关于上海、重庆出台房产税试点方案点评：“达摩克利斯之剑”轻轻落下，建议逢低加仓地产股

    国信证券分析师：方焱

    事项：
　　1月27日，上海、重庆两地分别公布了房产税征收细则。
　　评论：
　　房产税调控之手高高举起，轻轻落下27日晚间，上海、重庆两市纷纷公布了房产税征收细则，我们认为征收力度较轻，具体分析如下：
　　①上海房产税：
　　征收对象：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积，若人均超过60平方米，对属新购住房超出部分的面积征收房产税；计税依据：计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
　　税率：适用税率暂定为0.6%；应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
　　点评：根据税收征收细则，假设一个3口之家拥有一套100平方米的住宅，又新购一套100平方米的住宅，2套住宅合计200平方米，根据规定，若人均超过60平方米，对属新购住房超出部分的面积征收房产税；因此该家庭住宅中有20平方米需要缴纳房产税。若该房屋均价仅为2万元/平方米，未超出2010年上海市约1.5万元/平方米的均价水平的2倍，则适用0.4%的优惠税率，房价按70%计算，每年征收1120元房产税，相当于房屋总价的0.03%，平摊到每月每平米房屋，税负仅为0.47元；若该房屋均价为4万元/平方米，超出2010年上海市约1.5万元/平方米的均价水平的2倍，则适用0.6%的优惠税率，房价按70%计算，由此计算每年征收3360元房产税，相当于房屋总价的0.04%，平摊到每月每平米房屋，税负仅为1.4元。由上述计算我们可以看出，房产税对住房人造成的税负压力较轻。
　　根据过去2年我们跟踪数据显示，上海成交套均面积在100平米左右；过去三年上海别墅及高档公寓在销售面积中的占比仅为15%，由此我们可以推断，符合征收条件的征收对象数量将十分有限。
　　同时，根据2010年全年成交数据来看，上海内环以内成交量占全市成交量8%，成交均价44552元/平方米；内外环间成交量占全市成交量21%，成交均价20264元/平方米；外环以外成交量占全市成交量72%，成交均价10503元/平方米；全市全年成交均价14967元/平方米。上一段文字的分析我们已经提到符合征收条件的征收对象数量将十分有限，而本段的几组数据我们又能看出，在仅有为数不多的征收对象中，还有90%以上的征收对象将享受0.4%的优惠税率。因此，我们认为，房产税对市场影响十分有限，严厉程度低于市场预期，符合我们预期。
　　②重庆房产税：
　　征收对象：①个人拥有的独栋商品住宅；②个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；③在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。
　　计税依据：应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据（据媒体报道，市长透露按前两年均价计算）。
　　税率：①独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；②在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。
　　点评：从规定上看，重庆房产税税收负担较为明确：根据不同范围人均税收负担在0.5%——1.2%不等。下一步我们将简单推算一下税收可能涉及的市场范围。重庆市市长黄奇帆对宣布：“其预计重庆今年可以收2亿房产税”。根据黄市长提供的数据，假设平均税率为0.85%（因为市场税率在0.5%-1.2%，为方便计算，取中值作为平均税率），需纳税的商品房市值为235.29亿元（2亿元/0.85%），重庆2000-2010年全市住宅成交总面积为2.58亿平方米，根据我们重点城市销售跟踪数据计算，2009-2010年全市成交均价为5066元/平方米（重庆房产税计税依据为前两年均价），由此按房产税计税依据计算规则估算重庆市目前住宅总市值为1.31万亿元。235.29亿元的纳税住宅市值仅仅占全市住宅总市值1.31万元的1.8%。即使最终全年收得房产税4亿元（翻一倍），征收范围也仅为3.6%。因此，我们可以看出，税收涉及范围十分有限。
　　政策符合预期由上述分析我们可以看出，此次上海、重庆出台的房产税政策，征收范围较为狭窄，对买房人的税负负担增加有限，房产税政策严厉程度低于市场预期，符合我们预期。同时，从两地的征收办法上看，有部分细节的操作性可能存在争议，此处我们仅以重庆的计税依据（前两年均价）为例，房屋户型、位臵、朝向、楼层甚至民间常提到的“风水”等因素都会对价格有较大影响，我国目前尚无具备广泛公信力的评估机构和统一的房屋定价机制，若单纯运用“均价”概念给片区楼盘定价将忽略房屋“某些特性”对其价值的影响。
政策影响短期有限，长期中性此次出台房产税力度较轻，我们预计短期对行业影响有限。在长期影响方面，从日本、香港情况看，征收住宅保有税有赖于房地产的繁荣，在行业萧条时难以征收，基于此，我们认为开征房产税表面上是增加房屋持有者负担的利空，但实质上对行业影响中性。
　　以香港情为例：香港物业税（也称差饷制度）早在1845年就开始实施，税基是应收差饷物业的租金价值（由政府评估），05～06财政年度征收率为5%。在亚洲金融危机对香港房地产造成沉重打击期间，政府对差饷进行了多次减免：98年退还当年第二季差饷、99年免除第三季差饷、02年免收五千港元以下低额差饷(该政策使得230万左右约85%的缴纳人在该年不需缴纳差饷)、03年在SARS期间免除了约90%缴纳人的差饷，并延长其余10%缴纳人3个月的交款日期。
　　继续坚持年度策略观点，建议逢低加仓地产股随着政策最后一只“靴子”落地，房地产调控将阶段性见底。继续坚持年度策略观点，建议现阶段逢低买入地产股，建议把握两条主线：①选取估值低、财务稳健、业绩锁定性好的全国和区域龙头，如“保招万金”、首开股份、亿城股份、嘉凯城等；②地产+X（资源品、新能源、大消费）的品种，如福星股份（地产+新能源）、中天城投（地产+资源品）、华侨城（地产+旅游）等。
　　特别提示根据《发布证券研究报告暂行规定》（中国证券监督管理委员会公告[2010]28号）第十二条的规定，我公司特披露：截至2011年1月26日，我公司以自有资金投资持有.保利地产.（600048）52,000,000股。