产（0813.HK）并肩作战。
面对还尚且低迷的市场和险峻的形势，发展壮大后的世茂股份能否在这场地产风云中站稳脚跟？
项目规模效益难现
2月2日，世茂股份公告了重大资产置换实施进展，旗下的9家商业地产公司完成了股东变更手续。世茂股份通过向世茂BVI（商业）、世茂北京、世茂企业三家公司发行股份购买资产的方式，将旗下的10个商业地产项目注入世茂股份，增加403万平米的商业地产储备。
“这些项目都处在城市的黄金地段，销售租赁前景很受看好，土地升值潜力很大。”仲量联行一位专业人士这样评价道。
但中信建投分析师张朝晖则表示，尽管公司RNAV值高于目前股价，但鉴于待注入的商业地产项目大多处于在建和拟建阶段，未来2-3年无法产生规模效益。
另外，世茂股份开发的项目还有福州世茂外滩花园项目、南京世茂滨江新城项目和昆山世茂华东商城项目。主要的土地储备有上海市南京西路的一块土地资产。
“年报过两天就要出来了，现在什么都不方便说。”世茂股份董秘对于各个项目的进展情况三缄其口，并称公司这两天忙着召开董事会，或将进行人事调整变动。
记者于是致电几家地方分公司的销售部门，调查了解项目进展。
“春节期间特别火爆，世茂天城的地下商铺销售出150余套，销售金额将近一亿元。”福州公司的一位置业顾问告诉记者，该项目的部分商铺和车位仍在继续销售中。
据了解，南京世茂滨江新城项目（一期）部分也销售出了将近八成。一期工程的商业项目即将开工建设，二期项目也有望尽快启动，贡献着绝大部分收入。
新注入的商业资产中，世茂北京旗下的世茂大厦租务人员反映，出租的市场反响不错，价格一直趋于稳定。
其他商业资产基本还都处在开工或等待开工状态中。
一位世茂集团的内部人士透露，2008年集团的实际销售额低于2007年，而开工量则高于2007年，并且面临着存货压力巨大，资金链紧绷的困境，多个项目工程款只能以房抵债。
资金链颤抖，转型商业地产遭遇瓶颈
去年8月下旬，世茂股份以南京世茂滨江新城一期3号公寓楼所属地块，以及部分商业办公综合楼为抵押，向银行申请本金金额为3亿元、期限为2.5年的项目借款。
今年1月9日，世茂股份又售出海通证券450万股股份，回笼资金约3，726万元，获利3，100万元，在一定程度上对公司财务结构有所改善，但收益对公司业绩提振程度较小。
通过出售海通证券股份，一方面可以在一定程度上缓解紧张的现金流，改善财务结构；另一方面也可以为公司提供盈利。
世茂股份三季度报也显示，净利润为2995万元，其中第三季度亏损321万元，同比减少36.1％。亏损的原因系报告期商品房销售收入减少。“每股经营活动产生的现金流净额”从中报起就由正值转化为负值。
“因资金链出现问题而引发的招商周期延长、开业时间拖后等不良影响或将显现。”上述专业人士分析。
该人士同时坦率地指出，世茂股份由住宅开发商转型商业地产，还会遇到很多瓶颈。除了金融体系、商家资源，还会遇到专业机构、专业人才等问题。
REITs有望帮助一臂之力
商业地产的资金密集程度很高，在融资方面的需求非常大。REITs被房地产业寄予厚望，被认为将为商业地产提供了一个非常好的融资方式。
2008年12月13日，国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，其中提到“创新融资方式，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”等九大内容。
央行权威人士日前明确表态，房地产信托投资基金(REITs)已形成了初步的试点总体构架，目前正在和有关部门会商，打算在与有关部门会商后将方案上报国务院同意，然后进行试点。
“对于REITs，国家还没有指定具体的游戏规则，但我们一直在关注。”葛卫东也对此表现出了兴趣。
仲量联行上述专业人士解释说，商业地产不像住宅，在建成后通过销售就能迅速回笼资金，像写字楼和商铺基本都是以收租的方式来回笼资金，周期较长。
在这个时间段上，开发商的现金流往往是负的，因此融资需求非常大。
远期市场的巨大需求与近期资金的严重不足，让商业地产开发商处于美好前景与残酷现实的挣扎之中。
该人士分析，REITs投向的都是成熟的商业地产，最好的就是直接带租约且物权明晰的商业地产，而那些还在建设途中或者还欠有大量开发贷的商业地产并不是他们的目标。一旦政策明朗化，世茂股份能否有机会受益REITs，颇为引人关注。
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