广发房地产对住房公积金贷款政策的点评：整体影响有限

    广发证券分析师 沈爱卿
　　事件：住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》通知规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
　　简评

    1、统一最低首付比例和利率乘数、接轨商业房贷。
　　该政策出台使得差别各异的各地住房公积金贷款关键指标得到统一。从具体首付比例和利率乘数来看，与商业房贷基本一致，这说明住房公积金贷款条件逐渐与商业购房贷款接轨。
　　2、对房地产行业影响负面，但整体影响有限。
　　该政策严厉了住房公积金贷款的条件，打击了部分购房需求，显然对房地产行业的影响是负面的。
　　接下来，我们看看影响的程度。在首付比例上，尽管各地住房公积金政策不一，但从北京、广州和上海等城市的政策来看，首套房的首付比例在20%，二套房的首付比例在20%－40%。本次统一调整使得首付款的提升幅度大约在10%－30%的范围，对购房者（特别是二套房购买者）有一定程度的影响。在购房利率上，一套房不受影响。二套房的利率则由原来的1倍提高到1.1倍，以20年期100万元等额本息贷款为例，月供的增加幅度为3.5%，影响甚微。此外，住房公积金贷款占购房贷款的比例有限。从住房建设部公布的《2008年全国住房公积金管理情况通报》来看，“08年住房公积金贷款余额为6094亿元，与商业性个人住房贷款余额的比例为20.4%”，因此08年住房公积金贷款占购房贷款的比重约为17%，占比并不高。
　　因此，从住房公积金的规模、以及本次政策对首付比例和利率的提升幅度来看，我们认为整体影响有限。
　　3、地产股具备安全边际和向上空间。维持“买入”评级。
　　调控长期化、常态化是合理的预期，而市场的错杀使得地产股明显被低估。目前房地产股2011年的PE率在10倍附近、NAV普遍折价20%以上。而从市销率的角度来估算，优质地产公司的市销率在1倍附近。因此，从价值投资的角度，我们认为地产股具备安全边际和向上空间。继续维持对行业的“买入”评级。