| 来源： |
证券市场周刊 |
发布时间： |
2009年02月16日 15:27 |
作者： |
田文会 |
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建行在4万亿配套贷款中有望抢到最大的一块蛋糕。福兮祸兮？投资者的评判显现分歧。《证券市场周刊》独家调查为您揭开基建贷款的面纱。
在国家4万亿经济刺激计划推出以来，建行与各地方达成的贷款投放意向已过万亿，其中基建贷款占大头。基建贷款历来是建行业务的重中之重，现在各家银行拼抢政府主导的基建贷款，建行自然有得天独厚的优势，并有望抢到最大的一块蛋糕。
福兮祸兮？投资者的评判显现分歧。从建行A股表现来看，似乎可以解读为“短多长空”。在最初传出4万亿计划时，建行股价小幅上扬了20%多，但之后又几乎回到起点，春节前后银行股补涨，建行的表现并不显著。《证券市场周刊》对建行在滨海新区的基建类贷款情况做了抽样调查，发现该行的操作模式是以土地出让金作为基建贷款还款主要来源，但随着贷款规模加大及可能的地价波动，其潜藏风险也在加大。
历史经验
建行内部人士透露，自建行宣布三年内在天津滨海新区投入1800亿元以来，该区实际的贷款需求已超过2000亿元。
2008年12月1日，建行与天津滨海新区签订战略合作协议，建行意向承诺在未来三年内，优先向天津滨海新区各类基础设施项目、其他大型项目、中小企业及特色行业提供不低于1800亿元金融支持。
《证券市场周刊》从建行天津分行塘沽分行了解到，该行以往的基建贷款主要有三类，一类是市政工程，比如道路建设、排水系统、绿化工程等；一类是天津港建设；一类是临港工业区建设。按地域归属，1800亿金融支持的对象天津港和临港工业区仍归属该行。
市政工程贷款主要是支持塘沽城市建设投资公司(以下简称“塘沽建投”)，塘沽基础设施建设主要由该公司牵头，而滨海新区基础设施建设由滨海新区建投集团牵头类似。
建行塘沽分行2006年开始向塘沽建投贷款，已投放15亿元。分期偿还本金，利息每月一付。至今本息偿付正常，已回收3亿。上述贷款偿还纳入塘沽区财政支付平台，由政府承担。
上述建行相关人士介绍，贷款偿还资金来源于塘沽财政预算内收入，80%-90%是税收。目前塘沽年税收达到30亿，2001年这一数字仅为5-6亿元，2002年增长到10亿元。目前建行上述贷款还本付息每年需2-3亿。该人士认为塘沽财政有能力支付。其实塘沽还有预算外收入，包括土地出让金，最近三、四年内的土地出让金大约有三、四百个亿，主要用于基础设施自有投入，另外还有土地滚动收购。
临港工业区贷款将近20亿，2006年开始放贷，分8年期和10年期，主要支持一期化工园建设，包括道路及相关基础设施如上下排水等市政配套。目前，一期土地基本售完，本地大的化工项目基本进入。
上述贷款本金分期偿还，至今还本付息正常，今年还本付息额度为两三亿。临港工业区还款来源为土地出让金和企业税金返还园区，由于还处于建设期，企业缴纳税金要等几年，目前全靠土地出让金。
贷款收益不高
建行A股上市时，建行曾称基建贷款由于贷款期限较长，收益率较高，因此仍将是建行未来业务发展重点。
建行上述人士介绍，市政贷款和临港工业区贷款利率差不多是基准利率，收益相对高，天津港贷款投放由于银行竞争激烈，较基准利率下浮10%，赚得不多，但不赔钱。
目前五年期以上贷款基准利率为5.94%，下浮10%为5.35%。资金成本方面，建行塘沽分行人士介绍，该行所有贷款资金都来自上级行，从上级行获取资金的利率按塘沽分行贷款项目贷款期限确定，目前五年期以上基建贷款项目向上级行支付的年利率为2.97%。简单估算，建行塘沽分行基建贷款收益率介于2.38%-2.97%之间。
除了纯粹的贷款收益，基建贷款可以带来中间业务收入，包括造价咨询收入、个人和国际结算业务等。市政工程中间业务收入占整个市政工程贷款项目收入的40%。临港工业区和天津港中间业务收入相对较低，2008年临港工业区中间业务收入约1000万元，在塘沽分行中间业务收入占比不到10%，天津港由于竞争激烈，中间业务收入更低一些。
对于项目本身的收益率，据银行内部人士称，可行性测算显示建成后港口码头的年收益率为20%，仓储物流项目的年收益率为15%-20%。
风险累积
建行滨海新区基建贷款还贷以往主要靠土地出让金，随着贷款规模加大，土地出让金将无法覆盖贷款回收。人民银行塘沽中心支行货币信贷科科长刘淼称“正在研究对策”。
临港工业区招商部人士介绍，欲入住企业在天津土地交易中心取得地块后，最多在两个月内将土地出让金一次性给付天津国土资源局，40天内，土地出让金流转到临港工业区账上。
根据2003年公布的《天津市国有土地有偿使用办法》，土地使用权出让金由三部分组成，即土地补偿费、市政基础设施配套费和政府净收益。上述临港工业区人士称，流转到临港工业区账上的是全部土地出让金，包括不低于土地出让金20%的政府净收益部分，以后也不用上缴，这是财政对临港工业区的扶持措施。
但是，《证券市场周刊》从临港工业区招商部了解到，土地交易中心在评估基础上的成交价并非企业取得地块的最终价，入住企业一般事先与临港工业区敲定价格，通常不低于384元/平米的国家最低标准。根据2007年1月实施的《全国工业用地出让最低价标准》，塘沽区工业用地为五等，出让最低价标准为384元/平米。如果项目确实相当好，价格还可以再优惠。
目前临港工业区土地在天津土地交易中心的成交价约为600元/平米，临港工业区收到土地出让金后，会一次性返还差价给企业。如果按国家最低标准出让土地，收归财政的土地出让金其实有大约36%是要返还给企业的。是否还有足够资金来偿还银行贷款呢？
按临港工业区规划，到2020年，工业区建设完毕，全部79平方公里围海造陆和基础设施配套需投资800亿元，如果按建行塘沽分行人士介绍的贷款标准即自有资金需占35%，则银行贷款占比65%，贷款总规模将达到520亿元。
如果土地出让金以600元/平米，土地出让金总额为474亿元，并不足以覆盖银行贷款本金，如果实际以384元/平米计算，则土地出让金总额仅为303亿元。即使土地出让金以474亿元计，临港工业区土地出让金总额的20%约为95亿元，远远低于贷款总额800亿元，即使考虑到分期滚动开发提高了资金周转率，这一差额也明显太大。
前述建行塘沽分行人士表示，贷款前做测算时，对项目收入就没估算太高；税金返还在还款组合中的比例不到20%，主要依靠土地出让金，在还款组合中的比例达到80%以上。这不禁令人担忧：银行过分倚重土地出让金，可能会使其在评估项目自身的现金流时粗枝大叶，一旦将来指望不上土地出让金，项目自由现金也青黄不接的话，银行就要腹背受敌了。
另外一个问题是，银行本身无法控制土地出让金账户的资金，比如说临港工业区贷款期限为８到10年，届时能否能保证有足够资金到期还贷？建行塘沽分行上述人士承认的确有这样的隐忧。
地价的系统性风险也不得不提，虽然目前滨海新区的土地仍受青睐。未来一旦房价、地价下跌，银行贷款风险也将暴露。
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