房地产：上海重庆房产税靴子落地，征税条件低于预期

    兴业证券分析师 虞淼

    2011年1月27日，上海和重庆出台房产税方案，将于2011年1月28日开征房产税，点评如下：
　　房产税出台时点符合预期。去年12月就有消息称今年1季度房产税将开始试点，今年1月9日重庆原则上通过房产税，而在1月22日、23日新华社连续两天发表关于房产税的评论，市场对于房产税的出台已经有了充分的预期，此次房产税出台的时点符合市场的预期。
　　上海房产税征收条件低于市场预期。此前对于上海房产税方案的传闻是税率在0.8%左右，对新购住房征税。从税率来看，方案中的税率规定为0.6%和0.4%，且按照交易价格的70%计算纳税，低于预期。
　　从征收范围来看，本地居民新购住房从第二套开始计算征收，另外方案中提出了一些减免条款，照顾了刚性需求、改善型需求、引进的人才以及在上海长期工作的非户籍居民，征收范围也低于预期。
　　上海房产税不影响刚性需求和改善型需求，对投资需求有一定影响，对整体市场影响有限。从房产税的征收范围来看，减免条件基本保证了刚性需求和改善型需求并不在征收范围之内。房产税除了调节税收结构的主要功能之外，也起到抑制部分新增投资需求的作用，但是由于每年的最高持有成本为0.42%，持有成本并不高，房产税对于预期层面的影响更大。同时我们了解到，2010年全年上海纯投资型购房需求的比例已经较低，近期在刚性需求和改善性需求的支撑下销售依然旺盛，投资性需求的持续观望对于市场整体影响有限。
　　重庆房产税征收条件同样低于预期。对于重庆房产税此前的传闻是对高端住宅征税，税率在1%左右。
　　从税率来看，此次房产税方案实行按价格差异化税率，综合税率低于1%。从征收范围来看，方案中对别墅存量增量一并征收，而高档公寓是对增量征收，而且均有一定的免税面积，虽然增加了对非本地居民购买两套以上的投资性购房的房产税征收，征收范围仍然并不宽泛。
　　重庆房产税影响高端住宅市场。重庆房产税对于别墅市场的影响较大，对于高端住宅市场需求也有一定的抑制作用。但是高端住宅房产税开征，可能会使部分需求流向中低端市场，反而增加中低端市场的需求。另外，由于“新国八条”中已经规定了限购政策，短期房产税对于外地多套投资需求抑制的边际效应并不明显，房产税是对这一类需求的长期化的抑制措施。
　　销量仍需持续关注。在“新国八条”和房产税两项地产调控措施出台后，对于预期和实际需求的影响有一定的叠加效应，但是我们认为出现2010年那样长期大幅缩量的概率并不大，政策出台后几周的销量值得持续关注。
　　依然维持行业的“推荐”评级。正如我们在一月初判断的那样，房产税难有超预期的方案。短期内，压制房地产板块估值的不利因素已经基本得以释放，而房地产股的估值依然在历史低位，我们继续看好房地产板块的估值修复行情。在2010年全年房价稳定的背景下，推荐高周转、主要针对中低端市场的地产公司如万科、保利、首开股份和中南建设。