房地产：“三次调控”落地，继续看好地产板块的估值修复行情

    兴业证券分析师 虞淼

    2011年1月26日，国务院会议下发了房地产调控的政策措施，点评如下：

    经历了去年4.15和“国五条”两轮调控后，房地产市场近期又开始回暖，再次调控如期而至，从调控的力度而言，有逐渐收紧的趋势。此次的“三次调控”有以下几个特点：
　　（1）限购等行政性政策继续延续。近期限购令已经有向二、三线城市铺开的迹象，此次政策明确了这一趋势，对于重点城市限购的力度略超预期。对于部分重点城市，此前的限购政策是对所有居民实行限新购1套，此次政策规定已有2套住房的本地家庭实行暂停购房。限购政策没有明确说明具体限购的城市范围。
　　（2）继续强化差异化信贷政策，降低整体杠杆率。二套房首付比例从50%提高到了60%，利率为基准利率的1.1倍，增加了银行可根据当地政府的房价目标和政策要求，提高二套房首付比例和利率。调控维持了此前差异化信贷的基调，以控制投资、投机性需求为主，同时也提高了部分改善型需求的门槛。
　　（3）强调地方政府问责制。此次政策新提出了各地政府要向社会公布房价目标，同时细化了稳定房价工作的约谈机制，显示了政府遏制房价过快上涨的决心。在去年9月份的“国五条”中，就提出了要严格问责制，从调控方向上看延续前期的基调。
　　（4）营业税有所调整，房产税仍未出台。政策规定购买不足5年的营业税按全额征收，普通住宅转让不再享有优惠政策，营业税的调整是大势所趋，对于实际成交的影响并不大。房产税仍然没有出台，去年9月“国五条”中的说法是“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”，而此次的说法的是“加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度”，房产税仍需等待详细条款的出台。
　　我们的观点：
　　短期成交量将有所下降，但是出现去年调控后长期大幅缩量的可能性较小，具体的成交情况需要持续关注。经历了去年的两轮调控后，购房者的杠杆率已经有明显的下降，万科的销售数据显示其一次性付款比例超过了30%，而购买二套房的全额付款比例预计更高，此次二套房首付比例提高对实际购买力的边际影响并不明显。另外，在2010年全年政策不断出台的背景下，此次政策再次收紧对于预期的影响也远不如去年4.15时明显。
　　前期地产股反弹的逻辑是销量较好同时估值较低，而并非资产重估，此前对于2010年全年的一致预期也是房价基本平稳。近期由于销售火爆导致的房价上升本来就在预期之外，而此次政策也没有大幅超预期，政策的落地打消了对政策的部分担忧，同时有利于整个房地产市场的稳定。从估值来看，房地产股的PE和PB仍在相对低位，下跌的空间不大。
　　我们维持行业的“推荐”评级，看好地产板块的估值修复行情。公司方面延续此前的逻辑，在房价稳定的背景下，推荐高周转的企业如万科、保利、首开股份和中南建设。