中国明年拟投资1.4万亿建1000万套保障房

    国泰君安证券研究所

    中新社北京12月3日电2011年，中国全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.4万亿元人民币。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。这预示着保障房建设黄金期即将来临。
　　按照住建部的要求，2011年计划任务要在原有《2010-2012年保障性住房建设规划》的基础上进行调整，并确保将计划落实到市县。根据住建部统计，截至今年9月份时，全国保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%，且中央财政692亿元专项补助资金已全部下达。按以上数据推算，明年1000万套保障房的建设目标远超此前市场预期，意味着2011年保障性安居工程投资将达1.4万亿元，达到全国房地产投资规模的五分之一左右。
　　值得关注的是，资金问题是保障房建设普遍面临的难题，为此今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台。不久前，有关部门负责人强调，各地为保障性安居工程建立的融资平台不在清理地方融资平台范围之内。
　　点评：
　　继续加大保障房建设规模符合决策层对行业的总体调控思路，有助于最终形成“保障的归保障、市场的归市场”的二元格局，此前资本市场对于2011年保障房建设规模大幅增加已经有一定预期。
　　利好上下游产业链。在经历了2010年商品房投资及新开工大幅增长后，随着调控政策的深入，2011年房地产行业景气周期下行、投资和新开工减速是大概率事件。
　　保障房规模的大幅增加有助于对冲房地产景气下行对经济和上下游的负面影响。对商品房市场需求不会造成较大负面影响，保障房对商品房市场需求的影响主要在于存量而非每年的增量。目前中国保障房的集中建设仍然处于“补课”阶段，在保障房总存量达到一定水平之前（覆盖人群已经实现应保尽保，覆盖人群开始与商品房主流客户发生重叠），保障房并不会对商品房需求有较大幅度的分流。
　　可借鉴的样本：香港保障房建设规模的高峰期在70年代，当时保障房的大规模建设并未对商品房房价造成明显压力。而在1998年，香港政府推出“八万五”计划时，当时的保障房存量已经很大，此时加大保障房建设就对房价产生了重大影响。
　　将降低商品房供应能力，加剧部分城市的商品房供应缺口。在新区建设、拆迁等约束条件不变的前提下，每个城市可供应的居住用土地是一定的，大规模的保障房供地必然会压缩商品房土地供应，特别是在土地供应相对最紧张的一线城市。以上海为例，十二五期间总的保障房供地约6300万平米建面，而商品住宅供地仅1300万平米建面。
　　对政策影响偏正面。保障房建设大规模铺开有利于缓解舆论和民意压力，为商品房市场营造更为平稳的政策环境。
　　地方政府财政状况和投资能力将被削弱。保障房建设的铺开对地方财政的影响是双重的：一方面减少了土地出让金收入（保障房用地是划拨的，无地价），另一方面，廉租房、公共租赁房等由政府长期持有的保障房也会占压地方政府大量资金。
　　对开发商影响中性，行业内没有明显受益的投资标的。目前保障房的净利润率约3%，用开发商的周转率来获取建筑业的利润率显然并不适合上市开发商大规模参与。首开等国有开发商虽然保障房项目数量较多，但业绩贡献极小。目前开发商参与保障房项目更多是出于维护政府关系、履行社会责任等非盈利角度考虑。
　　（孙建平、张伟明）