房地产：沪渝征收房产税试点点评

    安信证券 徐胜利

    27日晚，经国务院同意，重庆与上海率先出台房产税征收试点方案。以下为简要点评：
　　整体看，我们认为，此政策结合昨天出台的第三轮调控政策，可能在非常短期内对楼市造成有限影响，同时进一步对地产股产生压力。但不太可能改变两者中期趋势。我们维持房地产市场今年放量但价稳的判断，以及对房地产股谨慎的态度。
　　1、就政策而言，重庆与上海的政策虽然略有差异（具体差别见后表，我们大致总结为一句话“重庆不宜买贵，上海不宜买多”），但整体来看，对于一般需求基本能有效免税。如上海三口之家180平米以下可以免征，重庆房价低于基准价格两倍（大约9941元/平）可以免征（过去五年，价格两倍以上的高档房占当年成交总量的10%左右）等。此外，即使属于应税范畴，对于一般家庭而言，可抵扣的范围也足够大（如估算一下，上海三口之家即使新置二套房，总面积达到250平左右，每月缴税在500元以内）。
　　2、房产税对于房地产市场的影响仅限短期，且程度不深。从其它征收房产税（物业税）的国家的经验来看，此类政策的出台对楼市交易影响趋于短期，且不改变市场趋势（附件中有我们之前对于韩国物业税征收的研究报告）。而且，此次税收政策并不涉及占需求绝大多数的正常需求，因此影响可能更有限。考虑到此时恰逢楼市淡季，市场有足够时间消化心理压力，因此我们维持在供给驱动下，房地产交易量快速增长估计以及价格有望稳定的判断。
　　3、此次房产税出台结合昨天出台的第三轮调控政策，对于房地产股票则会进一步产生压力。我们之前认为在目前地产市场去泡沫化过程中，结合宏观政策压力，地产股很难有较好表现，而此次政策调控进一步在短期内构成压力。
　　4、最后，就政策未来走向而言，我们认为：
　　A、房产税在试点城市的完善以及到全国主要城市的推广仍然需要较长时间。这主要是由于与房产税相关的软硬件条件仍需完善（如房地产评估体系建立，税务机关征收体系的完善）
　　B、但是其它针对房地产市场的调控政策则时刻蓄势待发。尽管我们认为昨天的调控政策力度超预期不多，以及今天的房产税政策也多在预期之内，但是政府的态度无疑是坚决的。这对于地产股的估值水平无疑也有压制作用。