房地产行业1-12月数据点评：全国房价环比继续上涨，紧缩预期影响短期反弹

    海通证券分析师 涂力磊

    房地产投资保持增长。1-12月全国房地产累计开发投资达4.83万亿元，同比增长33.2%。全年商品住宅投资3.4万亿元，同比增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.4%。房地产行业2010年全年投资保持了较高增长速度。
　　新开工同比增长40.7%。1-12月，全国房地产开发企业房屋新开工面积16.38亿平方米。全年房屋竣工面积7.6亿平方米，同比增长4.5%。
　　土地购买当月面积环比上涨9.57%。1-12月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.1亿平方米，同比增长28.4%。当月土地购置面积为4919.86万平方米，环比上升49%。全年土地均价涨幅在26.31%。土地均价上涨幅度与09年大致相同。
　　全年销售面积同比增长10.1%。1-12月，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比去年同期增长10.1%；全年商品房累计销售额达到5.25万亿元，较去年同期增长18.3%。
　　行业全年资金来源保持增大。2010年全国房地产资金来源总量达到7.25万亿元，较去年同期增长25.4%。从资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的17%，利用外资占1%，自筹资金占37%，其他资金占45%。从12月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的14%，利用外资占2%，自筹资金占31%，其他资金占53%。
　　代表性城市均有不同程度上涨。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。从我们重点监测城市来看，12月一线城市平均环比增长幅度为0.6%，二、三线城市平均环比增长为0.25%。
　　紧缩预期限制板块反弹。由于当前国家主要政策思路为降低流动性对国家经济的冲击，因此短期来看宏观紧缩政策暂难避免。1月16日，国家再次上调存款准备金率也是这一政策的体现。市场对紧缩政策的担忧引发了近期板块反弹过程的回调。
　　估值和投资。截至1月17日，A股市场动态PE在19.23倍，房地产板块动态PE在21.9倍。短期继续维持行业“中性”评级。投资方面，受政策影响板块重新调整回反弹之前。市场后期继续下跌空间不大，无需过度恐慌。板块能否再次启动的关键点是紧缩预期与板块估值吸引力之间的博弈。维持前期观点，认为板块如果有非理性下跌应该对优质地产个股进行战略配置。
　　风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。