对政府2011年再度加强地产调控的简评：旨在防止1季度房价再度失控
海通证券分析师 涂力磊
事件：
国务院1月26日召开常务会议，要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%。此外，根据国务院提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。最后，在限购方面国家出台更加严格的政策规定。
主要内容:1．二套房首付比例提高到60%，旨在防止一季度房价再度失控：在2010年9月29日，国家出台“限购制度”后国内房地产市场并未出现降温。尤其是2010年12月和今年1月，市场又呈现涨价趋势。本次将二套房首付比例提到60%的主要目的在于防止春节后房价上涨趋势再度失控。此举无疑将通过提高购房门槛来实现对市场需求的挤出效应。预计后期市场将阶段性转为量缩价跌趋势。
2．继续通过税收环节打击投机交易：除再度提高二套房首付比例外，国务院提出调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前所执行的按照前后合同差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源的交易成本将明显上涨。由于目前二手房交易税费主要转移到购房人一方。因此，此举无疑间接提高了购房时间不足5年房源的交易价格；一定程度上将压抑潜在的市场需求。
3．限购再升级：国务院再度明确了各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”新的限购规定较原来更加严格，将对后期市场销售构成冲击。
4.新政策体现了国家对房地产调控的决心：1月18日，温总理在《政府工作报告（征求意见稿）》中指出2011年1季度工作重点包括“坚定不移地搞好房地产市场调控”。本次新政策的出台是对政府相关思想的继续体现，表明了国家对房地产调控的决心。
5.投资建议：本次调控组合存在一定突然性。由于市场前期存在热点板块回调，而地产相对抗跌的过程；因此政策出台将对行业后期走势构成压力。建议短期保持谨慎，等待实体市场量缩价稳后的投资机会。
6．风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。
